(聲明：刊用《中國新聞周刊》稿件務經書面授權)
在一個賣方市場，稅收及相關費用很容易被轉嫁到買方身上
★ 本刊記者/陳曉萍
人算不如天算，江明(化名)的換房計劃被政府先后出臺的二手房營業稅和個稅政策攪亂了。
隨著孩子一天天長大，江明一直琢磨著把自家的兩居室換成三居室。他跟妻子計劃好，在兒子小學五六年級時開始行動，用一年的時間看樓盤、買房、賣房、裝修、購置家具，正好能在兒子上初中時住進新家。跑遍了京城大大小小的樓盤后，江明終于選中了自己的新家，簽合同、辦貸款，還有各種公證，如同經歷了一場戰爭。當一切都辦妥當之后，已經是2006年的春節了。
江明的如意算盤是，等著兒子小學畢業，也就是2007年暑假前后，把現在住的房子賣了，這樣就可以提前還清貸款，能安安心心地住進新房子。但是，今天5月底推出的“國六條”規定，從6月1日起，購買住房不足5年轉手交易的，按其交易額征收營業稅，而在此前，對二手房征收營業稅只限于2年內的房源。正在江明叫苦不迭的時候，政府又出臺了《關于個人住房轉讓所得征收個人所得稅有關問題的通知》，也就是108號文件，規定從8月1日開始，政府開始“強征”銷售二手房的個人所得稅，而要想免去這筆費用，惟一的條件是：5年以上，并且是家庭惟一生活用房。
“這個惟一生活用房怎么界定？我總不能先賣房后買房吧�！苯鲗Ρ究浾哒f。
換房成本增加了多少
江明現在的住房在學院路上，從有了換購大房子想法后，他就在留意這個小區的二手房房價。據估算，他這套80多平方的兩居室，如果出手的話，賣60萬是不成問題的，而當初，他買這套房子花了40多萬。這個靠近五環的小區，是1998年建成的，當時的價格是4800元/平方米。如果這套房子能以60萬出手，其單價就是7142元/平方米。
如果江明有先見之明，在今年6月之前把這套房子賣出的話，他只要交300元的印花稅。但現在，他則要交39300元的稅費，比原來多花了好幾萬元。江明給記者算了筆賬，按現在的規定，如果出手這套房子，江明要交納的稅費是：
印花稅：總房款的萬分之五=600000×0.5‰=300元
營業稅：(包含城市維護建設稅和教育費附加)：總房款×5.5%=600000×5.5%=33000元
個稅：總房款×1%=600000×1%=6000元。
這筆費用能轉嫁給買房者嗎？江明心理沒底，因為江明的房產證是2001年10月才辦下來的，以房產證的時間為準，他的這套住房還沒到5歲，如果現在出手，營業稅和個稅一個不能少。
按照國家稅務總局在7月26日下放的108號文件規定，二手房交易中，可以選擇兩種交稅方案：一是如果賣房者能提供完整的、準確的資料，按應繳個稅額的20%計算，而應繳個稅額是指轉讓收入減除房屋原值、轉讓住房過程中繳納的稅金及有關合理費用；二是如果賣房者不能提供完整、準確的房屋原值憑證，按住房轉讓收入1%～3%的比例繳納個人所得稅。
據業內人士介紹，具體選擇哪種納稅方案，主動權在納稅人，也就是賣房者。而在北京，目前通常是以住房轉讓收入1%來征收個人所得稅。
等到房子5歲再賣
對于江明來說，5年的房齡要求還好解決，因為其房產證是2001年10月辦下來的，那么他只要在今年10月以后賣房，則可以免交營業稅。接下來的問題是，惟一生活用房怎么界定？
記者和江明一起聯系了北京市地稅局。“相關的細節我們也正在完善之中�！北本┦械囟惥值墓ぷ魅藛T告訴記者。
在地稅局的網站上，記者了解到：個人出售自有住房前1年內購買住房的，其購房金額大于或等于現住房銷售額的，免征現住房銷售時應繳納的個人所得稅；購房金額小于現住房銷售額的，按照購房金額占現住房銷售額的比例，予以減征同比例的應納個人所得稅；個人出售自有住房后1年內購買住房的，其購房金額大于或等于原住房銷售額的，可申請全額退還出售住房時應繳納的個人所得稅；購房金額小于原住房銷售額的，按照購房金額占原住房銷售額的比例，可申請同比例退還出售住房時應繳納的個人所得稅。
得知這個情況后，江明趕緊與新房子的開發商聯系。開發商告訴江明，新房子的房產證是在今年7月辦下來的，現在還押在銀行。
