潘石屹，1987年開(kāi)始涉足房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域；1992年與人合作共同創(chuàng)建北京萬(wàn)通實(shí)業(yè)股份有限公司；1995年與妻子張欣女士共同創(chuàng)立了SOHO中國(guó)有限公司，開(kāi)發(fā)的地產(chǎn)項(xiàng)目有SOHO現(xiàn)代城、博鰲藍(lán)色海岸、長(zhǎng)城腳下的公社等。2005年4月被《財(cái)富》(中文版)評(píng)為中國(guó)最具影響力的25位商界領(lǐng)袖之一。
最近，好幾位朋友都建議我看一看電影《瘋狂的石頭》，理由是這部電影里的大壞蛋是位開(kāi)發(fā)商，據(jù)說(shuō)和我長(zhǎng)得還很像。還看到一則消息：北大教授張頤武說(shuō)，他的朋友，《瘋狂的石頭》的導(dǎo)演寧浩告訴他，這部片子需要一個(gè)壞蛋的形象，想來(lái)想去，決定用開(kāi)發(fā)商的形象出演這個(gè)角色，這樣就沒(méi)有爭(zhēng)議了，因?yàn)槿珖?guó)人民都知道開(kāi)發(fā)商是負(fù)面形象。所以張教授借此機(jī)會(huì)告誡房地產(chǎn)的從業(yè)人員“要低調(diào)”，并說(shuō)低調(diào)是非常有用的。
房地產(chǎn)行業(yè)之所以有這么多負(fù)面的形象，我想除了全社會(huì)都比較關(guān)注以外，可能還有以下幾點(diǎn)理由：第一、財(cái)富排行榜中房地產(chǎn)的富豪占多數(shù)，大概占到各種排行榜的一半左右；第二、普遍認(rèn)為房地產(chǎn)是暴利行業(yè)；第三、腐敗的官員常常與開(kāi)發(fā)商有關(guān)。
每年都會(huì)有幾本雜志要做財(cái)富排行榜，但每次他們找到我時(shí)，我都會(huì)把公司經(jīng)過(guò)審計(jì)的財(cái)務(wù)報(bào)表拿給他們看，并解釋說(shuō)明我的確沒(méi)有他們說(shuō)的那么有錢(qián)，離他們榜單的下線還差十萬(wàn)八千里，所以一旦打腫臉充胖子把我評(píng)上，我難受，他們難受，看榜的人也難受。等我哪一天發(fā)達(dá)了，達(dá)到了他們的最低標(biāo)準(zhǔn)，我一定主動(dòng)申請(qǐng)加入。但這些主管編輯們往往不聽(tīng)我講事實(shí)，自己編一個(gè)天文數(shù)字就要公開(kāi)。
所以，我每年的做法，就是在他們開(kāi)榜之前送去一封律師函，大意是如果他們一意孤行，不顧事實(shí)瞎排行，我一定會(huì)用法律的武器來(lái)申明真相。由于我和律師每年的努力，所以任何富豪榜排行到今天還沒(méi)有出現(xiàn)我的名字，只是在他們發(fā)榜的發(fā)布會(huì)上可能會(huì)調(diào)侃我?guī)拙洌骸叭绻雅耸僭u(píng)進(jìn)去，他一定會(huì)到法院去告我們的……”
我也曾問(wèn)過(guò)多位進(jìn)了富豪榜的開(kāi)發(fā)商，他們的答案驚人地一致：“他們瞎評(píng)，沒(méi)有調(diào)查，也沒(méi)有征得我的同意，讓他們瞎評(píng)去吧，沒(méi)有時(shí)間和精力理睬他們。”最有意思的是，有位開(kāi)發(fā)商前幾年資金出了點(diǎn)問(wèn)題，到了揭不開(kāi)鍋的地步，甚至到處借錢(qián)發(fā)工資，但他居然還出現(xiàn)在當(dāng)年的富豪榜上。
富豪榜上房地產(chǎn)商占的比例太大的另外一個(gè)原因，就是在房地產(chǎn)行業(yè)中土地的價(jià)值彈性很大。有一些開(kāi)發(fā)商圈了好多地，夠開(kāi)發(fā)十年、八年的，經(jīng)過(guò)評(píng)估后有了很高的價(jià)值，可能就進(jìn)了富豪榜。其實(shí)他也沒(méi)有多少真實(shí)的資產(chǎn)，而他們?nèi)Φ倪@些地如果兩年不開(kāi)發(fā)就有被政府無(wú)償收回的危險(xiǎn)，不光不是自己的財(cái)富，甚至連成本都收不回來(lái)。
除此之外，暴利的“光環(huán)”也一直籠罩在房地產(chǎn)業(yè)的頭上，揮之不去。許多媒體說(shuō)房地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)率高達(dá)50%以上，更有一家南方的媒體說(shuō)在90%以上。我查閱了《第一次全國(guó)經(jīng)濟(jì)普查主要數(shù)據(jù)公報(bào)》(第三號(hào))，公告顯示：2004年房地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)率是8.31%，其中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的利潤(rùn)率是7.77%。同一公告中，其他第三產(chǎn)業(yè)的利潤(rùn)率是10.23%。
公告中還有幾個(gè)數(shù)字可以讓大家更全面地了解房地產(chǎn)行業(yè)：房地產(chǎn)行業(yè)的從業(yè)人員是396.3萬(wàn)人，占全社會(huì)就業(yè)人數(shù)的1.8%。2005年全國(guó)稅收收入3.0866萬(wàn)億元，房地產(chǎn)行業(yè)的稅收收入1798億元，占全國(guó)稅收收入的5.82%。這是2004年和2005年中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的基本狀況，自2006年開(kāi)始，我想隨著土地成本的迅速上升，房地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)率應(yīng)該是在7.77%左右，甚至以下。
至于腐敗官員與開(kāi)發(fā)商之間的關(guān)系，我想，解決這個(gè)問(wèn)題，最關(guān)鍵的是土地交易政策的公開(kāi)透明，大多數(shù)腐敗和行賄受賄案件都是出在土地問(wèn)題上。政府在過(guò)去幾年接二連三地下發(fā)文件，強(qiáng)調(diào)全國(guó)所有公開(kāi)經(jīng)營(yíng)性土地都要進(jìn)行公開(kāi)的交易，這個(gè)過(guò)程從文件的下發(fā)到全面的執(zhí)行有相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間。兩年前的“8.31”可以認(rèn)為是土地制度改革的分水嶺，所有土地都要通過(guò)“招拍掛”的形式公開(kāi)交易。我想土地“招拍掛”的過(guò)程中，也要讓土地的交易受到全社會(huì)、媒體的監(jiān)督才能公平，才會(huì)減少和避免房地產(chǎn)發(fā)展商和腐敗官員之間行賄受賄現(xiàn)象的發(fā)生。
(來(lái)源：中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊 作者：SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)兼聯(lián)席總裁 潘石屹)
