中新網9月8日電 隨著調控政策的逐步落地，樓市投資風險的加大，以往那種“揀到籃子都是菜”的投資策略已經過時。

　　近日，《上海證券報》記者調查發現，目前上海樓市投資者開始側重于兩類投資，一是“走進來”，內環內，特別是市中心的剛性需求支撐力不斷在強大，投資收益能有保證；二是“走出去”，一些海外發達國家和地區的房產開始變得引人矚目。

　　目前，上海市中心的樓盤依舊熱火。先是靜安區的靜安四季成為銷售冠軍，接著盧灣區的翠湖天地也被海外基金看中而整幢收購。就連一些非傳統中心城區的優勢地段也走勢穩定。比如閘北區中興板塊的綠洲雅賓利4月剛開盤，就在100天內創造了6個億的銷售額，奪得上海內環線樓盤總銷面積和總銷金額雙料冠軍。目前成交量也已超過350套，總銷金額過7億元，銷售率近90%。

　　業內指出，經過多年的建設，上海地段觀念已從傳統“上只角、下只角”的區別轉變為“以城市原點為核心，環線為輪廓“的輻射性劃分。雖然在傳統觀念中，中興板塊的商業發展并不成熟，但地處人民廣場以北2公里方圓，買房人還是情有獨鐘。

　　幾乎同時，一些海外房產也來滬叫賣。在“和諧房產、創造財富”的論壇上，澳大利亞悉尼的大型小區“悉尼早晨”登陸上海，澳中財富集團董事局主席楊敏介紹，隨著人民幣升值帶來的購買力提升，國內樓市目前變化也較多，許多國內投資者都把目光投向海外，澳洲房產的投資回報穩定、低風險，空置率低和環境舒適是幾大優勢。

　　“這套房子我純粹是投資，這幾年我會將之出租，估計每年租金回報率為5%左右，另外房產升值率應該也至少有8%吧，等將來兒子去澳洲留學，有此房還可省下一筆住宿費。”一位投資者這樣設想，自認這是一樁不錯的投資。

　　需要提醒投資者注意的是，在海外買房的成本結構和國內房地產投資有很大區別。

　　專家指出，歐、美、澳的房地產投資成本其實分為起始成本和持有成本兩部分，尤其在持有物業后，即買完樓盤后，稅費成本會相當高——例如在美國投資房地產，物業持有成本高達70%，而起始成本僅30%。投資國內房地產能賺錢不代表投資海外房地產就賺錢，進行海外置業前一定要多方咨詢。

　　另外，異地或者異國置業時，除了購房和養房成本外，還應考慮交通成本、人力成本、交際成本等等，特別是如果產生糾紛，要對當地的政府、法院、律師、訴訟等政策層面有所了解，可能產生的訴訟成本也要計算在內。只有未雨綢繆，才能更準確估算投資收益率。(柯鵬)