中新網(wǎng)12月16日電 據(jù)《東方早報(bào)》報(bào)道，近日在上海召開(kāi)的“2005中國(guó)土地市場(chǎng)年會(huì)”上透露的信息表明，加強(qiáng)土地供應(yīng)調(diào)節(jié)仍是樓市調(diào)控的重要手段，今年以來(lái)全國(guó)地價(jià)增幅已比較弱，而明年還會(huì)繼續(xù)緊縮地根。
調(diào)控尚未結(jié)束
“目前調(diào)控正處在關(guān)鍵階段，并沒(méi)有結(jié)束，可以預(yù)料明年國(guó)家對(duì)樓市調(diào)控的基本取向不會(huì)改變。”中國(guó)土地學(xué)會(huì)會(huì)長(zhǎng)、原國(guó)土局局長(zhǎng)鄒玉川開(kāi)門(mén)見(jiàn)山。他表示，當(dāng)前，隨著中央穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的各項(xiàng)宏觀調(diào)控政策逐步落實(shí)，政策調(diào)控的作用開(kāi)始顯現(xiàn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)和土地市場(chǎng)正朝著預(yù)期的目標(biāo)和方向發(fā)展，但是各項(xiàng)政策仍在貫徹落實(shí)當(dāng)中，市場(chǎng)各方仍在觀望。而土地供應(yīng)調(diào)控是一個(gè)長(zhǎng)期的系統(tǒng)工作，今后國(guó)土資源部門(mén)將加快編制房地產(chǎn)中長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃，完善和規(guī)范土地收購(gòu)儲(chǔ)備制度，縮短土地供應(yīng)的時(shí)間。
的確，一面是土地資源緊缺，一面卻是大量囤積、閑置土地。鄒玉川透露，眼下中國(guó)閑置土地及批而未用的土地超過(guò)390萬(wàn)畝。因此，作為房地產(chǎn)市場(chǎng)閘門(mén)的土地供應(yīng)一環(huán)仍要加強(qiáng)調(diào)節(jié)，其使用的約束性也將進(jìn)一步增大。
國(guó)土資源部土地利用司副司長(zhǎng)束克欣則在會(huì)上表示，今年以來(lái)全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)已比較穩(wěn)定，從地價(jià)變化情況來(lái)看，動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)的重點(diǎn)城市和重點(diǎn)地區(qū)的地價(jià)增幅比較弱，僅在1%多。而當(dāng)前國(guó)土資源部所做的十個(gè)重點(diǎn)工作之一，就是進(jìn)一步完善工業(yè)用地和城市房地產(chǎn)市場(chǎng)準(zhǔn)入制度，制定限制和禁止供地目錄。與房地產(chǎn)關(guān)系比較密切的別墅、低密度住宅、大戶(hù)型住宅，將限制供地，特別是加以禁止別墅用地。
繼續(xù)推進(jìn)集約用地
對(duì)于土地參與宏觀調(diào)控如何進(jìn)行，束克欣還表示，第一將堅(jiān)持保護(hù)耕地；第二要嚴(yán)格執(zhí)行各項(xiàng)用地標(biāo)準(zhǔn)；第三就是大力推進(jìn)集約與節(jié)約用地。這也被業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為是未來(lái)政策的走向。束克欣介紹，今后在土地調(diào)控上將有幾大方面的工作要做。除了以上三點(diǎn)，他還提出嚴(yán)格各類(lèi)開(kāi)發(fā)區(qū)管理，對(duì)用地不節(jié)約、利用不充分的要進(jìn)行重新思考，同時(shí)不能把開(kāi)發(fā)區(qū)的地拿出相當(dāng)?shù)臄?shù)量用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；還有要完善國(guó)有土地出讓制度，如把出讓土地的后期開(kāi)發(fā)進(jìn)度要求都要寫(xiě)進(jìn)合同里面；另外要加大對(duì)空閑地的盤(pán)活力度，要規(guī)范集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)行為等。
上海市土地學(xué)會(huì)會(huì)長(zhǎng)殷國(guó)元也在解決閑置土地問(wèn)題上表示，今后出讓合同除了規(guī)定用途以外，還應(yīng)限制開(kāi)發(fā)進(jìn)度、開(kāi)發(fā)主體變更。殷國(guó)元還指出，利用土地杠桿調(diào)控房?jī)r(jià)必須謹(jǐn)慎。“地價(jià)是房?jī)r(jià)的成本組成，不是決定房?jī)r(jià)的主要因素，利用土地調(diào)控房?jī)r(jià)必須進(jìn)行前瞻性研究，要對(duì)房?jī)r(jià)的趨勢(shì)有準(zhǔn)確的預(yù)測(cè)，調(diào)控地價(jià)的手段不是人為的設(shè)定一個(gè)價(jià)格，而是通過(guò)土地的供應(yīng)總量、供應(yīng)地區(qū)和供應(yīng)價(jià)格進(jìn)行調(diào)控。”
束克欣則還強(qiáng)調(diào)，解決好集約、節(jié)約用地問(wèn)題，要建立切實(shí)可行的利益機(jī)制。“要研究制定土地保有環(huán)節(jié)上的稅收制度改革問(wèn)題，我主張所有的建設(shè)用地都應(yīng)該征稅，同時(shí)也主張中央政府向地方政府所有的建設(shè)所用地扣稅。”
成效和矛盾并存
而在業(yè)內(nèi)專(zhuān)家看來(lái)，中國(guó)土地市場(chǎng)的成長(zhǎng)還有一些問(wèn)題需要解決。“對(duì)于中國(guó)的土地市場(chǎng)成長(zhǎng)，我的基本觀點(diǎn)是成效和矛盾并存。”浙江大學(xué)土地管理學(xué)院院長(zhǎng)吳次芳表示，近20年來(lái)，土地市場(chǎng)的發(fā)展對(duì)城市建設(shè)起到了關(guān)鍵性作用。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，招拍掛出讓土地的面積價(jià)款分別由1999年的1082公頃、114億元，提高到2003年的51900萬(wàn)公頃、2937.76億元。全國(guó)國(guó)有土地招拍掛出讓宗數(shù)占出讓總宗數(shù)的比例也逐年提升，在許多地方政府，土地出讓收益已占可支配財(cái)政收入的20%到50%，個(gè)別地方可達(dá)80%到90%。
“不過(guò)，中國(guó)土地市場(chǎng)秩序方面存在的問(wèn)題還未從根本上解決。”吳次芳認(rèn)為，土地市場(chǎng)目前還處于生長(zhǎng)發(fā)育時(shí)期，“一是土地市場(chǎng)秩序比較混亂，進(jìn)出秩序、交易秩序都不完善，城鎮(zhèn)土地市場(chǎng)不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)行為普遍存在。二是土地市場(chǎng)與房產(chǎn)市場(chǎng)不配套，兩者沒(méi)有形成有機(jī)結(jié)合。三是城鄉(xiāng)土地市場(chǎng)發(fā)育不平衡，國(guó)有土地資源配置的市場(chǎng)化程度在逐步提高，而農(nóng)村集體所有土地的市場(chǎng)化程度相對(duì)較低，導(dǎo)致許多農(nóng)村土地私下流轉(zhuǎn)、明租暗賣(mài)。四是市場(chǎng)機(jī)制配置土地資源的作用仍然有限，。五是土地市場(chǎng)調(diào)控具有明顯的末端管理特征，目前政府對(duì)土地市場(chǎng)的調(diào)控經(jīng)常只是發(fā)揮著消防隊(duì)的作用，干預(yù)不得不以運(yùn)動(dòng)式的方式進(jìn)行。”(李和裕)
