中新網(wǎng)7月19日電 據(jù)《經(jīng)濟參考報》報道，最近，北京市工商行政管理局下發(fā)的一紙禁令掀起了軒然大波——從6月19日起，北京將暫停為所有登記地址是民用住宅的企業(yè)辦理營業(yè)執(zhí)照。這一禁令在房地產(chǎn)市場、法律界和中小創(chuàng)業(yè)者中引發(fā)了激烈爭議：有人稱贊此舉有利于穩(wěn)定房價，有人質(zhì)疑文件的合法性，更有人擔心政策一刀切將加大創(chuàng)業(yè)成本，使中小投資者無所適從。
民宅商用需求占三成
華清嘉園是位于北京清華大學東門外的一個住宅區(qū)，由于地理位置優(yōu)越，該住宅區(qū)內(nèi)設有很多小公司。站在樓外，可以看到貼在窗戶上的廣告比比皆是，有美容院、日語培訓機構、眼鏡店、服飾店等。
在上電梯的過程中，一位住戶指著六樓的一間由民宅改成的公司告訴記者：“在這座樓，像這樣的小公司就有20多家。”記者了解到，由于寫字樓、商用住宅的租金價格明顯高于居民住宅，且在水電費等方面居民住宅有不少的實惠，很多商家都樂于租用居民住宅，可以說在住宅樓內(nèi)開公司已經(jīng)是大城市常見的問題。據(jù)中大恒基市場研究部統(tǒng)計顯示，目前北京租民宅辦公的需求占總體租賃需求的32%。
由于大城市巨大的人流、物流的集聚效應，大量商家對居民住宅租用需求強勁，房租價格自然不可避免的被提升起來了。另一方面，一些人看到靠出租居民住宅可以大獲其利，便開始對住房進行投機性投資，從而又無意識地推動了房價的上漲。因此，很多人認為“民宅禁商”政策出臺，在一定程度上擠出了部分租住民宅創(chuàng)業(yè)的需求，使得民宅租賃市場的實際需求減少，對民宅的租賃價格會起到一定的平抑作用。
中關村不動產(chǎn)商會副秘書長戴鍵認為，“禁止民宅商用”是繼“國六條”之后又一項良好的房產(chǎn)調(diào)控政策，不僅能夠在一定程度上打擊投資商的投資行為，釋放一定量的民房供給，還可以對北京尤其是中關村區(qū)域不和諧的房地產(chǎn)市場做一定的調(diào)整。
與此同時，很多人擔心民宅商用被叫停的直接后果就是很多寫字樓會從中受益，因為北京現(xiàn)在的寫字樓數(shù)量并不足以應付這么多的企業(yè)數(shù)量，這樣一來將使商業(yè)地產(chǎn)的有效需求加大，從而刺激商業(yè)地產(chǎn)的投資與購買，最終還是會助推房價的上漲。
中國城市商業(yè)網(wǎng)點建設管理聯(lián)合會荀培路認為，民宅禁商政策的出臺，將使商業(yè)地產(chǎn)的有效需求加大，從而刺激商業(yè)地產(chǎn)的投資與購買。對此，多位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)專家也預測，新政會使大量投資者戰(zhàn)略方向轉(zhuǎn)移，將資金從住宅市場中抽出，轉(zhuǎn)炒寫字樓和商鋪，而這勢必將推高寫字樓和商鋪的價格。
200平方米租金相差三四倍
新政實施后，對于北京每天數(shù)以千計的創(chuàng)業(yè)者來說，到何處注冊、到何處辦公成為目前最為棘手的事。
在北京海淀區(qū)蓮花小區(qū)的華辰美發(fā)美容中心，記者與店主小芳聊起來。“華辰”是一家專門設在小區(qū)的連鎖店，已經(jīng)在北京北四環(huán)、西三環(huán)附近的小區(qū)內(nèi)開了三家店。“我們就是主打小區(qū)牌，主要為社區(qū)居民服務，也吸引一些周邊地區(qū)的客人。在小區(qū)開店，主要考慮到租金相對便宜，客源比較穩(wěn)定。”記者看到，店里生意頗火。小芳告訴記者，“很多客人都辦了會員卡，價格相當優(yōu)惠。如果在寫字樓里開，價格馬上就翻幾番了。”
小芳表示，新政策后，他們的投資步伐肯定要放緩，“先觀望一陣再說吧。”
