甘肅最大一起商品房預售糾紛開庭 被告返還本金

　　（甘肅）省內最大一起商品房預售糾紛開庭

　　——白銀華電公司774名職工訴房產商案一審宣判

　　支付了上億元的購房款，卻不見房產商動工蓋房子，而房產商卻以雙方合同缺乏法律效力為由，不履行合同。今年年初，在焦急等待了1年多以后，白銀華電投資開發有限公司(簡稱白銀華電)的774名職工把與之簽訂購房合同的兩家房產公司告上了法庭。前不久，蘭州市中級人民法院對此案作出一審判決，法院確認此案為商品房預售合同糾紛案件，判定房產商返還本金。

　　團購新住房 先期付款過億

　　白銀華電投資開發有限公司，是國電靖遠發電有限公司改制后組建的股份制企業。2007年5月18日，原告以國電靖遠發電有限公司774戶職工團購住房代表的名義，與蘭州居正房地產開發有限公司(簡稱居正公司)和蘭州金萬利房地產有限公司(簡稱金萬利公司)簽訂《住宅房團購合同》。合同約定，在擬建的“雁灘家園”中，為白銀華電建設“靖電小區”住宅商品房，共6幢，26個單元，842套住房等......總房款暫定為2.7億元。原告向被告支付2000萬人民幣的購房定金后合同生效。

　　兩家房地產公司，將“靖電小區”約45.27畝土地使用權抵押給白銀華電，雙方辦理完成抵押登記手續，領取《土地他項權利證明書》后，即按總房款的30%向房地產公司支付房款。居正公司具有商品房開發資質，已依法取得“雁灘家園”住宅房開發項目土地使用權，并全權委托金萬利公司開發。其后，白銀華電分次向房地產公司共支付2000萬元。雙方協議，“靖電小區”住宅樓應于2009年9月30日前竣工驗收合格后交付使用。雙方又簽訂了《團購合同補充協議書》和《關于團購房屋工程進度的補充協議書》，隨后，原告又先后向被告支付了8100萬元的購房款。

　　合同難履行 買房人上告法院

　　購房合同簽了，定金、購房款也交了，而白銀華電的774名職工卻等來了兩家房地產公司授權律師發來的律師函，表示由于雙方簽訂的《住宅房團購合同》及相關補充協議缺乏法律效力，屬無效合同，并明確告知原告不再實際履行約定。其后雙方曾多次協商，但未達成一致。于是，白銀華電及774名國電靖遠發電有限公司職工將兩家房地產公司告上法庭。請求法院確認合同無效，并判令兩被告返還1.01億元房款，承擔同期銀行貸款利息900余萬元，并賠償原告損失1.58億元。

　　原告訴稱，2007年9月27日，原告與被告金萬利公司簽訂了《關于團購房屋工程進度的補充協議書》，根據協議書約定，二被告保證原告所購住宅樓形象進度至正負零(“正負零”指的是主體工程進展程度，在主體工程中的地下工程部分完成，該進行主體地上工程部分的時候，也就是主體工程達到“正負零”。)的時間為2008年2月28日，工程進度至正負零后60日內取得《預售房屋許可證》。但至今住房工程仍未開工，也未取得預售許可證，更為嚴重的是兩被告將已付購房款全部挪作他用。

　　原告認為，導致原告購房合同目的至今未能實現的全部過錯責任在于兩被告。這一年多以來，原告預購同類地段商品房漲價幅度每平方米高達1500元以上，為此，原告為實現同樣的合同目的，將至少要多承擔購房款1.58億元。因此，原告在提起的訴訟中要求依法判令兩被告除返還已付房款外，還要承擔利息、訴訟費用和損失的1.58億元。

　　對此，兩被告公司認為，對于雙方簽訂的《團購房合同》及補充協議均無異議，因客觀因素合同不能繼續履行。對于原告要求被告返還本金也無異議，但白銀華電要求他們承擔其預期利息損失于法無據，對方主張的1.58億元的損失不是合同無效直接產生的損失，請求予以駁回。

　　一審做判定 被告返還本金

　　法院認為，根據最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條“出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效.........”的規定，原被告雙方簽訂的《住宅房團購合同書》應為無效合同。在本案中，被告與原告簽訂合同收取定金后，未開工也未按約辦理預售許可證明，致雙方合同無效，應承擔主責；而本案原告在與被告締約的過程中，對本案涉及人數眾多、資金巨大的商品買賣行為存在的交易風險，沒有充分認識，對被告履行合同的必備條件也未認真考察，過于輕信房地產商的承諾，將巨額資金支付被告也未采取監管措施，也有一定的過錯。

　　法院認為，在本案中由于雙方簽訂的預售合同違反國家法律、法規的強制性規定，致使合同無效，該合同自始沒有法律約束力，對雙方當事人沒有法律拘束力，也不能發生當事人預期的后果。因此，原告主張賠償經濟損失1.58億元的請求依法不予支持。本案因合同無效造成的損失，應根據當事人過錯大小承擔責任。

　　因此，法院一審判令原被告雙方于2007年5月18日簽訂的《住宅房團購合同書》及補充協議無效；兩被告公司返還白銀華電購房款1.01億元，并承擔966萬余元的利息損失。

　　在蘭州市中級人民法院對此案作出一審判決之后，房產商不服判決，已向省高院提起上訴。(記者 陳 泳）