中新網9月7日電 據《中國證券報》報道，北京“90平方米中小套型實施細則”終于出臺。北京市規劃委規定，6月1日后新審批、新開工的住房項目將嚴格執行“90平方米中小套型占70%以上”的規定；并將對6月1日之前的項目將進行清理。
北京市勘察設計與測繪管理辦公室6日轉發的文件中特別規定：設計單位在編制用于申報建設工程規劃許可證的相關資料時，應當有書面材料說明套型建筑面積90平方米以下的建筑面積及其占住房項目總建筑面積的比例和總套數。
此前一天，北京市規劃委員會發布了“關于貫徹落實宏觀調控政策加強住房結構規劃管理的通知”。通知規定2006年6月1日后新審批、新開工的住房項目要嚴格按照國辦37號文件、建設部165號文執行。該通知還指出，對于6月1日之前取得相關批準文件，但未取得施工許可證的商品住房項目，“依照依法行政的原則，依照有關政策規定，配合市有關部門做好清理工作”。
中小戶型市場稀缺
在現階段，北京房地產市場的主要問題是價格過高、上漲過快以及中小戶型供應嚴重不足。而這正是北京規劃委這份文件的劍鋒所指。
據中大恒基不動產營銷代理項目顯示，目前中小戶型產品僅占開發面積的7%—10%，但因其總價偏低受到了購房人的普遍青睞。此外，房地產交易管理網數據顯示，目前商品房銷售套均面積為120平米左右，中小戶型已成為市場稀缺。
以武夷花園、北苑家園、華紡易城等項目為例，40-60平米的中小戶型產品銷售態勢良好，甚至一經推出便迅速售空。而從整個房地產市場來看，以中小戶型產品為主的項目均熱銷，8月5日開盤的保利薔薇項目，主力戶型為50—100平米，短短一個月銷售率已達七成以上，由此可見購房人對中小戶型的旺盛需求。
效果顯現至少需要2年
“這一文件的出臺是對國家有關房地產市場宏觀調控政策的具體落實。”中國社科院金融研究所金融發展室主任易憲容表示，“但是，這類結構性的調整，在短期內對房價不會有大的影響。
“我愛我家”副總經理胡景暉稱，目前，房地產市場中一手房的總量是足夠的，但是，結構并不合理，單價高、大戶型和總價高的偏多，而單價低、小戶型和總價低的偏少，政府此舉正是針對這一不合理的供應結構而做出的，以抑制房價的過快增長，增加中低價位房的供應，滿足中低收入人群對住房的需求。
胡景暉認為，從根本上來說，政府的這個政策屬于長效政策，對整個房地產市場的直接影響有限，因為從政策出臺到老百姓能夠住入按政策造出的房子里，還有一定的距離，政策效果要顯示出效果至少需要2年時間。政府除了出臺此類長效政策以外，還需要著力增加房源的有效供給，理順二手房和租賃房市場。
“北京市規劃委‘新政’的實施，有助于改變目前的產品供應結構和價格上漲幅度。”中大恒基不動產營銷總經理王述預計，明年下半年，隨著小戶型大量上市，成為市場主流產品，房價上漲幅度將趨于緩和，房價在理性范圍內增長。但短時期內，由于大量項目面臨規劃設計的調整，延緩了上市步伐，仍會造成新盤上市斷檔，預計房價仍將以較高幅度上漲。
而鏈家地產有關人士表示，如果規定單個項目90平方米以下住宅套數必須占70%，那么，雖然這樣規定增加了項目的可操作性，政策執行起來會比較方便，但是，實際上，并非每一個區域的具體樓盤都需要大量的中小戶型，還需要對一些低密度、大套型住宅項目進行相應的明確規定。
這位人士指出，這項政策的前提是房價的基本穩定，這樣，消費者的支出可以比較穩定，中低價位房也會比較充足。目前，北京市的房價正處于快速上升時期，90平方米以下中小戶型的大量供應在短時期內還難以出現。據鏈家地產所掌握的數據，目前北京的房地產市場待購人群中，結婚購房、拆遷購房和以改善居住條件為目的的升級置業等用于自住的消費者占到了90%左右，這部分需求是屬于剛性的，而另據調查，由于宏觀調控政策的出臺而打算推遲購房一年以上的連10%都不到。所以，消費者的購房需求依然比較強烈。這項政策出臺，難以在短期內給房價帶來直接影響。
開發商將受考驗
從長遠來看，細則的有關規定無疑對解決樓市供應矛盾有著重要的積極意義，供應套數的增加能夠有效促進供需平衡，以滿足大多數購房人的需求。
然而，開發商們卻有些笑不出來。對于那些6月1日前已審批但卻沒有拿到施工許可證的項目，北京規劃委的這一文件就像懸在頭上的“達摩克利斯之劍”。一位開發商在接受媒體采訪時表示：規劃設計重來，損失的不僅僅是規劃設計費用和時間成本，關鍵是住宅套型結構也變了，90平方米的中小戶型必須要占項目的70%，打亂了所有的營銷方案。據了解，需要進行清理的項目超過600個。
王述表示，對于開發商而言，有關規定使建筑成本增加10%—15%，對于需要修改規劃的項目設計費用也會相應增加，但同時能夠促進開發商把關注重點回歸產品本身，更多的考慮如何實現小戶型產品居住的舒適度和使用功能的完備。在目前這種政策下，開發企業如何使自己的產品在市場中通過創新和差異化競爭來獲取更高的利潤，將是未來面臨的難題。(呂強）
