房企龍頭中報業績喜憂參半 預言四季度房價必降

　　每次宏觀調控，都考驗著地產商的管理水平。截至8月11日，招商、萬科、保利、金地、中海半年報全部出爐，中報業績靚麗的同時，是調控持續帶來的市場成交量下滑，如何保障明年業績的增長成為發展商最緊要的事。

　　而地產龍頭對未來市場的判斷一致，隨著9月份大量房源的入市，四季度熱點城市房價必然會下降。開發商面臨的唯一選擇就是，靠降價來贏得銷售。

　　中報業績喜憂參半

　　因2009年樓市行情火爆，今年上半年開發商業績都很靚麗，但反映現階段業績好壞更為直接的則是銷售情況。

　　8月10日，萬科公布中報顯示，上半年萬科累計實現銷售面積320.2萬平方米，銷售金額367.7億元。截至中期，萬科共有530萬平方米已銷售資源未參與結算，合同金額合計約573億元，分別較年初增加41.3%和50.0%。1-7月萬科累計實現銷售金額為452.1億元。

　　萬科總裁郁亮表示，考慮大幅增加的已售未結資源，萬科今年的營業收入將呈現前低后高的局面，全年業績實現增長在可期待之中。

　　因上海房價飆升過快，泡沫增加，累積的風險加大，萬科2009年便沒有在上海拿地，但金地卻始終把上海區域作為公司的發展重心，這在宏觀調控一線城市的政策下很受傷。

　　數據顯示，1-7月金地累計實現簽約面積57.21萬平方米，較上年同期下降44.9%；累計簽約金額64.55億元，較上年同期下降41.6%。金地明年業績增長正遭受大考。

　　對此，金地董秘徐家俊表示，上半年銷售面積和銷售金額同比下降的主要原因是上半年庫存偏少，沒有充足房源可供銷售，下半年新增可銷售資源200萬平方米。

　　保利2010年上半年結算的利潤總額為24.32億元，同比增長20.91%。1-7月公司實現簽約面積311.65萬平方米，實現簽約金額254.25億元，銷售面積差不多，但銷售金額卻與萬科相差過百億。

　　中國人壽一地產研究員告訴記者，去年機構普遍看好保利，認為后勁增長十足，但萬科在突破管理瓶頸后，重新走入了穩定增長的通道，機構看好萬科未來的表現。

　　銷售壓力激增

　　半年報顯示，保招萬金四大房企上半年經營現金流均為負數。萬科和金地分別為-95億和-20億元。

　　對于擴展業務的開發商來說，現金流為負屬于正常。但對于保利來說，這個數據較行業內水平偏大。因土地和在建項目投入增加，保利的經營現金流為-233.5億元，減少了528.17%，而負債為370億元，使得負債率從2009年底的69%，激增到今年上半年的76%，資金壓力較大。

　　同樣，金地集團6月底賬面現金94億元，同期流動負債246億元，扣除無需償還的預收賬款105億后，流動負債依然達到141億元，資金缺口為47億元。

　　國十條出臺后，從量跌到價跌，市場的反應正在逐步體現出來，地產商面臨的銷售壓力也激增。

　　保利公告顯示，因加大項目投入和項目拓展，經營規模擴大，公司存貨從去年年底的600億飆升到報告期內937億元，增長56%，因擴張速度極快，銷售壓力巨大。

　　萬科董秘譚華杰告訴記者，萬科關注的14個主要城市6月的成交量較今年4月下降幅度高達六成。長三角的一些熱點城市，5、6月成交面積不僅較2009年下降八成左右，甚至只有2008年同期的一半。

　　譚華杰說，反映市場重要供需關系的成交批售比(商品房市場新成交的面積與新增的可售面積之比)，在今年6月也降到0.9，而去年全年為1.5。現在隨著存貨上升，需求減少，轉為供大于求，開發商銷售壓力也加大了。

　　“四季度房價必然下調”

　　從4月國十條出臺到8月中旬，過去四個月了，成交量下滑明顯，但價格依然在徘徊，并未出現顯著下降，這也讓許多開發商產生了房價不會下跌太多的僥幸心理，因此大多開發商都在死扛著不降價。

　　萬科總裁郁亮認為，此次政府調控決心和力度都是空前的，開發商去賭政策很危險。熱點城市的市場供需關系正在轉變，隨著下半年新盤上市高峰的到來，前期投資比例高、價格上漲過快的城市價格會有較大幅度的回調；另一方面，開發企業資金趨緊、存貨增加，投資能力下降，未來住房供應可能受到影響。

　　對于下半年房地產市場的走勢，金地認為，下半年市場供應量的上升將推動調整繼續深化，交易量的下滑將促使房價的調整順理成章，但房價的回調也必然促發剛性需求，從而使成交量回歸到理性平穩的水平。

　　中海地產總裁辦總經理陳為強也告訴記者，四季度熱點城市房價會下調，但價格幅度不會太大，相對北京、上海，深圳區域的上漲空間不大，但下跌空間也有限，如果作為投資，未來二三級城市的投資回報率要大于一線城市。 （陳小瑛）