中新網(wǎng)11月30日電 據(jù)《中國經(jīng)濟(jì)時報》報道，國家發(fā)展和改革委員會、國家統(tǒng)計局近日聯(lián)合發(fā)布的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，10月份全國70個城市房屋銷售價格同比上漲達(dá)6.6%，漲幅比9月份高出1.1個百分點(diǎn)。具體來看，北京前10月普通商品住宅價格同比增長了11.3%，期房價格同比上漲了1196元，漲幅高達(dá)21.4%。此外，房價快速上漲的勢頭開始向一些二三線城市轉(zhuǎn)移。人民不禁要問，為什么房價越抑越高？
為什么房價越抑越高？
今年5月，建設(shè)部、國家發(fā)改委等七部委聯(lián)手共推房地產(chǎn)新政，打出了一套嚴(yán)厲的房價調(diào)控“組合拳”，在一定程度上有效地遏制了房價上漲過快的勢頭，全國房價漲幅逐漸趨緩。但半年之后的今天，全國許多大中城市房價依舊是“漲”聲一片，部分熱點(diǎn)地區(qū)房價仍然高企，個別城市房價甚至出現(xiàn)了逆勢上揚(yáng)。
以深圳為例，2000至2004年深圳房價年平均增長率只有2.53%。而今年1至9月，深圳房地產(chǎn)市場一反往年小幅上漲的常態(tài)，加速上漲了12.18%；個別城區(qū)二手樓價格同比則狂漲了39%至55.66%不等。目前，深圳市平均房價為6639.64元/平方米，屬高位運(yùn)行，而深圳家庭居民的住房支付能力正在逐漸下降，如果按2004年居民家庭人均可支配收入27406元計，購買一套70平方米住房，不吃不喝也要17年。
房地產(chǎn)業(yè)泡沫造成兩難困境
中國社會科學(xué)院經(jīng)濟(jì)研究所研究員左大培表示， 包括亞洲金融危機(jī)在內(nèi)世界上許多經(jīng)濟(jì)危機(jī)爆發(fā)前都有一個共同特征，即房地產(chǎn)出現(xiàn)非理性的繁榮。本輪房地產(chǎn)熱已使中國宏觀經(jīng)濟(jì)陷入了兩難困境：房地產(chǎn)業(yè)的泡沫不僅導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)過熱，而且嚴(yán)重地威脅著長期的經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定；但是一旦消除了房地產(chǎn)業(yè)的泡沫，就可能出現(xiàn)總需求嚴(yán)重不足的宏觀經(jīng)濟(jì)蕭條。更令人擔(dān)憂的是，眼下，房地產(chǎn)市場依然在制造一些輿論，試圖進(jìn)一步推高房價。
左大培指出：房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的最顯著標(biāo)志是住宅價格的急劇上漲。上海在過去的兩三年中每平方米住宅的價格平均上漲了好幾倍，在中央政府今年采取堅決措施遏止房地產(chǎn)業(yè)的過熱之后，全國各大城市的房價上漲速度雖有下降，但是住宅價格仍然在以每年10%以上的速度上漲，這就是房地產(chǎn)泡沫形成的最明顯標(biāo)志。
更有力證據(jù)是，新建住宅的銷售主要依靠銀行向消費(fèi)者過度提供的購房貸款維持。相關(guān)統(tǒng)計顯示，中國金融機(jī)構(gòu)提供的人民幣個人消費(fèi)貸款目前主要用于個人購買小汽車和商品房，全部金融機(jī)構(gòu)人民幣個人消費(fèi)貸款的余額，2002年和2003年兩年的增長率都在50%左右，而中國全部的銀行貸款余額每年的增長率不過20%。很明顯，銀行給購房者的住房按揭貸款的這種超高速增長是不可持續(xù)的。
左大培認(rèn)為，房地產(chǎn)泡沫不僅使宏觀經(jīng)濟(jì)過熱，而且?guī)砹撕暧^經(jīng)濟(jì)的巨大風(fēng)險，造成中國經(jīng)濟(jì)增長率過高的主要因素，就是過度的房地產(chǎn)投資拉動。據(jù)推算，房地產(chǎn)開發(fā)投資占宏觀總產(chǎn)出的比重，從1999年的5.1%逐步增加為2002年的7.5%，2003年則達(dá)到8.7%，中國住宅投資占總產(chǎn)出的比重明顯高于市場經(jīng)濟(jì)中的正常水平。
