中新網11月29日電 最新一期《香港經濟導報》載文指出，2005年在宏觀調控的大背景下，深圳房地產市場經過7、8月短短的觀望期，卻出現了強勁反彈，尤其是進入9月份以后，市場出現了令人意想不到的變化：新項目開盤價格奇高、買家瘋狂入市搶購。平穩了十年之久的深圳房價突然出現兩位數的爆發性增長。

　　普通深圳人置業不易

　　據一項調查報告顯示，深圳目前有購房需求的購房者大多為準備結婚或結婚不久的年輕人，年齡介乎于26~35歲之間，家庭年收入介乎于6~12萬元之間。

　　作為普通居民，這些意向購房者收入不算高，也沒有太多的積蓄，只能承受中文件房的價格支出，即這類住宅能滿足基本居住需求，不求很寬敞，價格當然也不能太高了。所以，深圳普通購房者所青睞的戶型主要為兩房及三房，戶型面積集中在60~100平方米，購房總價款基本在65萬元/套左右，能接受的單價在6,400元/平方米左右，僅有少數能夠承受8,000元/平方米或總價在80萬元以上的樓盤。

　　但目前深圳大多數樓盤價格遠在其承受能力之上，凡這類購房者承受能力所及的樓盤，銷售無不火爆之極，這也給投機客帶來了機會。值得注意的是，特區外寶安區、龍崗區的樓盤檔次開始走高，房型面積亦升至150平方米、160平方米左右，住宅單價及總價拉升比較厲害，這導致普通置業者在看似很大的推盤量中，其實很難找到自己理想的房子。

　　四年“停供” “地根”緊縮成漲價要因

　　在連續四年“停供”之后，深圳計劃在2006年恢復特區內的房地產用地供應。由于近幾年房地產市場住宅需求旺盛，深圳市前幾年確定的每年1平方公里左右的房地產用地明顯不足，是導致近期房地產住宅價格急速上漲的主要原因之一。政府增加特區內外商品房用地的出讓，應當會對緩解房地產市場供求輕度緊張局面、抑制房價漲幅起到重要作用。

　　地價上漲也是構成房價上漲重要因素。深圳的房地產開發到目前為止，其土地資源已到某種“極限”，羅湖、福田以及南山區可供開發的土地資源可謂是屈指可數。為此，深圳市在房地產開發上作了新的戰略部署，除政府對特區內土地資源開發作出相應的限制外，深圳市委、市政府還出臺了《關于加快寶安龍崗兩區城市化進程的意見》，深圳的房地產開發重心顯然發生了轉變，向關外發展成為必然趨勢。盡管如此，關外土地的供應量也同樣有限，加之二線關改革、地鐵等諸多利好，關外土地開發成本也一度攀升。

　　房屋供求0.73:1失衡

　　房屋供求的失衡以及炒作資本的介入，亦成此次房價高企的重要誘因。新增住房供求比繼續縮小，從2003年上半年的0.93，2004年上半年的0.9，迅速縮小為2005年的0.66，供需失衡進一步擴大。同時，有跡象表明，宏觀調控的鐵錘砸碎了房產投資者在長三角的投資夢，但幸存者似乎又找到了另一個投資樂園——深圳。

　　圳中原地產深港研究中心指出，正常情況下，批準預售面積與銷售面積之比應當為1.3：1，但資料表明，1~8月份深圳批準預售面積為402萬平方米，銷售面積為551萬平方米，兩者比率僅為0.73:1。供不應求趨勢明顯。此外，供應結構失衡的矛盾也很突出。“正因如此，才讓開發商及投資者有機會炒作房價。”一業內人士指出，深圳樓市正被一場被誘發的投資潮所席卷。“房價飛漲的背后，是暗流洶涌的投資熱潮。”搜房網副總裁、華南區總經理許冉指出。

　　深圳市統計局最新統計資料表明，深圳樓市投資比例已達17%。但業內人士普遍認為這一資料過于保守。深圳知名評論人士半求強調：“在深圳豪宅市場，投資比例肯定在30%以上。”世聯地產分析人員透露，南山區一些樓盤的投資比例更超過了40%，中心區寫字樓的投資比例高達80%。而國際房地產市場的投資率警戒線應是20%。

　　港人熱捧深圳高檔物業

　　有一項調查預計，未來十年內，將有100萬港人在深圳置業，單從目前的情況來看，港人在深圳置業已經成為深圳外向型樓市的重要支柱。香港經濟在金融風暴后一直處于較低迷的狀態，銀行利息一降再降，而投資房地產是香港一種普遍的投資意識，以為深圳經濟發展良好，房地產的投資收益率遠遠大于香港。

　　雖然深圳樓市租金水平近十年來一直保持穩中微降的趨勢。 但是用來出租收益率基本在5~10%之間，這種投資長期穩定，加之深圳發展商提供優惠輕松的付款方式，投資度小，所以香港人在深圳投資房地產越來越多，他們選擇深圳物業的重要原因是看中投資回報高、租金收益高，特別是他們所熟悉的口岸、地鐵以及市內各類高檔物業。

　　早期政策負效應顯現

　　經歷7、8月的觀望期之后，深圳房地產不僅漲聲依舊，早期為穩定房價而抑制投機的政策，正在失去效力。中原地產有關人士認為，“政策影響帶來了反面的效果，因為政策打擊的是供應方，需求受到的抑制卻不大，使一直供需相對緊張的深圳市場出現了強烈供應緊張現象。”

　　另一方面，深圳樓價一直以來都以供需矛盾引起價格的合理上升，打破了市場的平穩。經過購房者與開發商觀望博弈過程，調控手段平抑房價的力量仍然敵不過進一步擴大的供需失衡的漲價力量，于是出現“補買現象”。消費者一味要買，開發商便不斷放量，導致價格急速上升，造成購房者心理反差，反而加劇了這場“震蕩”。

　　但是，面對高企的房價，深圳市政府迅速作出積極的響應。繼14日出臺四項措施打擊炒房后，深圳市國土資源與房產管理局在15日再度祭出調控重劍，宣布已初步擬定今后每年新增商品房用地將保持1.6平方公里的規模，并透露正在研究未來十年興建2000萬平方米公共租賃房的計劃，而加大清理閑置土地等措施也將擇機出臺。(范衛國 周海勝）