大約一個(gè)月前，與基金界幾位朋友閑聚，談起“看好什么”的話題。當(dāng)我說房地產(chǎn)是否可以關(guān)注時(shí)，有朋友投來異樣的眼光：“找死啊？不懂政策！”顯然，他的意思是，不順應(yīng)中央調(diào)控房地產(chǎn)市場的政策，將會(huì)輸?shù)煤軕K。

　　10天前，又與某大型國有投資公司主管資本市場投資的朋友說起房地產(chǎn)。這位朋友更是語重心長：“要吃透政策精神吶！”言下之意也是不言而喻。

　　而在一些市場人士看來，更嚴(yán)厲的調(diào)控政策還在后面，房地產(chǎn)板塊好比股市中的毒品，應(yīng)該遠(yuǎn)離。

　　昨日，國務(wù)院領(lǐng)導(dǎo)提出，要把最嚴(yán)格的土地管理制度落到實(shí)處。在此影響下，房地產(chǎn)板塊全線上揚(yáng)，股市陰沉沉的上空似乎出現(xiàn)了些許曙光。但，依然還要問那個(gè)老問題，宏觀調(diào)控下的房地產(chǎn)股票要繼續(xù)走好，行嗎？

　　我看行。

　　房地產(chǎn)行不行，撥開各類紛擾的因素，應(yīng)當(dāng)把握兩點(diǎn)，也就是房地產(chǎn)行業(yè)上游的關(guān)鍵因素：利率和地價(jià)。不是說它的下游亦即需求不重要，對(duì)于剛剛開始城市化和住房商品化的中國來說，需求暫時(shí)還構(gòu)不成分析房地產(chǎn)行業(yè)走勢的要點(diǎn)。

　　利率之于房地產(chǎn)行業(yè)無異于命根子。利率走高對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)絕對(duì)不是好事。一方面，在居民的各種商品需求中，住房是最為昂貴的消費(fèi)，大部分人都得向銀行打借條，而且一定是一輩子最嚇人的借條，利率調(diào)上幾個(gè)點(diǎn)，大把的薪水就拱手送給銀行了，誰還敢買房？另一方面，房地產(chǎn)大佬們又有幾個(gè)不是靠高額貸款挖坑壘墻的？因此，房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)報(bào)表的利率彈性極大。始于2002年的全球房地產(chǎn)牛市，正是產(chǎn)生于全球的低利率環(huán)境。

　　8月8日美聯(lián)儲(chǔ)議息會(huì)議作出暫停加息的決定。這對(duì)房地產(chǎn)業(yè)無疑是個(gè)利好。專家分析，這很可能不是連續(xù)17次加息的暫停，而是加息周期的結(jié)束。由此必然導(dǎo)致美元重返貶值軌道。這就意味著人民幣升值壓力將進(jìn)一步加大，利率依然難以成為宏觀調(diào)控的手段。

　　光看利率還不行。假設(shè)政府迅速批出大量土地用于住房建設(shè)，土地價(jià)格一路走低，那么房價(jià)也必然走低，有著大量土地儲(chǔ)備的房地產(chǎn)公司會(huì)因此而遭遇滅頂之災(zāi)。可事實(shí)是，政府要實(shí)行最嚴(yán)格的土地管理制度，這不僅是由我國國情所決定的長期政策，同時(shí)恐怕也是眼下宏觀調(diào)控最有效的措施。既然利率這一市場化調(diào)節(jié)手段的運(yùn)用受到了匯率因素的制約，那么減少土地供給、限制新開工項(xiàng)目這些行政手段就成了必然選擇。

　　于是，最終的公式演變?yōu)椋骸安灰赘淖兊牡屠��?最嚴(yán)格的土地管理制度=房地產(chǎn)板塊還不錯(cuò)”。

　　(來源：中國證券報(bào) 作者：衛(wèi)保川)