中新網(wǎng)11月17日電 據(jù)《北京現(xiàn)代商報(bào)》報(bào)道，隨著國(guó)家發(fā)改委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局10月樓市的一系列統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)出臺(tái)，北京樓市“十月小陽(yáng)春”的局面已經(jīng)成為業(yè)界共識(shí)：預(yù)售房屋總成交量和總成交套數(shù)位居第三，僅次于位于波峰的1月和4月。新盤上市量和成交套數(shù)較上月均有微量增長(zhǎng)，新開樓盤共22個(gè)，以微弱優(yōu)勢(shì)超出上月的21個(gè)新樓盤，居全年之冠。經(jīng)歷了新政實(shí)施后長(zhǎng)達(dá)數(shù)月的“捂盤”。房產(chǎn)商們紛紛擇機(jī)開盤。

　　根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，10月份日平均銷售套數(shù)為529套，比9月份日平均銷售套數(shù)多2套，比前幾個(gè)月的成交量高出一至兩成。市場(chǎng)處于調(diào)整期的微妙時(shí)刻。

　　“剛性需求”與理性購(gòu)房

　　值得關(guān)注的是，商品房預(yù)售成交面積已穩(wěn)坐“第二把交椅”，僅次于處于高峰期的4月，對(duì)此，有關(guān)人士表示，北京有數(shù)以萬(wàn)計(jì)的“北漂”一族、有全國(guó)最大的公務(wù)員群體、有規(guī)模最為龐大的涉外機(jī)構(gòu)、有數(shù)量最多的外省市駐京辦事機(jī)構(gòu)、有全國(guó)人數(shù)最多的白領(lǐng)階層、有全國(guó)規(guī)模最大的科教隊(duì)伍，還有數(shù)量最多的文化藝術(shù)機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員。這些人員的存在，使北京商品房的“硬缺口”進(jìn)一步擴(kuò)大。由10月的銷售狀況可知，住宅的剛性需求經(jīng)過數(shù)月的壓抑后得以釋放，只要房產(chǎn)商提供的住宅產(chǎn)品與購(gòu)房者的消費(fèi)需求對(duì)位，就能獲得滿意的銷售業(yè)績(jī)。

　　然而，更值得關(guān)注的卻是一個(gè)微弱的“下降”，雖然10月的商品房預(yù)售總成交量以微弱的優(yōu)勢(shì)超出9月(僅多6套)，但10月份的商品房預(yù)售總成交面積反而比9月份下降了1%，由此可見，房產(chǎn)商在新政的威懾下多采取謹(jǐn)慎態(tài)度，及時(shí)調(diào)整了戶型面積(單套建筑面積控制在140平方米以內(nèi))和市場(chǎng)策略，迎合購(gòu)房者理智和務(wù)實(shí)的需求。

　　而北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的退訂登記頁(yè)面上的一系列數(shù)字記錄也表明，高檔物業(yè)和大戶型成為退訂主流，有購(gòu)房需求的人并不少，只是到底買不買房，許多人仍在猶豫、觀望，同時(shí)人們對(duì)高價(jià)位，大面積的樓盤消費(fèi)信心已降低。市場(chǎng)調(diào)研表明，80%的消費(fèi)者需要的是80至100平方米的戶型，能接受的價(jià)格在6500元/平方米以下。

　　南城出現(xiàn)“新看點(diǎn)”

　　考察一下10月新推出的22個(gè)新盤，毫無懸念的是，朝陽(yáng)區(qū)仍以7個(gè)新盤的絕對(duì)優(yōu)勢(shì)穩(wěn)居第一，海淀4個(gè)、豐臺(tái)3個(gè)緊隨其后，接下來是昌平、順義，各為2個(gè)，很久沒有項(xiàng)目推出的東城、石景山、房山、涿州也各推出一個(gè)項(xiàng)目，預(yù)計(jì)朝陽(yáng)區(qū)還將長(zhǎng)期占據(jù)冠軍寶座。但總的來說，新盤分布較廣，沒有形成新的熱點(diǎn)區(qū)域。

　　但是值得注意的是，10月北京獲預(yù)售許可項(xiàng)目62個(gè)，其中1/3在南城，所以未來樓市的主要看點(diǎn)將在南城。業(yè)界普遍認(rèn)為，這是因?yàn)槟铣强晒╅_發(fā)土地較多，有后來居上趨勢(shì)，新項(xiàng)目將有所增加。

　　此外，10月開盤的高檔物業(yè)居多，22個(gè)新盤中每平方米6000元以下項(xiàng)目只有4個(gè)，占18%。而權(quán)威機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)未來新盤將以經(jīng)濟(jì)型項(xiàng)目為主，這也正是南城的優(yōu)勢(shì)所在，再次凸顯了南城未來“看點(diǎn)”的地位。

　　未來房?jī)r(jià)的走勢(shì)：漲幅放緩

　　根據(jù)以上數(shù)據(jù)和信息，不難推斷未來房?jī)r(jià)的走勢(shì)，10月新增樓盤以中高檔盤為主，大大拉升了新盤的均價(jià)，而未來新盤將以經(jīng)濟(jì)型項(xiàng)目為主，因此商品房均價(jià)將有所下調(diào)，但這只是由于產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)發(fā)生變化所致，并不代表房?jī)r(jià)走低。

　　據(jù)國(guó)家發(fā)改委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局調(diào)查顯示，10月份全國(guó)70個(gè)城市房屋銷售價(jià)格比9月份上漲0.5%，漲幅降低了0.1%，其中新建商品住房銷售價(jià)格比去年同期上漲7.2%，比9月上漲0.6%，漲幅提高0.1%。

　　而北京的情況略好，10月份，北京房屋銷售價(jià)格比9月份上漲0.4%，漲幅比9月下降0.1%。其中新建商品住宅雖然比9月上漲了0.2%，但漲幅比9月下降0.4%，由此可見，在政府宏觀調(diào)控的作用下，北京房?jī)r(jià)上漲速度繼續(xù)放緩。

　　由此可見，雖然調(diào)整和觀望仍是近期樓市的主旋律，但隨著時(shí)間的推移，春季出臺(tái)的新政對(duì)于市場(chǎng)的影響正逐步減弱，加之年內(nèi)政府將不會(huì)出臺(tái)大的宏觀調(diào)控政策，在經(jīng)歷了幾個(gè)月的徘徊后，有效的市場(chǎng)需求開始釋放，導(dǎo)致成交量的穩(wěn)步上升。因此，可以預(yù)見，北京商品住房將會(huì)繼續(xù)保持旺盛的需求，因而總體看來北京房?jī)r(jià)不會(huì)下降，只是在國(guó)家宏觀調(diào)控作用下，房?jī)r(jià)漲幅將持續(xù)放緩，市場(chǎng)前景仍然可觀。(曲紅娟）