左大培認(rèn)為，要消除中國宏觀經(jīng)濟(jì)隱含的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)問題，擺脫上述兩難困境的最佳出路，必須堅持“兩手策略”：一是要打壓虛高的房價，擠掉房價的水分，使房地產(chǎn)市場重新回到健康的軌道上來；二是由政府發(fā)行適量的國債并相應(yīng)地對產(chǎn)業(yè)升級中的關(guān)鍵產(chǎn)業(yè)進(jìn)行實(shí)物投資。
房價上漲說是假命題
以北京為例，歸納起來，開發(fā)商比較贊同的支撐房價上漲的說法主要有以下三種：一是供不應(yīng)求說；二是地荒論和成本價格說；三是橫向比較說。
第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，取消福利分房制度以來，人們的住房需求得到了釋放，同時2008年奧運(yùn)會將在北京舉辦，北京又是無法取代的全國政治、經(jīng)濟(jì)和文化中心，相對于巨大的購房需求，北京房地產(chǎn)市場的房屋供給始終是有限的，在有限的供給和巨大的需求作用下，房價自然會出現(xiàn)上漲。
第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，北京的土地資源是一種稀缺資源，可供房地產(chǎn)開發(fā)的土地十分稀缺，開發(fā)商拿地會越來越不容易，價格也會越來越高；另外，原材料、建筑安裝成本等又在不斷地增加，受上述因素的影響，房價會持續(xù)走高。
第三種觀點(diǎn)認(rèn)為，拿北京的房價和國外如日本的東京和美國的一些城市進(jìn)行比較，差距十分巨大。拿美國來說，美國一套房子的價格通常在100至300萬美元左右，而一輛汽車的價格通常為1至3萬美元，也就是說房子的價格通常是汽車價格的一百倍，因此有人斷言中國的房價還會大漲。
“這些都是幾個地產(chǎn)商造出來的。”左大培說，開發(fā)商是一種利益集團(tuán)，少數(shù)開發(fā)商制造這些輿論的目的無非是為了將房子買出去，“房價上漲確實(shí)是由需求決定的，但他們所說的需求并不是真正的需求。”
“開發(fā)商制造地荒論，除了抬升房價，另一個目的就是讓政府好給他繼續(xù)批地。”左大培說。北京房協(xié)住宅學(xué)術(shù)委員會委員蔡金水也認(rèn)為，地荒論是不存在的。蔡金水表示，近幾年開發(fā)商在大量圈地，土地的購置面積大幅度增加而且都遠(yuǎn)高于開發(fā)面積，很大一部分是閑置的，開發(fā)商手里面已經(jīng)囤積圈占了相當(dāng)大量的土地貯備。現(xiàn)在各地政府土地儲備中心手中也還儲備有170萬畝土地，開發(fā)商手中至少有70多萬畝存量土地，這些存量土地都需要今后幾年時間才能逐步消化。
國家發(fā)改委經(jīng)濟(jì)所經(jīng)濟(jì)形勢分析室主任王小廣認(rèn)為，所謂的價格成本說并不成立，中國目前的高房價完全是被操縱和炒作的結(jié)果，房地產(chǎn)業(yè)的暴利是政府的一種失責(zé)，是因為金融政策比較寬松、稅負(fù)太低，操縱、炒作和投機(jī)風(fēng)氣盛行，關(guān)鍵在于存在很多制度漏洞。
“中國房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)目前只有汽車企業(yè)的1/5，本輪宏觀調(diào)控采取了一些稅收措施，對遏制房地產(chǎn)過熱起到了主要作用，但這些政策多是應(yīng)急性和臨時性的，缺乏長期的考慮，設(shè)計也不合理。”王小廣說，“當(dāng)務(wù)之急應(yīng)在房地產(chǎn)行業(yè)建立起一種新的稅收制度，同時還應(yīng)促進(jìn)中國房地產(chǎn)模式從以期房銷售為主的‘香港模式’向以現(xiàn)房銷售為主的‘美國模式’轉(zhuǎn)變。”(周雪松）
