中新網12月19日電 據《每日經濟新聞》報道，18日，2005中國住交會在滬閉幕。“去年，金融論壇還是住交會的配角。”去年主持過房地產融資論壇的深圳德思勤董事長龍固新表示，今年住交會不僅專設不動產投融資的大型論壇，而且討論融資主題的分論壇數目不下20場。

　　各方熱議房地產公司融資問題

　　“房地產公司在境內融資依然面臨多種限制，銀行貸款難已是共識，加上今年212號文發布后，對房地產信托類的貸款也給予嚴格限制，難度恐怕比商業貸款還要難。”中倫金通律師事物所合伙人張學兵分析，自然很多內地地產商就希望傍海外大款。REITs、海外引資、外資直接開發，幾乎所有人都在找尋明后年繼續生存下去的供血模式。

　　張學兵同時指出，外資對境內房地產公司的融資利息水平遠遠高于境內房地產信托水平，“也就是境外機構通過這種融資，能取得高額回報，所以境內機構的巨大需求和境外資本對于利益的追求，使越來越多的開發商和境外資本之間產生一個對接。”

　　戴德梁行投資部董事葉建成表示，今年主要海外投資交易共9個，成交金額約65億元，交易總建筑面積32萬平方米。主要項目是北京、上海等地的辦公樓、商場、服務式公寓以及倉儲物業，一線城市的商業房地產成為外資機構的新寵。

　　除了物業收購方式之外，會上提得最多的是一個詞匯REITs。盡管目前中國境內關于REITs的法規條例還沒有出臺，境內開發商無法在內地發行REITs，不過他們正嘗試走海外上市之路。曾輔助眾多企業在新加坡發行REITs的新加坡星展銀行也在住交會上大力推廣自己。據透露，該銀行輔助的廣州越秀將在12月21日正式在香港上市，這也將是首個在境外發行REITs的內地開發商。

　　二線城市“熱捧”海外資本

　　在本次住交會大小十幾場投融資相關主題論壇上，來自二線城市的開發商和房地產機構代表相當活躍，積極向海外資本伸出橄欖枝。一位業內人士指出，隨著海外投資機構在中國的逐漸深入，一線城市大地產商已和他們建立起了穩固的聯絡渠道，而在二線城市則不然，這些城市的地產企業希望通過住交會和他們接上頭并尋找合作機會。“找錢是首要原因，銀行貸款收緊，而新興融資形式缺乏，這加重了開發商的資金饑渴。”一位與會的南京地產人士認為，這種追捧也反映了二線城市地產企業渴望接軌國際的心態。

　　海外投資機構對二線城市的態度也成為了論壇上屢屢被人提及的話題，不過他們給出的回答往往不能讓二線城市地產企業感覺欣然。除了對項目本身的“苛刻”要求外，地域依然是海外投資機構重要的評價因素之一。多位與會代表提出，出于風險控制和回報率等方面的考慮，以上海和北京為代表的一線城市才是他們的主要考慮區域。

　　“夾層融資比REITs更可行”

　　作為一種新的融資渠道，REITs被中國為數眾多的商業地產開發商視為“救命稻草”。不過，12月17日在2005中國住交會上，聯華信托總裁李曉東表示，對于國內的地產商而言，REITs是遠水解不了近渴，而作為房地產信托的一個變種，夾層融資在目前更具有可操作性。

　　“在房地產開發資金吃緊的情況下，‘夾層融資’無疑是最合適的產品。”李曉東所說的“夾層融資”是一種介乎股權與債權之間的信托產品，其往往帶有一部分股權，可以發行債券，也可以提供貸款，企業除歸還本息外，可能還要提供一部分可轉換股。

　　在李曉東看來，“夾層融資”的好處在于：首先，資金回報的要求適中；其次，對于項目要求較低，不要求“四證”齊全；再次，資金的使用效率比較高，股權進去后還可以向銀行申請貸款；最后，投資方對控制權的要求相對低一些，不會深入參與管理。

　　事實上，相對于REITs，“夾層融資”亦有其獨特優勢。李曉東指出，REITs要求項目已經正常經營，有穩定的租金收入，但開發商資金最緊缺的時候往往是‘四證’齊全之前，因為這個階段開發商無法向銀行貸款，這時如果有‘夾層融資’進去，使項目能夠符合銀行貸款要求，項目就能順利啟動。REITs是解決退出問題，“夾層融資”則是解決“四證”齊全之前的融資問題。對于投資者而言，“由于它既有融資收益又有股權收益，所以投資回報率一般在5%~10%之間。”(王芳艷 陳中小路 李靈)