中新網11月29日電 據《新京報》報道，今年9月，北京農商行、廣發行分別為兩個商業項目售后返利做擔保。因為此前有關產權商鋪售后返利投資屢屢受挫，這種產權商鋪的銷售模式引起業內廣泛討論，對于目前市場出現的銀行擔保能規避多少風險，有業內人士認為：銀行出面擔保是擔保返利部分，并非擔保全部投資本金，所以對于投資者來說同樣存在風險。

　　事件：北京農商行首付50萬元產權商鋪返利款

　　11月26日，錦繡大地物流港商鋪投資者從北京市農村商業銀行海淀支行支取約50萬元的返利款。這是該項目自月初推出銀行擔保產權商鋪投資后，銀行發放首批返利款。

　　據錦繡大地物流港銷售部經理嚴琰介紹，今后4年內，每月投資者將從銀行卡里取返利現金，每年獲取的總額度為扣去營業稅費之后的總房款的9%.而此前為爭取銀行方面的支持，開發商已將3.6億元保證金打入北京市農村商業銀行的賬戶上。但銀行擔保僅為4年，在此后的6年時間內，則是發展商按季度來支付的返利款。

　　事實上，這種銀行擔保的操作模式在京城并非首家，今年9月莊勝崇光廣場南館也在采用類似的營銷模式。據該項目內部人士介紹，莊勝崇光先期向銀行支付一定資金支持銀行做信用擔保。這部分資金先凍結在廣發行的賬戶上，如果莊勝崇光廣場南館日后經營不善，承租經營方莊勝崇光集團無力支付8.5%的年租金，將由廣發行為產權商鋪的持有者提供承諾的收益。在此期間，廣發行將在前3年為投資商鋪者一次性開具一張擔保函，后17年采用循環擔保的方式，每年出具一張擔保函。

　　剖析：金融服務升級催生銀行擔保

　　目前，采用銀行擔保商鋪返利的銷售模式并未普及，其主要原因是能夠做這種業務的項目要有一定的前提。據莊勝內部人士透露，產權商鋪返利的擔保銀行也是該項目的開發貸款銀行，如果投資者采用商業貸款的方式購商鋪，也要從這家擔保銀行做個人按揭貸款。

　　無獨有偶，錦繡大地物流港商鋪也是采取這種操作模式，其中據農村商業銀行海淀支行營業部總經理劉代玉表示，錦繡大地物流港項目由該行提供開發按揭服務，同時對業主提供收益返還保障。除此之外，購買商鋪的投資者同樣要在該銀行進行個人按揭貸款。

　　對此，北京先鋒基業投資顧問公司總經理孟偉分析，這是金融服務的一種升級產品，不難發現，這兩家銀行都是中小銀行，不排除是為了擴展業務而推出的舉措，這也是市場發展到一定階段的產物。

　　另據業內人士分析，銀行開發貸款與個人房貸的捆綁方式在業內已是慣例，但是由這種捆綁的關系又進一步延續到項目的銷售是不常見的。一方面銀行做擔保可有助于商鋪銷售，促進銀行個人按揭貸款的增多，另一方面也加快開發商回籠資金，有助于償還銀行開發貸款。對此，北京正天行房地產咨詢有限公司倪濱表示，從中可以看出其間的關聯性。

　　對于目前其他銀行是否打算介入該項業務，人民銀行北京分行副行長韓世群表示，這是一種靈活的金融服務形式，但是對于人民銀行來說，根據相關規定，還不能做這種形式的擔保，至于以后這種金融服務能否很快拓寬，還要看上級的具體規定再做決定。北京市商業銀行東單支行行長翟淮鋒則表示，對于這種操作模式，北京商業銀行暫不考慮。

　　專家提醒：本金風險仍由投資者自擔

　　北京市國際投資集團總裁杜猛表示，產權商鋪投資一直是商鋪投資者燙手的山芋，此前也有許多產權商鋪失敗的案例，比如說巨庫、碧溪廣場等。在以往的產權商鋪銷售中，雖然開發商也承諾過售后返利，但很多是空頭文件。目前，開發商開始借助銀行的外力建立信譽。

　　然而北京市律師協會物業管理專業委員會副主會孟憲生表示，有的項目銀行擔保時間短，投資者的風險并沒有因為銀行介入而完全規避，未來市場風險無法預知。孟偉也認為，購房者仍要有理性，因為他們擔保的時間畢竟有限，最終輸贏還是市場說了算，只有商業項目火起來了，投資者和開發商才能雙贏。

　　另外，倪濱認為，目前銀行僅是擔保返利，所以最終本金的風險仍要由投資者承擔。(吳海花）