新的土地出讓金規(guī)則即將出臺，對此，有媒體做了解讀，認(rèn)為新的土地出讓金規(guī)則規(guī)定必須足額安排支付征地補償安置費用、拆遷補償費用，補助被征地農(nóng)民社會保障所需資金的不足，地方政府不能夠當(dāng)期使用出讓金，并讓出讓金收進與支付完全透明化，這會增加供應(yīng)土地的成本，也自然會影響到房價。因此，新的土地出讓金制度會推動國內(nèi)房價上升。
認(rèn)為土地出讓金新規(guī)定會推高房價，這僅是一種片面的理解。土地出讓金新規(guī)的基本內(nèi)容有以下幾個方面：一是提高征用土地的補償費用；二是將土地出讓金收支管理透明化、公開化及長期化；三是重新調(diào)整土地出讓金利益分配機制，在個人、集體、地方政府及中央政府之間，在長期與短期之間有一個有效的利益機制。從這些內(nèi)容來看，對國內(nèi)房地產(chǎn)市場的土地供應(yīng)只會利多而不是利空，更難以得出會推高房價的結(jié)論。
首先，提高土地征用補償費用的確會增加征土成本，但這種成本的增加一定會體現(xiàn)在土地拍賣價格上，進而影響房價嗎？實際上，近幾年來，征用土地的拍賣價格，基本是取決于市場供求情況，而不是取決于征地成本。因此，對于土地征收補償莫說是提高一倍，即使是提高兩倍、三倍，對拍賣土地價格的影響都是微乎其微的。比如，某地興建賽車場之前，周邊每畝地的價格為8萬元至12萬元，賽車場開工后，每畝地的最高價格已升至200萬元。試想，8萬元的價格翻一倍也才16萬元，其與200萬元的拍賣價格相比，其成本的意義又會有多大？既然征用土地的補償價格對拍賣土地的價格沒有什么影響，又如何能影響房價呢？
其次，土地出讓金管理的透明化、公開化及長期化對房價的影響如何。這里有幾個問題可以討論。一是在土地出讓金收支兩條線的前提下，不僅對土地出讓金的使用增加了約束(進入地方政府財政預(yù)算)，而且也增加了使用的透明度，特別是當(dāng)期的土地出讓金不能夠當(dāng)期使用時，這自然降低了地方政府瘋狂出讓土地的沖動。二是土地出讓金收支公開透明，不僅減少了地方政府官員尋租的機會、降低拍賣土地的成本，而且會提高拍賣土地的效率，增加土地供給(可以使土地使用集約提高)。而不是如以往那樣，土地交易的不公開、不透明導(dǎo)致土地炒作盛行，進而成為推高國內(nèi)房價的禍?zhǔn)住５谌瑥淖匀粚傩詠砜矗恋厥遣豢稍偕⒉荒茉鲩L的資源，也正是土地的這種屬性成了目前國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商推高房價的借口。但是從人類社會經(jīng)濟發(fā)展的歷史來看，土地總量雖然不可變，但其使用效率卻可不斷提高，城市化的過程也就是土地使用效率轉(zhuǎn)變的過程得以發(fā)展。在這個過程中，人類對生存空間的需求由以往的平面變成了立體，特別是通訊技術(shù)、交通科技的提高，人類生存所需的單位土地空間在不斷地縮減，從而使得可利用的土地不斷擴張。在這意義上說，土地供應(yīng)又可以認(rèn)為是無限的。比如，土地資源最為緊張的日本、韓國以及我國香港地區(qū)等，并沒有出現(xiàn)土地的供給成為這些地方經(jīng)濟發(fā)展障礙的現(xiàn)象。
還有，土地作為一種生產(chǎn)要素，其使用價格(如地租)決定于土地邊際生產(chǎn)力，而土地使用本身不是最終消費需求，它是向經(jīng)濟活動投入的要素。因此，土地價值的高低就在于土地使用的用途與效率。而住房作為一種投資品(國家統(tǒng)計局的標(biāo)準(zhǔn))，當(dāng)投資者對住房持有樂觀預(yù)期時，房價就會迅速上漲，從而導(dǎo)致更多的企業(yè)進入房地產(chǎn)，增加土地需求及推高地價。如果說開發(fā)商拍賣土地時沒有預(yù)期到房價上漲水平高于地價成本，肯定會沒有一個開發(fā)商以虧本的方式來獲得土地的。所以說，在房地產(chǎn)市場，是房價決定地價而不是地價決定房價。
總之，這次出臺土地出讓金新規(guī)則，其基本目的是要全面整頓國內(nèi)土地市場秩序，提高土地使用的集約性與效率，這些都是能夠增加土地供應(yīng)、有利于房地產(chǎn)市場的利多政策，而不是如有些開發(fā)商所“鼓吹”的那樣會抬高土地拍賣價格。如果土地出讓金新規(guī)能有效打擊以往那種先炒高地價，再炒高房價的“非理性亢奮”行為，使得土地價格向土地的真正邊際生產(chǎn)力回歸，那么，地價還會出現(xiàn)下降的可能。
既然是房價決定地價而不是地價決定房價，那么征收土地的成本就不是決定地價的根本因素。所以，所謂土地出讓金新規(guī)肯定會抬高房價的說法，很可能是房地產(chǎn)商們玩的一個障眼法而已。
(來源：東方早報 作者：易憲容）
