中新網(wǎng)12月16日電 據(jù)《京華時(shí)報(bào)》報(bào)道，2005年的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的相關(guān)幾方如同陰陽博弈、兩儀相補(bǔ)一樣，政府和開發(fā)商、開發(fā)商和購房者、政府和購房者循環(huán)博弈，互搏共生。
樓市耍太極
總結(jié)2005年樓市，不難發(fā)現(xiàn)，樓市一直處于角力之中，包括政府、開發(fā)商及購房者在內(nèi)的各路人馬大耍“太極”，極盡“博弈”之能事。“博弈”成了2005年樓市最關(guān)鍵的“關(guān)鍵詞”。房?jī)r(jià)居高不下，政府著力平抑，抑制房?jī)r(jià)過快上漲的政策出了一籮筐。于是乎，樓市各方互相揣測(cè)，情形微妙，各式“太極”不再是無中生有，而成為樓市持續(xù)觀望的戲碼。
大耍“太極”的結(jié)果，衍生出樓市的“兩儀”，你來我往，陰陽互動(dòng)。樓市陷入各方的“推拿”之中，政府與開發(fā)商、開發(fā)商與消費(fèi)者、消費(fèi)者與政府，都在為房?jī)r(jià)的漲跌舌戰(zhàn)不休，樓市被淹沒在一片口水戰(zhàn)之中，而最根本的產(chǎn)品則呈現(xiàn)寂寥的局面。
縱觀樓市“四向(象)”，可謂“西方不亮，東方亮”。東部一支獨(dú)秀，飛龍?jiān)谔欤簧俅蟊P相繼推出，而至于西部地區(qū)則是一年無戰(zhàn)事，虎落平陽，不足道也。南部因?yàn)槠渫恋刭Y源豐富相當(dāng)亮眼，朱雀終于開始展翅高飛；而為廣大北京人民喜歡的北部區(qū)域，除了東北部地區(qū)有些項(xiàng)目推出外，開發(fā)量也是乏善可陳，只能感嘆玄武蟄伏了。
集約論反擊地荒論
政府主管部門從今年3、4月份起，針對(duì)房?jī)r(jià)暴漲問題，發(fā)動(dòng)了近十年來的大規(guī)模調(diào)控攻勢(shì)，開發(fā)商的錢包立竿見影的受到了影響，自然開始反擊。于是，你來我往，從“地荒論”到“集約論”，從“租地”到“叫停以租代征”，戰(zhàn)勢(shì)不斷升級(jí)。
今年3月底，國(guó)土資源部通報(bào)了“2004年度全國(guó)土地利用變更調(diào)查結(jié)果”，數(shù)據(jù)顯示，2004年建設(shè)占用耕地面積同比5年來首次出現(xiàn)下降。看到相關(guān)數(shù)據(jù)后，不少開發(fā)商更加堅(jiān)信“地荒論”的說法是完全有依據(jù)的，“房?jī)r(jià)上漲都是地少惹的禍”。國(guó)土資源部有關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)此特提出“集約用地論”進(jìn)行反駁。
針對(duì)開發(fā)商提出的“地荒論”，國(guó)土資源部有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，地荒情況其實(shí)并不存在，供應(yīng)的土地并不少，問題在于各方面對(duì)土地利用的效率偏低，中國(guó)在土地利用方面的當(dāng)務(wù)之急是應(yīng)該向集約用地方向轉(zhuǎn)變。現(xiàn)在的土地規(guī)劃很分散，需要有一個(gè)高層次的統(tǒng)籌發(fā)展的方針政策體系，并利用稅收、補(bǔ)貼手段進(jìn)行調(diào)節(jié)。
開發(fā)商打響租地游擊戰(zhàn)
9月中旬，國(guó)土資源部下發(fā)緊急通知，要求從嚴(yán)從緊控制建設(shè)用地總量，堅(jiān)決制止“以租代征”違法違規(guī)用地行為，用實(shí)際行動(dòng)將土地閘門進(jìn)一步收緊。
自1999年新修訂的土地管理法實(shí)施以來，全國(guó)很多地區(qū)就開始通過“以租代征”來變相圈地，但到2004年、2005年，因?yàn)楹暧^調(diào)控的原因，很多項(xiàng)目因?yàn)橥恋貑栴}被卡住了，為了項(xiàng)目上馬，很多企業(yè)和政府官員就祭起了“以租代征”，嚴(yán)重?cái)_亂了土地市場(chǎng)的秩序。
很多政府官員，以及市場(chǎng)人士多認(rèn)為“以租代征”是一種打擦邊球的行為，并沒有觸及太多法規(guī)。但也有人表示，“以租代征”絕對(duì)違反了正常的法律程序，屬于權(quán)力濫用。相關(guān)人士介紹說，按照土地管理法第44條和第46條規(guī)定，政府或企業(yè)占用或使用農(nóng)村集體土地進(jìn)行非農(nóng)建設(shè)，必須首先由政府辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和征地審批手續(xù)。農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和征地批準(zhǔn)程序完成后，再由市縣人民政府向用地單位供應(yīng)建設(shè)項(xiàng)目用地。市縣人民政府直接將農(nóng)民集體耕地作為建設(shè)用地，向用地單位供地或由本級(jí)政府部門直接批地的行為，屬非法批地行為。而“以租代征”則逃避了上述規(guī)定，逃避了宏觀調(diào)控。
政府改變思路盤活土地
反復(fù)過了幾招后，面對(duì)中國(guó)人多地少的切實(shí)現(xiàn)狀，國(guó)土資源部決定變堵為疏，開始考慮盤活土地的兩條新思路。
第一種是土地置換盤活分散土地，即對(duì)一些位置分散的空閑地、閑置土地和低效利用土地(如“邊角地”、“插花地”等)，應(yīng)通過土地置換，盤活利用起來。具體做法是通過“易主”、“易位”、“易權(quán)”、“易用”，把這些土地歸并整合到一起，使得位置趨于集中，面積更具規(guī)模，地塊更加規(guī)整，以便于充分開發(fā)利用。
第二種是耕地折抵增加建設(shè)用地。很多地方通過土地整理實(shí)現(xiàn)了耕地的占補(bǔ)平衡，有的地方甚至實(shí)現(xiàn)新增耕地遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于建設(shè)用地。考慮到行政區(qū)域內(nèi)其他地方建設(shè)用地的嚴(yán)重不足，有的地方提出是否可以新增耕地和建設(shè)用地之間進(jìn)行折抵。
國(guó)土部有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，第一種“土地置換盤活分散土地”是個(gè)路子，但是比較復(fù)雜，可以先選擇一兩個(gè)有條件的城市試點(diǎn)。試點(diǎn)區(qū)域內(nèi)，建設(shè)用地總量不能增加、農(nóng)用地總量不得減少。試點(diǎn)之前，要有專門的規(guī)劃和管理辦法，試點(diǎn)方案要報(bào)國(guó)土部備案。(肖賓)
