中新網(wǎng)7月26日電 隨著“限制外資炒樓”的171號文正式公布，一個令海外資本熱血澎湃的中國樓市“淘金時代”即將宣告終結(jié)。和此前一些新政一樣，由于171號文涉及眾多相關(guān)部門的配合，同時也需地方制定相應(yīng)細(xì)則，因此若干條款仍定格在框架性指引層面。據(jù)《上海證券報》報道，新政中所暴露出的五大盲點也引發(fā)了市場熱議。
盲點一：“自住房”尚未界定
25日，《意見》出臺后的第二天，北京市率先發(fā)文明確“自住房”定義，稱港澳臺居民及華僑只能在北京購買一套自住房。
“我們正在討論這條新聞，不知道其他地方是否也會按此標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行�！睎|亞銀行貸款部一位負(fù)責(zé)人對地方細(xì)則的等待頗為急切，“部委和地方的細(xì)則不出，所有影響和對策目前都無從談起。”
永享銀行上海分行一位個人消費經(jīng)理介紹，由于個人和機(jī)構(gòu)的房貸對外資銀行日益重要，新政對外資行的業(yè)務(wù)影響巨大�！耙坏┥虾ＰХ卤本┑淖龇ǎ瑢⒆宰》慷x為當(dāng)?shù)匾惶鬃》浚虾Ｍ赓Y行的個貸業(yè)務(wù)將縮水50%。”
據(jù)新政第十條，境外機(jī)構(gòu)在境內(nèi)設(shè)立的分支、代表機(jī)構(gòu)和在境內(nèi)工作、學(xué)習(xí)超過一年的境外個人可以購買符合實際需要的自用、自住商品房。
市場人士表示，這一說法起碼有兩點需要進(jìn)一步的細(xì)則明確。一是何為自住，套數(shù)與面積如何界定；二是如何對自住房購買進(jìn)行聯(lián)網(wǎng)監(jiān)管�！澳壳般y行信用系統(tǒng)基本聯(lián)網(wǎng)，有房貸的監(jiān)管可行性較大；如果外資購房是全額付款，并在異地多套購房，監(jiān)管難度很高。”澳金投資咨詢總裁章利華表示。
盲點二：結(jié)匯限制暗中較勁
在171號文中，結(jié)匯方面的說法頗為簡略，卻引來外資機(jī)構(gòu)最大范圍的震動。因為外匯管理部門早在文件下發(fā)前就已在操作中暗合政策方向。
多家外資機(jī)構(gòu)相關(guān)人士反映，目前已有大量在申請的房地產(chǎn)類投資結(jié)匯項目受阻。幾個月內(nèi)，僅上海就有近50億元的外資收購交易結(jié)匯受阻。
而這一做法在此后出臺的新政中并沒有明示。
新政第十二條僅稱，外匯管理部門需要嚴(yán)格審核相關(guān)資金匯入和結(jié)匯，“符合條件的允許匯入并結(jié)匯”。海外基金人士表示，對外資來說，最主要的制約是因交易手續(xù)繁雜而導(dǎo)致投資周期拉長。其中，結(jié)匯方面的阻礙和拖延是令外資最懼怕的“殺手锏”。
中國社科院金融研究所易憲容曾表示，雖然新政沒有過細(xì)的外匯限制，但這是作為政府視市場影響情況而準(zhǔn)備的下一步棋。一旦調(diào)控效果不理想，外匯管理將更進(jìn)一層。
盲點三：稅收規(guī)范不明
對外資機(jī)構(gòu)在稅收方面的政策在新政中沒有特別提及。北京師范大學(xué)金融研究所所長鐘偉就此認(rèn)為，按照內(nèi)外資的現(xiàn)有區(qū)別，外資對中資有競爭優(yōu)勢。沒有將外商投資企業(yè)的優(yōu)惠政策取消，新政很難起到實際效果。
對此，仲量聯(lián)行中國區(qū)董事陳立民介紹，新政規(guī)定外資投資房地產(chǎn)一定要在境內(nèi)設(shè)立公司，這一條已經(jīng)可以將外資交易納入行政監(jiān)管范圍，并適用33%的企業(yè)所得稅，而不是營業(yè)額15%的留滯稅。這其實拉平了稅收上的中外資區(qū)別。
但是另一些專家則表示，目前外資在房地產(chǎn)市場的稅收優(yōu)惠主要源于某些地方政府違規(guī)出臺的“優(yōu)惠”，新政應(yīng)在此方面給出更明確的限制措施。
盲點四：境外交易“失控”
現(xiàn)在，外資通過中介公司“過橋”變相收購物業(yè)的做法正在市場上悄悄流行。業(yè)內(nèi)人士稱，這種做法可以充分抵消新政限制。
具體做法是，某海外基金看好境內(nèi)物業(yè)，通過外資中介機(jī)構(gòu)在華分公司收購物業(yè)，然后在境外實現(xiàn)二次交易。以此完全規(guī)避境內(nèi)政策限制。
“由于海外基金與外資中介有多年的合作和信任度，這種做法的可行性很高。”一家外資銀行人士稱，“但對于希望長期投資中國樓市的基金而言，這并非長遠(yuǎn)的選擇。”
盲點五：REITs沒有過多限制
對于當(dāng)前市場頗為流行的外資助力境內(nèi)房企打包資產(chǎn)海外上市（REITs）的做法，新政同樣沒有提及。而海外REITs在境內(nèi)的收購也可以通過上述“過橋”中介在境外進(jìn)行。
另外，境內(nèi)中資房地產(chǎn)企業(yè)通過與外資進(jìn)行股權(quán)和項目轉(zhuǎn)讓等方式將資本引入海外、借殼上市，鐘偉認(rèn)為，這些都可能導(dǎo)致資產(chǎn)外流。
五大盲點代表了一定的政策空隙。市場人士評價，“雖然不至于有調(diào)控失效的風(fēng)險，但確實會令市場暫時陷入混亂。”來自投資機(jī)構(gòu)、中介機(jī)構(gòu)、銀行、個體購房者的相關(guān)群體也均表示，各部委和地方細(xì)則的落實才是新政實施的關(guān)鍵，才是完善新政效力的“最終一刀”。（于兵兵）