“我只要在明年7月之前把舊房子賣了，就正好符合免稅政策，可以免去營業稅和個稅了。”江明高興地對記者說，但他同時補充了一句，“但愿政策不會再有變化。”
并不是每個人都像江明這樣幸運。據統計，在北京待售的二手房中，只有26%是滿5歲的房源，大多數房主如果想等房子滿5年免稅，則要花更多的時間。
郭晶(化名)在北京朝陽區雙橋溫泉花園有兩套住房，因為生意上的關系，資金出現一定困難，急于將其中一套房屋建筑面積是80平方米的現房出售套現。
今年5月，郭晶找好了買家，大家談妥了價錢，準備以45萬的價格成交，但由于雙方都有些其他事情要處理，沒有及時辦理買賣和過戶手續。等他們都把一切準備妥當的時候，“國六條”出臺了，郭晶要賣房得交營業稅。當時雙方也沒有想到什么避稅的方法，畢竟大家又不是親戚或朋友，陌生人之間信任度是個問題。正在他們思考的間隙，個稅征收又來了。
后來，在專業人士的建議下，買方和郭晶決定簽訂買賣合同，當中約定先不進行產權過戶，并對此買賣合同進行了公證。他們是想等房子滿5年后再過戶，雖然到時郭晶仍免不了要交個稅，但卻可以免去24750元的營業稅。合同中還約定，如果賣方悔約將賠償雙倍于首付款的數額，而如果買方反悔，將不得要回首付款(近10萬元)。
不過，律師提醒，這樣做雖然可以避稅，一旦發生爭執，風險還是很大。
稅負到底誰來承擔
“‘國六條’和108號文件的出臺，是為了抑制房地產二、三級市場炒作，并不是針對二手房交易的。”北京華源鑫業房地產經歷有限公司執行董事湯雪印對二手房市場的前景依然看好。
在二手房市場，一些中介公司現金收購二手房一直是公開的秘密，而這正是政府要打擊的行為。此前，有關于征收二手房交易個稅的傳言不絕于市場。政府先是辟謠，后來在7月28日突然發文，通知8月1日“強征”個稅，“這的確讓一些現金收購二手房的中介有點措手不及。但對于正常的買賣雙方來說，該買的還得買，該賣的還得賣。”湯雪印說。
據業內人士對本刊介紹說，相對于5.5%的營業稅來說，1%的個稅對市場的沖擊并不會如果有些媒體所報道的那么兇猛。而有些媒體在個稅報道中，有嘩眾取寵的心理，“其實在108號文件規定8月1日個稅時，就同時規定了還可按住房轉讓收入1%的比例征稅的方案，并不是如有的媒體所報道，1%的方案是后來補充出臺的�！北本┣f家房地產經紀有限公司市場總監常淑娟對記者說。
于是，對于市民而言，從(減去稅金及有關合理費用的房屋差價的)20%到(房屋轉讓收入的)1%稅，出現了一個時間差，這樣又燃起了一部份人的賣房熱情。其實個稅相對于營業稅還是少得多， 8月1日前的過戶潮，就說明市場已經消化了此前出臺的營業稅的沖擊。
市場人士認為，不排除稅負轉嫁的可能。營業稅征收期由2年改為5年內時，就有不少賣家將營業稅部分或全部轉嫁給買家，導致二手房價格上漲。開征個稅的這部分支出是否會被加入房價，導致二手房價短期上揚，還有待觀察。但人們普遍認為，在一個賣方市場，稅收及相關費用很容易被轉嫁到買方身上。 ★
流行的避稅方式
一、假贈予方式：這是無親友關系的二手房買賣雙方為達到“避稅”目的，私下交易后，以贈予名義經過公證將房產進行“贈予”。
【后患】針對“假贈予”，有關法規規定除公益捐贈不可反悔外，一般公民間的財產贈予，其贈予人可以反悔。所以一旦發生糾紛，買房方因缺乏證據很可能得不到法律的支持。
二、“假租賃真交易”：由于房產可免稅的年限未到，或干脆為“避稅”，買賣雙方交易后卻不按規定辦理繳稅、過戶、更名等手續，以表面的租賃合同替代交易合同。
【后患】“假租賃真交易”風險很大，一旦發生爭執，受害方往往是買房方。
三、“有意壓低交易價格”：買賣雙方故意壓低房屋實際成交價格，欲達到少繳稅的目的。
【后患】對于“有意壓低成交價”的做法，首先稅法就對其有明確約束，如被查出將受處罰。另外，對于買方而言，壓低交易價格，將會影響其日后的銷售，使其作為賣方在計算差價時受損而需多交個稅，得不償失。