在華清嘉園內(nèi)的一家眼鏡店，老板很爽快地告訴記者，禁令出臺“對我們沒多少影響，我不怕。我們這個店開了有三年了，現(xiàn)在有資金、能力去租清華科技園那樣的甲級寫字樓。但是對于一些剛開始創(chuàng)辦的中小企業(yè)來說恐怕就要遭殃了，很難承受得起。”
據(jù)“我愛我家”公司的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，租用住宅進行辦公的客戶約占整體高端租賃客戶的15%至20%。目前商住兩用住宅及用于辦公的普通民宅租金價格大約在每平方米每天一元，而寫字樓、商鋪等商用物業(yè)平均租金價格約為每平方米每天三元至四元。
此次禁令將會直接導致中小企業(yè)租賃成本增加。以租用200平方米辦公區(qū)域為例：如果只是租用普通民宅，一年需要支付的租金約七萬元左右；而如果租用寫字樓或者商鋪，一年則需要支付租金在21萬至28萬之間，可見兩者相差甚遠。
北京“鏈家房產(chǎn)”市場總監(jiān)金育松說，開在住宅的企業(yè)一般是中小企業(yè)，他們之所以選擇住宅，根本原因就是成本低。而處于創(chuàng)業(yè)階段的中小企業(yè)，成本對他們來說可能是生死攸關的。一旦被迫去租用寫字樓，過高的成本可能會導致企業(yè)發(fā)展艱難。而且，大量的企業(yè)涌向?qū)懽謽牵瑢懽謽堑男枨髸蠓壬仙@會直接導致寫字樓租金進一步上升，使中小企業(yè)陷入困境。
為了避免陷入困境，記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，很多目前已經(jīng)在住宅樓內(nèi)辦公的中小公司也開始“居安思危”，尋找新的辦公場所，以防萬一。在北京投資了商住樓并一直作為辦公用房出租的投資者們都在發(fā)愁，有些人則干脆開始賣房。而已經(jīng)租用了住宅居民樓，租金沒法退，但又急于開張的企業(yè)，現(xiàn)在都在采取一些“靈活戰(zhàn)術”：要么找一家代理公司全權負責注冊，由他們來提供一份“商用”的房屋證明；或者“異地經(jīng)營”，在寫字樓另租一間小的辦公室進行注冊，平時都在現(xiàn)在的住宅樓里辦公，檢查時再到寫字樓去應付。
政策“一刀切”引發(fā)爭議
一直以來，對于民用住宅商用，國家并沒有出臺過明令禁止的文件，中國的法律也沒有在居民樓內(nèi)開設公司的禁止性條款。工商作為行政執(zhí)法部門，審查僅限于經(jīng)營者是否具有對作為住所(經(jīng)營場所)的建筑物的使用權，但對該建筑物的使用用途，并沒有賦予工商部門審查的權限。因此，對于北京市出臺的這一新政，不少人提出了質(zhì)疑。
對此，人大行政管理學院院長張成福在接受媒體采訪時卻明確表示：工商的此項禁令并沒有直接的法律沖突。他認為，這項禁令對保障小區(qū)的公共安全、解決小公司擾民等問題有很好的效果，而法律就該反映百姓的基本訴求，具有現(xiàn)實存在的合理性，因此，這項禁令在現(xiàn)階段是必要的，應予以支持。
不少市民則認為，叫停公司租用民宅不能只是權宜之計，而是應該具有某些長遠規(guī)劃，永久停止民宅商用。這就需要借鑒發(fā)達國家和地區(qū)的做法，以立法的形式治理民宅商用，使禁止在住宅樓內(nèi)的經(jīng)商行為有規(guī)可循，從而為居民營造安靜的空間。
此外，“一刀切”的剛性政策也引發(fā)了爭論。不少人認為，對于擾民問題嚴重的餐飲、歌舞娛樂、生產(chǎn)加工和制造企業(yè)禁止是完全必要的，但除此之外的企業(yè)，比如說一些會計事務所、IT企業(yè)或律師行，一般只需要幾張桌、幾臺電腦就能滿足需要了，雖然也會一定程度的擾民，但一般來說影響還不會太大，這種小企業(yè)應該得到政府的支持。
京城某知名樓盤營銷總監(jiān)認為，若把住宅立項的寫字樓認定為住宅，而禁止商用的話，對這部分項目來說就很不公平。因為這些項目無論是軟硬件配套設施，都符合寫字樓的建設標準，若不允許這些項目用于辦公，那么現(xiàn)有的很多寫字樓的銷售會受到很大沖擊，這將直接造成空置率上升。(羅博 李佳鵬 李榮)
