部分機構上調評級 地產股調整已見底？

　　在嚴厲的調控政策下，經過超過兩個月的調整，多數地產股在近階段走出了震蕩盤整行情，這是否意味著本來地產股調整已接近見底？6月以來，國都證券將房地產行業短期評級上調至“推薦—A”，交銀國際表示下半年有機會調高評級，高華證券建議強力買入萬科A……種種機構態度的轉變，令市場再度聚焦房地產。

　　綜合分析當前市場上各家機構的觀點，多數機構已轉變了此前對房地產的悲觀態度，盡管對行業短期前景尚存分歧，但不少機構認為，已經可以在當前的低谷中挖掘中長期機會。

　　行業估值接近底部

　　交銀國際認為，當前A股市場房地產行業估值與2008 年低點仍有距離，預計下半年的估值趨勢會呈先低后高的走勢。交銀國際在最新一期的研究報告中指出，房地產行業現時平均股價對資產凈值的折讓幅度為47%，已充分反映了悲觀預期。假如以最保守假設估值重回歷史低點(即折讓幅度達72%)，則現時股價仍有47%的下跌空間。假如估值能重回歷史平均水平，則股價有24.6%的上升空間。

　　長江證券認為，從絕對估值的角度來說，股改以來房地產板塊的平均市盈率在37 倍左右，這與2006 年以來房地產銷售金額的平均增長率36%基本相一致，體現了一個較為合理的估值水平。

　　另外，從相對估值的角度來說，目前房地產板塊的估值也已經處于歷史的低點。歷史上房地產相對于全部A 股溢價最低為0.99。目前估值溢價為0.98，已處歷史低位。不難看出，資本市場與實體市場的表現發生背離并不是因為資本市場估值過高，相反目前的估值已處于歷史的底部。

　　短期受損 長期受益

　　高華證券認為，雖然實體市場未來幾個季度可能繼續消化近期調控措施的影響，從而維持相對疲弱態勢，但這在更大程度上歸因于低迷的市場情緒，而非根本的基本面惡化。高華證券表示，政府對購買多套住房的限制可能導致房地產行業在短期低迷，但長期增長前景依然完好。事實上，這些政策將會有助于鞏固行業的長期增長前景。

　　在高華看來，中國應采取更加均衡的增長方式，側重中西部地區發展，從而帶動商品房擁有率繼續上升，到2015 年實現50%的城市化目標，未來5年中西部地區業務比重能達到較高水平的開發商將從銷量顯著增長中受益。鑒于該行業具有良好的長期增長潛力，高華證券重申看好當前估值低于或接近其悲觀假設估值的股票。首選股是恒大地產和萬科A ，二者均位于強力買入名單。

　　尋找新的商業模式

　　從目前來看，無論是絕對估值還是相對估值來看目前地產估值都處于歷史的底部，長江證券認為造成這種估值向下的原因是傳統商業模式受制于融資、土地、稅收等因素帶來的增長瓶頸。

　　在這樣的行業背景下，市場未來相對看好城市綜合體發展模式，長江證券認為其優勢有如下三點：第一，城市綜合體模式迎合了各地政府的住宅土地出讓捆綁一定商業配套的現實要求，具有拿地的優勢；第二，其資金來源更加多元化，包括自身的優勢、保險資金進入以及未來REITS的興起；第三，通過商業地產有效的撬動了出售的寫字樓與住宅的價格，使得其售價高于同區域內其他的開發商。另外，長江證券還相對看好正在興起的旅游以及養老地產。