中新網(wǎng)8月23日電 據(jù)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》報(bào)道，目前，由于五年以上公積金貸款年利率僅為4.59%，而五年期以上貸款基準(zhǔn)利率為6.84%，優(yōu)惠利率為5.814%，兩者相比較，公積金低利率的優(yōu)勢十分明顯。

　　張先生是北京某中學(xué)的教師，打算貸款購買一套二手房，他到經(jīng)紀(jì)公司咨詢后得知，今年以來，由于房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策不斷，營業(yè)稅、個(gè)稅等新政相繼出臺，交易環(huán)節(jié)成本大為增加，基于這種現(xiàn)實(shí)情況，張先生希望能在貸款環(huán)節(jié)上節(jié)省開支，選擇一種劃算的貸款方式。

　　公積金貸款較商貸優(yōu)勢明顯

　　“公積金貸款相對商業(yè)貸款成數(shù)高，首付壓力小。商業(yè)貸款一般只能貸到七成，購房人首付壓較大，并且商業(yè)貸款年限最高只能貸到25年，大多數(shù)二手房最高只能貸到20年，月供壓力較大。公積金貸款最高可貸到八成，購房人首付壓力較小。貸款的年限最高也可以達(dá)到30年，月供壓力較小，貸款年限長。”北京信一天房產(chǎn)市場部負(fù)責(zé)人羅煜說，利率低、利息支出少也是公積金貸款的明顯優(yōu)勢。羅煜舉例子說，張先生目前若購買一套總價(jià)60萬元的房子，通過建設(shè)銀行貸款了一筆20年30萬元的貸款。如果同樣以公積金等額本息計(jì)算的還款額作為參考與商貸的等額本息進(jìn)行對比，可以得出如下的結(jié)果。

　　羅煜說，通過表格可以看出，同樣貸款金額和還款年限，公積金貸款與商業(yè)貸款相比能節(jié)省數(shù)萬元利息。張先生通過商業(yè)貸款年限為20年，則月均還款2111.4元，20年付款總額506736元，支付利息總額高達(dá)206736元。而同樣是年限20年的公積金貸款，月均還款1912.5元，20年總還款459000元，支付利息總額159000元，比起商業(yè)貸款而言，每月能少支付198.5元月供，20年共節(jié)省利息支出近47736元。通過對比可以看出，公積金貸款較商業(yè)貸款具有明顯的優(yōu)勢。

　　羅煜指出，目前商業(yè)貸款和公積金貸款的評估費(fèi)相同，而不同的是商業(yè)貸款需要交保險(xiǎn)費(fèi)和律師費(fèi)，而公積金貸款只需再交納擔(dān)保費(fèi)。通過所交納各項(xiàng)費(fèi)用對比可以看出，公積金貸款費(fèi)用相對商業(yè)貸款可少交納33.9元。

　　自由還款應(yīng)避免后期壓力

　　據(jù)了解，目前公積金的還款方式為自由還款，住房公積金管理中心根據(jù)客戶的借款金額和期限，給出一個(gè)最低還款額，在每月還款數(shù)額不少于這一最低還款額的前提下，可以根據(jù)自身的經(jīng)濟(jì)狀況，自由安排每月還款額的還款方式。

　　雖然自由還款方式比較靈活，但北京房產(chǎn)中介“鏈家地產(chǎn)”市場總監(jiān)金育松提醒消費(fèi)者，最低額度可緩解初期或一時(shí)的經(jīng)濟(jì)壓力，但不應(yīng)長期如此，購房者應(yīng)制定合理的還款計(jì)劃，如果公積金賬戶余額較大，應(yīng)盡量多還款，減少利息，否則越到后期，壓力會越大。比如一筆30萬元、20年期的貸款，最低還款額為1493元，如果一直按照最低還款額償還貸款，那么最后期的本金將高達(dá)165379.84元。

　　對于這種還款方式，羅煜也指出，由于最后期限的還款數(shù)額較多，壓力較大，因此這種每月按最低還款額還款是不合理的。他建議，貸款人在使用公積金貸款時(shí)如果在不低于最低還款額的情況下，若貸款者有支付能力，最好每次還款時(shí)多還一些，這對貸款人而言既減輕了壓力還降低了還款總利息。

　　在談到公積金沖還貸的具體方式時(shí)，羅煜告訴記者，貸款者共有“一次性還款法”和“逐月還款法”兩種方式可供選擇。一次性還款是用提取的住房公積金余額一次性歸還貸款余額；而逐月還款是每月直接從委托人公積金賬戶中提取存款余額，用于歸還當(dāng)月貸款本息的辦法。他說，具體選擇何種方式，借款人應(yīng)根據(jù)自己公積金賬戶資金余額和貸款的具體情況進(jìn)行合理選擇。

　　貼息貸款如何還款算法多

　　由于公積金貸款有最高限額，如果貸款額度超過公積金貸款的最高限額，則需使用貼息貸款，所謂的貼息貸款是指同時(shí)利用公積金和商業(yè)貸款來購買房產(chǎn)的一種投資方式。貼息貸款的還款方式包括等額本息及等額本金，選擇何種還款方式需要根據(jù)自身的經(jīng)濟(jì)狀況確定，等額本金在初期的還款壓力較大，等額本息的特點(diǎn)是每月的還款額相同，有利于理財(cái)計(jì)劃的制定及執(zhí)行。

　　對于貼息貸款應(yīng)該如何還款？金育松說，目前北京市貼息貸款條件下進(jìn)行提前還款時(shí)，是按照最初確定的貼息比例與不貼息部分的比例，確定提前還款中貼息部分與不貼息部分的金額，前提是盡量減少商貸的額度。但是否進(jìn)行提前還款，要綜合貸款額中公積金、商貸的額度和貼息的比例。

　　“如果商貸額度小，貼息比例大或是商貸額度大，貼息比例大，則提前還款并不可取。”金育松舉例子說，如果李先生在2005年申請了貼息貸款，目前貸款余額為40萬元，貸款剩余期限為15年，其中公積金貸款額為35萬元，商業(yè)貸款額為5萬元，當(dāng)初確定的貼息部分與不貼息部分的比例為9∶1。

　　在加息后，李先生打算提前還款10萬元，那么，公積金還款的分配額度為九萬元，商貸為一萬元。在提前還款后，商貸僅節(jié)省利息5000余元。

　　金育松強(qiáng)調(diào)說，因?yàn)樯藤J額度小、貼息比例大，使得提前還款都用于償還公積金余額了，達(dá)不到減少商貸余額的最佳目的，利息節(jié)省效果不明顯。在資金不是非常充裕的情況下，不還也罷。同樣，商貸額度大、貼息比例大對于提前還款的減少利息有限。因此，只有在經(jīng)濟(jì)狀況允許的條件下，再去進(jìn)行提前還款。

　　與此相對，金育松認(rèn)為，如果商貸額度大、貼息比例小或是商貸額度小、貼息比例小，則選擇提前還款效果佳。同樣以李先生為例，如果李先生貼息貸款的余額為50萬元，貸款剩余期限15年，其中公積金余額30萬元，商貸余額20萬元，貼息比例為6：4，李先生打算提前還款10萬元，那么，公積金還款的分配額度為六萬元，商貸為四萬元。在提前還款后，商貸余額減少比較明顯，利息減少兩萬余元。而商貸額度小、貼息比例小也是同理，提前還款應(yīng)該盡量減少商貸的額度，最大化的發(fā)揮公積金低利率的優(yōu)點(diǎn)。(李佳鵬)