中新網(wǎng)9月30日電 據(jù)北京晨報(bào)報(bào)道，香港證監(jiān)會(huì)今年發(fā)布了修訂后的《房地產(chǎn)投資信托基金守則》，撤銷香港REITs投資海外房地產(chǎn)的限制，內(nèi)地發(fā)展商可按《守則》要求成立REITs，注入其內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目后赴港上市。
目前，金融政策緊縮導(dǎo)致發(fā)展商承受巨大融資壓力，REITs無疑開辟了一個(gè)新的融資渠道，因此獲得業(yè)內(nèi)的高度關(guān)注。在日前舉行的“2005REITs(北京)國際合作論壇”上，專家、官員和眾多業(yè)內(nèi)精英都表示對REITs極大看好。但他們指出，打造本土化的REITs產(chǎn)品面臨稅收、監(jiān)管和專業(yè)人才三方面的挑戰(zhàn)，其上市之路仍舊漫長。
新型融資REITs產(chǎn)品廣受看好
REITs是房地產(chǎn)投資信托基金，是由專門投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的信托基金形式。投資者可以通過證券市場購買，享受投資回報(bào)。REITs在歐美的發(fā)展已經(jīng)十分成熟，但在中國內(nèi)地，雖然近年來發(fā)展了一些本土化信托，但到目前還沒有一支真正的REITs上市。
參加REITs國際合作論壇的官員、專家和業(yè)內(nèi)精英們一致認(rèn)為，當(dāng)前內(nèi)地要大力發(fā)展REITs，因?yàn)樗粌H是低風(fēng)險(xiǎn)、高收益的房地產(chǎn)投資產(chǎn)品，還能夠有效地拓寬開發(fā)商的融資渠道。
戴德梁行高級助理董事葉子華認(rèn)為，REITs的主要吸引力在于流動(dòng)性大、股息高、收益穩(wěn)定、投資風(fēng)險(xiǎn)小。“管理基金的是懂得房地產(chǎn)運(yùn)作的專業(yè)機(jī)構(gòu)，收益回報(bào)有很大保證。另外，REITs主要投資于回報(bào)率穩(wěn)定的成熟物業(yè)如寫字樓、商業(yè)等，不參與房地產(chǎn)投資開發(fā)項(xiàng)目。爛尾樓等不具備穩(wěn)定資金收益的項(xiàng)目不能注入REITs，這將有利于減少市場投機(jī)。”
國務(wù)院發(fā)展研究中信金融研究所副所長巴署松指出，房地產(chǎn)是高融資行業(yè)，但目前只有銀行貸款，沒有真正意義上的融資。“銀行的貸款文化其實(shí)是‘當(dāng)鋪’文化、‘磚頭’文化。做信貸本應(yīng)取決于現(xiàn)金流，看租金等收入能否償還。但實(shí)際銀行評估是看你有沒有‘磚頭’，有一棟樓或一塊地，現(xiàn)值100萬，就打七折做70萬的貸款；現(xiàn)值漲到200萬，可以貸140萬，房價(jià)越漲銀行貸款越多。如果現(xiàn)值200萬，跌到100萬，原來貸140萬，現(xiàn)在只能貸70萬，另外70萬就催收，越催收越緊。所以無論是對房地產(chǎn)企業(yè)，還是對銀行本身來說，都必須發(fā)展銀行貸款之外的多元化融資渠道。”
REITs內(nèi)地上市存在三大障礙
巴署松說，當(dāng)前香港發(fā)展REITs，的確給內(nèi)地企業(yè)到海外融資提供了一個(gè)渠道。“但這是次優(yōu)的選擇。對于中國當(dāng)下的市場最急切、最有價(jià)值、意義最大的是發(fā)展本土REITs。”
巴署松同時(shí)也指出，目前建立本土化REITs仍存在一些挑戰(zhàn)和問題，在稅收、監(jiān)管和人才三個(gè)方面存在瓶頸。
首先，REITs在國外大力發(fā)展的根本原因在于能享受稅收優(yōu)惠，但中國稅收優(yōu)惠還有待進(jìn)一步明確。
其次是管理人和被投資企業(yè)的道德風(fēng)險(xiǎn)問題。巴署松指出，由于信息不對稱，管理公司有可能利用各種機(jī)會(huì)犧牲投資者的利益牟取私利；一些運(yùn)作不規(guī)范的小企業(yè)也往往在獲得投資后，侵占原有股東的利益。“因此投資后的監(jiān)督必須嚴(yán)格充分。”
第三，中國REITs現(xiàn)在正處于發(fā)起期，實(shí)際管理人員以房地產(chǎn)專業(yè)人士居多，他們的金融操作能力普遍較弱。復(fù)合型人才欠缺。
不過，巴署松表示，《信托法》出臺(tái)后稅收環(huán)節(jié)的政策將會(huì)明確一些，建立REITs條件應(yīng)基本成熟。
中國企業(yè)海外發(fā)展中心主任、經(jīng)濟(jì)學(xué)家孫飛則認(rèn)為，目前監(jiān)管日趨嚴(yán)格，道德風(fēng)險(xiǎn)已能有效控制，關(guān)鍵在于培養(yǎng)專業(yè)人才，避免操作風(fēng)險(xiǎn)。
據(jù)悉，目前國內(nèi)已有一些專業(yè)機(jī)構(gòu)，例如國際注冊商業(yè)房地產(chǎn)投資師協(xié)會(huì)中國管理中心等，就已經(jīng)開展了多期專業(yè)管理人才培訓(xùn)。
盡管REITs上市仍有不小的障礙，但從長遠(yuǎn)看，隨著各種條件的成熟，消除瓶頸的過程將逐漸縮短，本土化REITs的問世值得期待。(楊舒萌)
