中新網(wǎng)10月31日電 據(jù)北京現(xiàn)代商報報道，商務(wù)部商業(yè)地產(chǎn)調(diào)查組近日曝出的產(chǎn)權(quán)商鋪的問題，不過是在加深外界對此種商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營模式的“原罪”認識。易鋪網(wǎng)CEO陳建明悲觀地認為，不管是在建的大型購物中心，還是產(chǎn)權(quán)商鋪集中的社區(qū)底商，只要“定位不準(zhǔn)確，招商不成功，管理不科學(xué)”，都將重蹈巨庫覆轍。

　　罪因剖析：“壞就壞在產(chǎn)權(quán)賣散了”

　　根據(jù)調(diào)查組的情況反饋，在北京、長春、武漢等地，因為當(dāng)初銷售時承諾的租金回報不能兌現(xiàn)，產(chǎn)權(quán)商鋪投資者(或者租戶)退房、退租事件屢見不鮮，包括北京的碧溪家居廣場。此前有業(yè)內(nèi)人士預(yù)言：2005年將是產(chǎn)權(quán)商鋪的“訴訟年”。“業(yè)權(quán)賣散后，整體規(guī)劃、經(jīng)營管理都無從談起。”一直關(guān)注商業(yè)地產(chǎn)問題的北京偉業(yè)商業(yè)策劃有限公司董事總經(jīng)理蔡宇翔直言。

　　2004年因“巨庫之痛”等系列文章而名聲鵲起的業(yè)內(nèi)人士潘好龍，將產(chǎn)權(quán)商鋪的癥結(jié)比喻為惡性循環(huán)三角關(guān)系：產(chǎn)權(quán)分割出售后，開發(fā)商、投資人和租戶的三方利益很難再統(tǒng)一。“開發(fā)商關(guān)心的是是否好賣，追求高價格；投資人講的是租金回報，希望長期穩(wěn)定；而租戶則關(guān)心商鋪是否有人氣，希望早期有一定免租期。”潘好龍認為，多數(shù)開發(fā)商在銷售時一味追求高售價，直接導(dǎo)致整個鏈條進入惡性循環(huán)。

　　解決之道：“人氣需養(yǎng)，不可一蹴而就”

　　與去年年底對接二連三的不利消息極度敏感相比，現(xiàn)在的潘石屹已經(jīng)能夠正視建外SOHO商鋪租賃“差強人意”的現(xiàn)狀。“人氣是要養(yǎng)的。”他平靜地說。先期開發(fā)的東區(qū)一、二、三期，目前商鋪租賃面積超過80%，這讓潘石屹看到了希望。他樂觀預(yù)計，再有半年、一年時間，離國貿(mào)橋較遠的建外SOHO西區(qū)商鋪也將旺起來。

　　時至現(xiàn)在，蔡宇翔依然將建外SOHO作為北京產(chǎn)權(quán)商鋪中“銷售成功、經(jīng)營失敗”的“典型案例”。據(jù)他掌握的資料，目前建外SOHO商鋪的整體出租率不到50%，整體租金水平僅及當(dāng)初銷售時宣傳(60-80美金/平方米.月)的1/3。潘石屹也承認，現(xiàn)在新開盤的建外SOHO西區(qū)因為還在施工狀態(tài)，租賃狀況一時難以好轉(zhuǎn)。

　　但他認為，開發(fā)商不能因此而放棄。潘石屹介紹，從去年開始到明年，SOHO中國每年投入600萬元，用于補貼代理公司找租戶、或者建外SOHO的整體推廣活動；而且公司還單獨成立了“租務(wù)市場部”。蔡宇翔卻認為，這些都是“細枝末節(jié)的改良，不能根本上解決產(chǎn)權(quán)商鋪的問題”，包括如何統(tǒng)一、協(xié)調(diào)分散小業(yè)主的關(guān)系。

　　潘石屹則認為，“協(xié)調(diào)會有難度，卻不是不能解決”，辦法是“把投資人對租金的回報調(diào)整到正常的市場預(yù)期”。SOHO中國租務(wù)市場部總監(jiān)范曉梅介紹，在具體操作中，公司一般會把屈臣氏、7-11等租金偏低的零售業(yè)態(tài)放在非黃金位置、甚至相對較偏的鋪位中。

　　連鎖反應(yīng)：Shopping Mall的悲慘未來

　　據(jù)了解，目前北京在建的商業(yè)地產(chǎn)面積約為600-700萬平方米。易鋪網(wǎng)CEO陳建明認為，不僅僅是產(chǎn)權(quán)商鋪存在問題頻現(xiàn)的高風(fēng)險，如果大型購物中心做不到“定位準(zhǔn)確、招商成功、管理科學(xué)”，也會步產(chǎn)權(quán)商鋪后塵，包括已在北京興起的Shopping Mall建設(shè)。

　　他同時也表示，即便都是產(chǎn)權(quán)商鋪，如果對經(jīng)營管理的要求不同，其經(jīng)營風(fēng)險也不一樣。他以萬通等服裝、小商品批發(fā)市場為例，雖然也是產(chǎn)權(quán)商鋪，但因為消費者來此地圖的是“實惠，所以“并不需要很高的購物環(huán)境、經(jīng)營管理水平等”。(賀文）