中新網(wǎng)7月25日電  據(jù)業(yè)內(nèi)分析，海外資金對中國普通住宅興趣并不大，主要投資方向是甲級寫字樓和高檔公寓，因此六部委新政的出臺對普通住宅影響不大，但對寫字樓和公寓市場影響很大。隨著《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的意見》(以下簡稱《意見》)24日正式公布，上海、北京等地房市的高端房地產(chǎn)項目受影響較大。

　　上海：豪宅有價無市

　　“做豪宅的開發(fā)商現(xiàn)在挺痛苦的。”世邦魏理仕(下稱“CBRE”)住宅部經(jīng)理史培穎對《第一財經(jīng)日報》說。CBRE代理了濱江豪宅“鵬利海景”，該項目緊鄰中國內(nèi)地住宅第一貴——湯臣一品。據(jù)史培穎透露，鵬利海景受制于宏觀調(diào)控，又目睹了湯臣一品的銷售不佳，至今還沒有對外公開。這個項目的開發(fā)商——中糧集團(tuán)至今舉棋不定。

　　位于上海小陸家嘴板塊的鵬利海景，與湯臣一品、盛大金磐等濱江豪宅成三足鼎立之勢。截至昨日16：00，網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示：湯臣一品仍一套未售出；兩年前開盤的盛大金磐，累計合同均價約為3萬元/平方米，尚有100套可售。

　　上海世茂莊園置業(yè)有限公司開發(fā)的世茂山莊，累計合同均價約5.5萬元/平方米，從去年10月至今年6月，僅簽約7次，但累計合同撤銷次數(shù)卻達(dá)5次。

　　無獨有偶，累計合同均價約為2萬元/平方米的徐匯御苑，從今年2月18日開盤至今，600余套房子僅銷售了不足一成。

　　“定價還是太高，開發(fā)商對于市場形勢的估計或許過于樂觀了。”第一太平戴維斯物業(yè)顧問有限公司(下稱“Savills”)研究部一位分析人士這樣表示，“發(fā)展商定價自然有一定的客戶基礎(chǔ)和市場潛力，但一些豪宅高企的價格使得銷售放緩了不少。”

　　除了價格因素，政策變化也是滬上豪宅銷售乏力的重要原因。CBRE的史培穎告訴記者，171號文件(注：《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的意見》)正式出臺后，實名制的實施和外商投資企業(yè)注冊資本金的提高等要求，無論對于個人買家還是境外基金購買中國境內(nèi)的物業(yè)都會受到一定程度的影響。

　　《第一財經(jīng)日報》記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，171號文件正式出臺以后，部分業(yè)內(nèi)人士開始認(rèn)為境外基金將重新考慮在中國內(nèi)地的投資策略和風(fēng)險。此前湯臣一品又再曝出可能轉(zhuǎn)售為租的消息。

　　對此，Savills的分析人士認(rèn)為，“現(xiàn)在尋找國際買家比較困難。無論是境外機構(gòu)還是境外人士都會因為置業(yè)門檻的提高而延長觀望期。根據(jù)經(jīng)驗，半年或一年之后，國際買家或許會重新啟動收購行動，轉(zhuǎn)售為租倒不失為現(xiàn)階段的一個辦法。何況帶租約的房子可以成為賣家談判的一個砝碼，有助于國際叫賣。”據(jù)了解，湯臣一品4棟物業(yè)中，B棟和C棟對外出售，A、D兩棟則由湯臣集團(tuán)長期持有。

　　史培穎也表示，鵬利海景項目的設(shè)想之一也是轉(zhuǎn)售為租，租金水平大約是每套7萬~8萬元/月，投資回報率是比較低的，僅為6%~7%。(葉國靖)

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