中新網(wǎng)8月9日電 據(jù)北京現(xiàn)代商報(bào)報(bào)道，8月9日是國家七部委聯(lián)合出臺(tái)《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格的意見》第90天，其對二手房市場的影響日漸顯現(xiàn)。伴隨著二手房交易量的萎縮，各地產(chǎn)中小中介公司倒閉的消息接連傳出：長春有200多家中介出局、溫州有200多戶中介注銷公司、成都有超過500家的中介關(guān)門……北京地區(qū)的中介日子也不好過，一些撐不下去的中介公司也陸續(xù)“關(guān)門大吉”。
二手房成交量歷經(jīng)冰火兩重天
對北京二手房市場來說，今年4月份是一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)，成交量從之前的穩(wěn)步上漲忽然間逆轉(zhuǎn)。
根據(jù)中大恒基提供的今年上半年二手房市場報(bào)告顯示：今年1-6月，北京市二手房交易量3.29萬套，同比增長26%。其中，第一季度同比增長39%，第二季度同比增長19%，但是第二季度的同比增長率明顯低于第一季度的同比增長率。而且與去年的環(huán)比相比，2004年第二季度比同年第一季度環(huán)比增幅為51%，2005年第二季度的環(huán)比增幅為30%，比去年下降了21個(gè)百分點(diǎn)。
“交易量的增幅收縮源于今年一系列房產(chǎn)新政的出臺(tái)。”中大恒基的市場分析人士說。業(yè)內(nèi)人士將此比喻為“四招組合拳”：3月17日，央行再次加息，提高購房成本，遏制投機(jī)型的購房者購買；5月11日，國家七部委聯(lián)合出臺(tái)《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格的意見》，對營業(yè)稅征收標(biāo)準(zhǔn)的重新界定，直接影響了二手房市場；6月1日，契稅標(biāo)準(zhǔn)重新敲定；6月中旬，北京個(gè)別區(qū)域開始實(shí)行“先稅后證”辦法，征收個(gè)人所得稅。
“營業(yè)稅和個(gè)人所得稅的征收，這在上半年以來的一系列新政中，殺傷力最大。”北京我愛我家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司副總經(jīng)理胡景暉說。他介紹說，今年6月份，北京二手房的成交過戶量是5800多套，比5月份的7600多套下降26%左右。他解釋，因?yàn)檫^戶時(shí)間的滯后性，這實(shí)際上反應(yīng)的是北京二手房市場5月份和4月份的成交情況。
這段日子對于房產(chǎn)中介來說，無疑是一種煎熬。其間，記者走訪了多家中介公司，發(fā)現(xiàn)每個(gè)公司都冷冷清清，很少有買賣房屋的客戶光顧。根據(jù)中大恒基的市場報(bào)告，在第二季度里，中小中介的經(jīng)營相對慘淡，增幅縮水嚴(yán)重，收縮幅度均高于全市平均水平20%(39%-19%)，而大型的中介公司增幅收縮的百分比要遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于平均數(shù)字。
成本壓力增大 行業(yè)重組暗潮涌動(dòng)
“成本”問題讓所有的中介公司不能安寢。于是，包括一些主要的中介公司在內(nèi)，從下半年開始都在調(diào)整公司的發(fā)展戰(zhàn)略。主要的手段是：對管理人員進(jìn)行“收編”；減少廣告投入。據(jù)了解，不少中介公司已經(jīng)大幅減少了在平面媒體的廣告投入。
弱者倒下，強(qiáng)者出手卻正當(dāng)時(shí)。實(shí)力差的公司倒下了，而實(shí)力強(qiáng)的公司正在借機(jī)擴(kuò)張自己的地盤。業(yè)內(nèi)有一種預(yù)感，一場由大型品牌中介公司導(dǎo)演的并購“大戲”即將上演，而這個(gè)過程注定是漫長的。
