中新網8月31日電 據《北京晨報》報道，一種可能真正實現“以房養老”的保險產品——住房“反向抵押貸款”有望推出。在日前舉行的“轉型期房地產融資渠道解析會”上，中國房地產開發集團總裁孟曉蘇透露，目前他遞交的該項目方案已經獲得批復，在京入市可以預期。

　　據悉，與住房抵押貸款不同的是，“反向抵押貸款”的介入者不是銀行而是保險公司。因此它實際上是一個保險產品。按照孟曉蘇提出的方案，投保人可以用居住房屋的產權作抵押，按月從保險公司領取現金直到身故。這相當于保險公司通過分期付款(按月支付)的形式，收買投保人擁有的房屋產權。其操作形式類似于把“住房抵押貸款”反過來做，因此被稱作“反向抵押貸款”。

　　投保人既能住在自己的房子里，又能將房產提前變現用于養老。顯然，這一險種的推出，有望真正實現“以房養老”。

　　孟曉蘇說，目前中國大多數老年人積蓄不多，僅靠有限的退休金生活。前幾年實行的公房出售，使不少老年人用較低的價格買下了價值較大的房產，有人因此“家產萬貫”。但是這些‘百萬富翁’可支配的月收入僅有一兩千元，而自有房產要住，不可能先行出售或出租贏利，因此生活并不富足。

　　老人通常的做法是將房產傳給子女。但是有的老人沒有子女；有的子女本身有住房，他們真正的負擔是父母的贍養開支；也有的子女無法盡到贍養義務，老人的收入又不足以保障自己的生活。如果能使老年人價值幾十萬、上百萬元的自住房產在其有生之年逐漸變現，使其具有自己安排晚年生活的支付能力，同時又能繼續使用這套房屋，無疑是解決這些人養老問題的好辦法。

　　住房“反向抵押貸款”方案解析

　　投保條件

　　孟曉蘇在建議方案中引入了英、法等國成熟產品的操作辦法，“住房反向抵押貸款”的投保人要求是62歲以上的老年人。

　　投保方式

　　投保人將房屋產權抵押給保險公司，保險公司按月向投保人支付給付金，直至投保人亡故，保險公司收回該房屋，進行銷售、出租或拍賣。

　　給付金計算

　　給付金的計算是按其房屋的評估價值減去預期折損和預支利息，并按平均壽命計算，分攤到投保人的預期壽命年限中去。即：每月給付金額＝(房屋現值-房屋折損-房屋增值預期-保險公司預支貼現利息) /[(預期壽命-投保時壽命)×12]

　　實例分析

　　●實例1：張先生，62歲，住房面積196平方米，房屋八成新，位置優越。經評估房屋現價145萬元。

　　●實例2：趙女士62歲，住房面積150平方米，房屋九成新，位置離市區較遠。經評估房屋現價80萬元。

　　分析：按中國男性人均壽命69.63歲計算，加上地區差異，投保人的壽命計算基數為10年。10年后房屋折損26萬元，房屋與土地增值預計26萬元，兩者抵消。保險公司扣除預支貼現利息25%(按年息6%計算)，按75%計算給付額為108.75萬元。將預期給付額分攤到投保人的預期壽命中去，張先生每月可以得到近1萬元。

　　分析：按中國女性人均壽命73.33歲計算，加上地區差異，投保人的壽命計算基數為14年。14年后房屋折損19萬元，房屋與土地增值預計24萬元，計增5萬元。保險公司扣除預支貼現利息30%(按年息6%計算)，按70%計算給付額為59.5萬元。將預期給付額分攤到投保人的預期壽命中去，趙女士每月可以得到近4000元。

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