中新網(wǎng)9月7日電 據(jù)《中國證券報》報道，北京“90平方米中小套型實施細(xì)則”終于出臺。北京市規(guī)劃委規(guī)定，6月1日后新審批、新開工的住房項目將嚴(yán)格執(zhí)行“90平方米中小套型占70%以上”的規(guī)定；并將對6月1日之前的項目將進(jìn)行清理。
北京市勘察設(shè)計與測繪管理辦公室6日轉(zhuǎn)發(fā)的文件中特別規(guī)定：設(shè)計單位在編制用于申報建設(shè)工程規(guī)劃許可證的相關(guān)資料時，應(yīng)當(dāng)有書面材料說明套型建筑面積90平方米以下的建筑面積及其占住房項目總建筑面積的比例和總套數(shù)。
此前一天，北京市規(guī)劃委員會發(fā)布了“關(guān)于貫徹落實宏觀調(diào)控政策加強(qiáng)住房結(jié)構(gòu)規(guī)劃管理的通知”。通知規(guī)定2006年6月1日后新審批、新開工的住房項目要嚴(yán)格按照國辦37號文件、建設(shè)部165號文執(zhí)行。該通知還指出，對于6月1日之前取得相關(guān)批準(zhǔn)文件，但未取得施工許可證的商品住房項目，“依照依法行政的原則，依照有關(guān)政策規(guī)定，配合市有關(guān)部門做好清理工作”。
中小戶型市場稀缺
在現(xiàn)階段，北京房地產(chǎn)市場的主要問題是價格過高、上漲過快以及中小戶型供應(yīng)嚴(yán)重不足。而這正是北京規(guī)劃委這份文件的劍鋒所指。
據(jù)中大恒基不動產(chǎn)營銷代理項目顯示，目前中小戶型產(chǎn)品僅占開發(fā)面積的7%—10%，但因其總價偏低受到了購房人的普遍青睞。此外，房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，目前商品房銷售套均面積為120平米左右，中小戶型已成為市場稀缺。
以武夷花園、北苑家園、華紡易城等項目為例，40-60平米的中小戶型產(chǎn)品銷售態(tài)勢良好，甚至一經(jīng)推出便迅速售空。而從整個房地產(chǎn)市場來看，以中小戶型產(chǎn)品為主的項目均熱銷，8月5日開盤的保利薔薇項目，主力戶型為50—100平米，短短一個月銷售率已達(dá)七成以上，由此可見購房人對中小戶型的旺盛需求。
效果顯現(xiàn)至少需要2年
“這一文件的出臺是對國家有關(guān)房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策的具體落實。”中國社科院金融研究所金融發(fā)展室主任易憲容表示，“但是，這類結(jié)構(gòu)性的調(diào)整，在短期內(nèi)對房價不會有大的影響。
“我愛我家”副總經(jīng)理胡景暉稱，目前，房地產(chǎn)市場中一手房的總量是足夠的，但是，結(jié)構(gòu)并不合理，單價高、大戶型和總價高的偏多，而單價低、小戶型和總價低的偏少，政府此舉正是針對這一不合理的供應(yīng)結(jié)構(gòu)而做出的，以抑制房價的過快增長，增加中低價位房的供應(yīng)，滿足中低收入人群對住房的需求。
胡景暉認(rèn)為，從根本上來說，政府的這個政策屬于長效政策，對整個房地產(chǎn)市場的直接影響有限，因為從政策出臺到老百姓能夠住入按政策造出的房子里，還有一定的距離，政策效果要顯示出效果至少需要2年時間。政府除了出臺此類長效政策以外，還需要著力增加房源的有效供給，理順二手房和租賃房市場。
“北京市規(guī)劃委‘新政’的實施，有助于改變目前的產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)和價格上漲幅度。”中大恒基不動產(chǎn)營銷總經(jīng)理王述預(yù)計，明年下半年，隨著小戶型大量上市，成為市場主流產(chǎn)品，房價上漲幅度將趨于緩和，房價在理性范圍內(nèi)增長。但短時期內(nèi)，由于大量項目面臨規(guī)劃設(shè)計的調(diào)整，延緩了上市步伐，仍會造成新盤上市斷檔，預(yù)計房價仍將以較高幅度上漲。
而鏈家地產(chǎn)有關(guān)人士表示，如果規(guī)定單個項目90平方米以下住宅套數(shù)必須占70%，那么，雖然這樣規(guī)定增加了項目的可操作性，政策執(zhí)行起來會比較方便，但是，實際上，并非每一個區(qū)域的具體樓盤都需要大量的中小戶型，還需要對一些低密度、大套型住宅項目進(jìn)行相應(yīng)的明確規(guī)定。
這位人士指出，這項政策的前提是房價的基本穩(wěn)定，這樣，消費(fèi)者的支出可以比較穩(wěn)定，中低價位房也會比較充足。目前，北京市的房價正處于快速上升時期，90平方米以下中小戶型的大量供應(yīng)在短時期內(nèi)還難以出現(xiàn)。據(jù)鏈家地產(chǎn)所掌握的數(shù)據(jù)，目前北京的房地產(chǎn)市場待購人群中，結(jié)婚購房、拆遷購房和以改善居住條件為目的的升級置業(yè)等用于自住的消費(fèi)者占到了90%左右，這部分需求是屬于剛性的，而另據(jù)調(diào)查，由于宏觀調(diào)控政策的出臺而打算推遲購房一年以上的連10%都不到。所以，消費(fèi)者的購房需求依然比較強(qiáng)烈。這項政策出臺，難以在短期內(nèi)給房價帶來直接影響。
開發(fā)商將受考驗
從長遠(yuǎn)來看，細(xì)則的有關(guān)規(guī)定無疑對解決樓市供應(yīng)矛盾有著重要的積極意義，供應(yīng)套數(shù)的增加能夠有效促進(jìn)供需平衡，以滿足大多數(shù)購房人的需求。
然而，開發(fā)商們卻有些笑不出來。對于那些6月1日前已審批但卻沒有拿到施工許可證的項目，北京規(guī)劃委的這一文件就像懸在頭上的“達(dá)摩克利斯之劍”。一位開發(fā)商在接受媒體采訪時表示：規(guī)劃設(shè)計重來，損失的不僅僅是規(guī)劃設(shè)計費(fèi)用和時間成本，關(guān)鍵是住宅套型結(jié)構(gòu)也變了，90平方米的中小戶型必須要占項目的70%，打亂了所有的營銷方案。據(jù)了解，需要進(jìn)行清理的項目超過600個。
王述表示，對于開發(fā)商而言，有關(guān)規(guī)定使建筑成本增加10%—15%，對于需要修改規(guī)劃的項目設(shè)計費(fèi)用也會相應(yīng)增加，但同時能夠促進(jìn)開發(fā)商把關(guān)注重點(diǎn)回歸產(chǎn)品本身，更多的考慮如何實現(xiàn)小戶型產(chǎn)品居住的舒適度和使用功能的完備。在目前這種政策下，開發(fā)企業(yè)如何使自己的產(chǎn)品在市場中通過創(chuàng)新和差異化競爭來獲取更高的利潤，將是未來面臨的難題。(呂強(qiáng)）
