中新網(wǎng)6月30日電 宏觀調(diào)控一個(gè)多月，已經(jīng)初見(jiàn)成效。特別是營(yíng)業(yè)稅征收時(shí)限從之前的2年時(shí)間延長(zhǎng)為5年，對(duì)于二手房市場(chǎng)的影響顯而易見(jiàn)。漢宇地產(chǎn)、中原地產(chǎn)、美聯(lián)物業(yè)等各家中介向《上海證券報(bào)》提供的市場(chǎng)調(diào)查均顯示，相較于5月同期的市場(chǎng)交易量，全國(guó)主要城市6月份的二手房成交量萎縮嚴(yán)重。“以往總是7月中旬開(kāi)始的淡季，現(xiàn)在好象提前了。”一位中介門店店長(zhǎng)感嘆說(shuō)。
租賃支撐市中心高檔樓盤(pán)
上海市中心的二手房市場(chǎng)，是最先有投資客重新入場(chǎng)的區(qū)域之一。由于有當(dāng)?shù)氐淖赓U市場(chǎng)作為利好支撐，因此那些租賃市場(chǎng)上的受歡迎房源，普遍表現(xiàn)為“有價(jià)無(wú)市”。
“靜安區(qū)的甲級(jí)寫(xiě)字樓很多，因此該區(qū)域內(nèi)高檔樓盤(pán)的租賃情況一直見(jiàn)俏。”當(dāng)?shù)匾患抑薪榈墓ぷ魅藛T如是說(shuō)。據(jù)悉，該區(qū)域內(nèi)的主力樓盤(pán)尤其容易受到境外人士青睞，需求量帶動(dòng)其租賃行情一路走高。在前一輪宏觀調(diào)控導(dǎo)致的價(jià)格調(diào)整之后，迅速有投資客入市逢低吸納。
擁有市中心出租房源的王先生，對(duì)于會(huì)否降價(jià)拋盤(pán)的詢問(wèn)斷然否定。“流傳細(xì)則會(huì)限制大房型的開(kāi)發(fā)量，所以今后大房型肯定是物以稀為貴，我肯定不會(huì)輕易出手的。”他說(shuō)，“高檔樓盤(pán)的租賃行情原本就不錯(cuò)，現(xiàn)在還有許多本來(lái)想買房的老外也開(kāi)始租房，租金反而有小幅上漲了。對(duì)我而言，目前出租又不吃虧，以后捂一捂說(shuō)不定還能賣得更好些，何樂(lè)而不為呢？”
美聯(lián)物業(yè)上海靜安分行經(jīng)理蔣維介紹說(shuō)，從靜安區(qū)整體市場(chǎng)來(lái)看，主力樓盤(pán)都只是兩年不到的次新房，所以營(yíng)業(yè)稅時(shí)間的延長(zhǎng)影響并不大，但降價(jià)拋盤(pán)的情況很少發(fā)生。
多空分歧導(dǎo)致交易取消
“新政對(duì)于心理的影響力更大。”上海漢宇物業(yè)代理有限公司董事總經(jīng)理施宏睿說(shuō)。他認(rèn)為，營(yíng)業(yè)稅的實(shí)施使得賣方投資成本增加，因此賣家會(huì)設(shè)法將成本或稅收轉(zhuǎn)嫁出去，買家則認(rèn)為政策出臺(tái)應(yīng)該會(huì)導(dǎo)致價(jià)格下降，而不是持平或反而上漲，因此買賣雙方對(duì)于后市的不同看法，導(dǎo)致陷入對(duì)峙狀態(tài)，使得二手房市場(chǎng)成交停滯。
蔣維舉了一個(gè)例子：一位靜安高檔樓盤(pán)國(guó)際麗都城一期的業(yè)主，在新政實(shí)施之前已與買家協(xié)商妥當(dāng)。但交易時(shí)恰逢新政開(kāi)始實(shí)施，賣家不甘心減少收益，就要求買家支付這筆稅收。對(duì)于這筆徒然增加的費(fèi)用，買家自然不肯多付，最后只能取消交易了事。
剛性需求者也在觀望
在自住型需求旺盛地區(qū)，投資客原本希冀由自住客接力下一棒的打算可謂徹底落空。陳先生的房源位于普陀區(qū)，只是由于一念之差，沒(méi)有在前期市場(chǎng)較好的時(shí)候脫手。如今普陀區(qū)的買賣交易量下降幅度達(dá)到40%左右，無(wú)可奈何之下只能選擇掛牌過(guò)渡。“我的房源已經(jīng)滿2年了，但營(yíng)業(yè)稅時(shí)間這次延長(zhǎng)到了5年。我覺(jué)得也沒(méi)必要等下去，現(xiàn)在就先出租著，實(shí)在不行我打算降價(jià)出讓了。”他說(shuō)，“畢竟這個(gè)市場(chǎng)現(xiàn)在的放盤(pán)量太厲害了。”
“對(duì)于這些房東來(lái)說(shuō)，采取租賃是不得已而為之。因?yàn)橥顿Y回報(bào)率較小，在適當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)，大多數(shù)人還是想賣掉手中物業(yè)的。”中原地產(chǎn)虹口區(qū)區(qū)域副總監(jiān)瞿玲說(shuō)，“但問(wèn)題是，房東轉(zhuǎn)售為租的多，購(gòu)房者租房過(guò)渡的也多。只有當(dāng)后市政策基本明朗化，房?jī)r(jià)穩(wěn)定下來(lái)，才會(huì)有買賣交易量產(chǎn)生。”
投資客越來(lái)越理性
施宏睿表示，經(jīng)歷了前一輪的宏觀調(diào)控之后，市場(chǎng)對(duì)于政策的適應(yīng)性明顯增強(qiáng)。“去年漢宇地產(chǎn)的租賃業(yè)務(wù)增加了三倍，而今年的租賃業(yè)務(wù)只增加了30%到50%，并沒(méi)有想象中的那么多。”
21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)中國(guó)區(qū)域副總經(jīng)理蔣麗敏認(rèn)為，本身計(jì)劃為中長(zhǎng)期投資的業(yè)主，并不在乎2年或5年這樣的時(shí)間節(jié)點(diǎn)；而計(jì)劃是做短期投資的業(yè)主，可能會(huì)為了爭(zhēng)取部分利潤(rùn)便進(jìn)行拋售。“新政對(duì)于不同打算的投資者會(huì)產(chǎn)生不同影響。從而產(chǎn)生市場(chǎng)波動(dòng)。”（唐文祺）
