中新網(wǎng)10月31日電 據(jù)北京現(xiàn)代商報(bào)報(bào)道，商務(wù)部商業(yè)地產(chǎn)調(diào)查組近日曝出的產(chǎn)權(quán)商鋪的問(wèn)題，不過(guò)是在加深外界對(duì)此種商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式的“原罪”認(rèn)識(shí)。易鋪網(wǎng)CEO陳建明悲觀地認(rèn)為，不管是在建的大型購(gòu)物中心，還是產(chǎn)權(quán)商鋪集中的社區(qū)底商，只要“定位不準(zhǔn)確，招商不成功，管理不科學(xué)”，都將重蹈巨庫(kù)覆轍。
罪因剖析：“壞就壞在產(chǎn)權(quán)賣(mài)散了”
根據(jù)調(diào)查組的情況反饋，在北京、長(zhǎng)春、武漢等地，因?yàn)楫?dāng)初銷(xiāo)售時(shí)承諾的租金回報(bào)不能兌現(xiàn)，產(chǎn)權(quán)商鋪投資者(或者租戶(hù))退房、退租事件屢見(jiàn)不鮮，包括北京的碧溪家居廣場(chǎng)。此前有業(yè)內(nèi)人士預(yù)言：2005年將是產(chǎn)權(quán)商鋪的“訴訟年”。“業(yè)權(quán)賣(mài)散后，整體規(guī)劃、經(jīng)營(yíng)管理都無(wú)從談起。”一直關(guān)注商業(yè)地產(chǎn)問(wèn)題的北京偉業(yè)商業(yè)策劃有限公司董事總經(jīng)理蔡宇翔直言。
2004年因“巨庫(kù)之痛”等系列文章而名聲鵲起的業(yè)內(nèi)人士潘好龍，將產(chǎn)權(quán)商鋪的癥結(jié)比喻為惡性循環(huán)三角關(guān)系：產(chǎn)權(quán)分割出售后，開(kāi)發(fā)商、投資人和租戶(hù)的三方利益很難再統(tǒng)一。“開(kāi)發(fā)商關(guān)心的是是否好賣(mài)，追求高價(jià)格；投資人講的是租金回報(bào)，希望長(zhǎng)期穩(wěn)定；而租戶(hù)則關(guān)心商鋪是否有人氣，希望早期有一定免租期。”潘好龍認(rèn)為，多數(shù)開(kāi)發(fā)商在銷(xiāo)售時(shí)一味追求高售價(jià)，直接導(dǎo)致整個(gè)鏈條進(jìn)入惡性循環(huán)。
解決之道：“人氣需養(yǎng)，不可一蹴而就”
與去年年底對(duì)接二連三的不利消息極度敏感相比，現(xiàn)在的潘石屹已經(jīng)能夠正視建外SOHO商鋪?zhàn)赓U“差強(qiáng)人意”的現(xiàn)狀。“人氣是要養(yǎng)的。”他平靜地說(shuō)。先期開(kāi)發(fā)的東區(qū)一、二、三期，目前商鋪?zhàn)赓U面積超過(guò)80%，這讓潘石屹看到了希望。他樂(lè)觀預(yù)計(jì)，再有半年、一年時(shí)間，離國(guó)貿(mào)橋較遠(yuǎn)的建外SOHO西區(qū)商鋪也將旺起來(lái)。
時(shí)至現(xiàn)在，蔡宇翔依然將建外SOHO作為北京產(chǎn)權(quán)商鋪中“銷(xiāo)售成功、經(jīng)營(yíng)失敗”的“典型案例”。據(jù)他掌握的資料，目前建外SOHO商鋪的整體出租率不到50%，整體租金水平僅及當(dāng)初銷(xiāo)售時(shí)宣傳(60-80美金/平方米.月)的1/3。潘石屹也承認(rèn)，現(xiàn)在新開(kāi)盤(pán)的建外SOHO西區(qū)因?yàn)檫�在施工狀態(tài)，租賃狀況一時(shí)難以好轉(zhuǎn)。
但他認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商不能因此而放棄。潘石屹介紹，從去年開(kāi)始到明年，SOHO中國(guó)每年投入600萬(wàn)元，用于補(bǔ)貼代理公司找租戶(hù)、或者建外SOHO的整體推廣活動(dòng)；而且公司還單獨(dú)成立了“租務(wù)市場(chǎng)部”。蔡宇翔卻認(rèn)為，這些都是“細(xì)枝末節(jié)的改良，不能根本上解決產(chǎn)權(quán)商鋪的問(wèn)題”，包括如何統(tǒng)一、協(xié)調(diào)分散小業(yè)主的關(guān)系。
潘石屹則認(rèn)為，“協(xié)調(diào)會(huì)有難度，卻不是不能解決”，辦法是“把投資人對(duì)租金的回報(bào)調(diào)整到正常的市場(chǎng)預(yù)期”。SOHO中國(guó)租務(wù)市場(chǎng)部總監(jiān)范曉梅介紹，在具體操作中，公司一般會(huì)把屈臣氏、7-11等租金偏低的零售業(yè)態(tài)放在非黃金位置、甚至相對(duì)較偏的鋪位中。
連鎖反應(yīng)：Shopping Mall的悲慘未來(lái)
據(jù)了解，目前北京在建的商業(yè)地產(chǎn)面積約為600-700萬(wàn)平方米。易鋪網(wǎng)CEO陳建明認(rèn)為，不僅僅是產(chǎn)權(quán)商鋪存在問(wèn)題頻現(xiàn)的高風(fēng)險(xiǎn)，如果大型購(gòu)物中心做不到“定位準(zhǔn)確、招商成功、管理科學(xué)”，也會(huì)步產(chǎn)權(quán)商鋪后塵，包括已在北京興起的Shopping Mall建設(shè)。
他同時(shí)也表示，即便都是產(chǎn)權(quán)商鋪，如果對(duì)經(jīng)營(yíng)管理的要求不同，其經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)也不一樣。他以萬(wàn)通等服裝、小商品批發(fā)市場(chǎng)為例，雖然也是產(chǎn)權(quán)商鋪，但因?yàn)橄M(fèi)者來(lái)此地圖的是“實(shí)惠，所以“并不需要很高的購(gòu)物環(huán)境、經(jīng)營(yíng)管理水平等”。(賀文）