“雖然有一些中介公司與我們有意向性的接觸，但是目前還沒有實(shí)質(zhì)性的進(jìn)展。”胡景暉說。而且對外界猜測的并購風(fēng)云，胡景暉的表態(tài)很謹(jǐn)慎，“這種合作往往是失敗的案例比成功的多。”
胡景暉給我愛我家的并購對象列了三個(gè)條件：原有的店面布局與我愛我家已有的相互補(bǔ)充；該公司手中要有穩(wěn)定的客戶資源和房源；該公司經(jīng)紀(jì)人的素質(zhì)要與我愛我家匹配。胡景暉說，符合這樣條件的房屋中介并不多，甚至應(yīng)該是在市場上有一定影響力的公司。
另外，目前形勢下，開連鎖店也成為一些實(shí)力中介公司主要的擴(kuò)張之路。據(jù)了解，目前我愛我家、美麗家園、中大恒基等都在執(zhí)行年初既定的開店計(jì)劃。
回暖與觀望并存 “金九銀十”成為共同期待
7月份以來，北京二手房市場有“回暖”跡象，據(jù)北京鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司統(tǒng)計(jì)資料分析，7月的客戶登記量、房源登記量以及成交量均比上月出現(xiàn)明顯的回升。
“7月份一個(gè)月，甚至到10月底這段時(shí)間里，觀望的氣氛依然會(huì)很濃厚。”美麗家園房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司總經(jīng)理助理宮萍說。她認(rèn)為，今年上半年，北京房地產(chǎn)市場頻繁出臺(tái)了系列宏觀措施，但是市場的消化需要一定的過程，這取決于政策本身的滯后效應(yīng)。
宮萍分析，市場出現(xiàn)觀望的原因是：通過時(shí)間的推移，政策將會(huì)更加明朗化。“但是，購房者的需求并不是消失了，而是‘隱藏’了，未來，隨著政策的明朗化，需求會(huì)被重新激發(fā)出來。估計(jì)，二手房交易的‘春天’恐怕要從冬季開始。”鏈家的市場分析人士說。
但是，對于今年年初京城主要房屋中介公司預(yù)計(jì)的6.5萬至7萬套的年終目標(biāo)能否順利完成，業(yè)界的看法存在分歧。“在經(jīng)歷陣痛、觀望后，積蓄的市場巨大能量肯定會(huì)爆發(fā)。一方面是強(qiáng)勁市場購買需求的顯現(xiàn)，另一方面是供給方的集中放量，所以對于下半年的二手房市場，我們有一個(gè)好的預(yù)期。”中大恒基品牌策略中心總監(jiān)俞王爭說。我愛我家的胡景暉則是非樂觀派的代表。“即使‘金九銀十’這樣傳統(tǒng)的交易旺季來臨，二手房市場的交易量會(huì)有一個(gè)爆發(fā)，但是這個(gè)增量也有限。”他說。
稅收豁免細(xì)則 讓房屋中介望穿秋水
現(xiàn)在最讓房屋中介公司望穿秋水的，是針對二手房交易免稅的相關(guān)細(xì)則的出臺(tái)。
“原來，只要有什么相關(guān)政策的風(fēng)吹草動(dòng)，我們就特別緊張。現(xiàn)在都被等待折磨得有些麻木了。”某中介公司老總說。至于原來傳言頗多的公房、經(jīng)濟(jì)適用房免征營業(yè)稅或個(gè)稅等說法，直到現(xiàn)在仍沒有明確的官方表態(tài)。
“可能是涉及到政府的多個(gè)管理部門，比如市建委、市地稅局，各方面還需要討論、協(xié)調(diào)吧。”業(yè)內(nèi)人士寬慰自己說。
采訪中，一品牌中介公司的中層表示，他們對下半年二手房關(guān)心的問題有三個(gè)：第一，二手房房源的供應(yīng)量是否能增加。目前北京二手房市場的供需比例為1:6，房源的供需失衡；第二，經(jīng)紀(jì)公司是否能夠誠信經(jīng)營。目前的二手房交易過程中，程序復(fù)雜、手續(xù)繁瑣，而且涉及評估、金融、產(chǎn)權(quán)、物業(yè)等許多專業(yè)領(lǐng)域；第三，對二手房市場的保障政策是否能到位。一方面是政策能否有效控制投機(jī)炒房行為；另外，相關(guān)政策能否對二手房進(jìn)行有效扶持、監(jiān)管，從而保障二手房健康、穩(wěn)定、持續(xù)的發(fā)展，而不是“打擊一大片”。(賀文、張培娟)
