上述不規(guī)范導(dǎo)致不法分子很容易就能逃避政府部門的監(jiān)管，偽造證明材料，實(shí)施詐騙，詐騙后又能逃之夭夭，過些時(shí)候又如法炮制。如賈某伙同他人通過偽造房產(chǎn)證、身份證出租他人房屋騙取租金，經(jīng)查實(shí)的竟有14起，其中在2007年9月就有6起，而2007年9月24日一天就以同樣方式作案3起，每次作案都能非法獲利4000元以上，共詐騙被害人6萬多元。

　　(二)市場信息不對稱。房屋交易、租賃市場信息不對稱體現(xiàn)在兩個(gè)方面:

　　其一，市場交易信息不對稱。房屋交易、租賃中介公司幾乎壟斷了整個(gè)房屋交易、租賃市場，而且這些信息為少數(shù)幾家企業(yè)所掌握，從而操縱市場價(jià)格。此外，房屋交易、租賃中介公司往往通過在合同中附加條款限制客戶獲取信息的渠道，實(shí)踐中多表現(xiàn)為在交易或租賃合同中增加條款限制客戶與房主聯(lián)系的條款等，這也導(dǎo)致了客戶難以獲得預(yù)購、欲租的房屋產(chǎn)權(quán)情況等信息。其二，有關(guān)行業(yè)管理信息不對稱。所謂的行業(yè)管理信息指政府或其他相關(guān)機(jī)構(gòu)發(fā)布的有關(guān)行業(yè)管理信息。相對于房屋交易、租賃企業(yè)而言，房屋購買者、尤其是承租者往往不會(huì)因?yàn)橐淮谓灰缀馁M(fèi)大量時(shí)間、精力去了解整個(gè)行業(yè)的管理信息或不知道如何獲取這些管理信息，有些從業(yè)人員即利用客戶的這種心理進(jìn)行詐騙。比如2008年5月，北京市建設(shè)委員會(huì)在其主辦的“北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)”發(fā)布了《關(guān)于修訂<北京市房屋租賃合同>系列示范文本和實(shí)行租賃合同網(wǎng)上備案的通知》，施行了租賃合同網(wǎng)上備案制度，有利于保障房屋租賃合同的安全性，有利于防止承租者上當(dāng)受騙。但是實(shí)踐中多數(shù)房屋承租者并不了解此項(xiàng)制度，房屋租賃從業(yè)人員更不會(huì)主動(dòng)予以告知。

　　(三)被害人有僥幸心理、輕率心理、貪利心理，容易被犯罪分子利用。在涉房詐騙案件中，被害人的僥幸、輕率、貪利心理是導(dǎo)致被騙的重要原因之一。一是僥幸心理，表現(xiàn)比較明顯的是在經(jīng)濟(jì)適用房、回遷房、單位分房等低價(jià)房購買過程中，被害人知道其購買這些房子是不符合條件的，但考慮到北京房屋價(jià)格的迅速增長，容易相信也愿意相信熟人的話，抱著僥幸心理支付了較高的購房費(fèi)用。二是輕率心理，被害人無論是從熟人那里購買經(jīng)濟(jì)適用房等低價(jià)房，還是從“戶主”那里承租房屋，都缺少足夠的防范意識與風(fēng)險(xiǎn)意識，沒有進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查。三是貪利心理。

　　(四)涉房案件中民事欺詐與詐騙犯罪的模糊界限，增加了司法機(jī)關(guān)執(zhí)法的難度，也給了不法分子逃避制裁的機(jī)會(huì)。在房屋買賣、租賃過程中，欺騙行為層出不窮，如何判斷行為人的主觀故意，準(zhǔn)確區(qū)分民事欺詐還是刑事詐騙，考驗(yàn)著我國司法機(jī)關(guān)適用法律的能力和水平。不同地方的司法機(jī)關(guān)、不同司法工作者認(rèn)識不一、執(zhí)法不一。這也促成一些不法分子敢于鋌而走險(xiǎn)。

　　涉房詐騙犯罪應(yīng)對建議及規(guī)制

　　(一)高度重視，切實(shí)解決住房這一民生問題。涉房詐騙犯罪案件之所以應(yīng)受到重視，一是因?yàn)榉课菖c人們生活息息相關(guān)，是公眾生存的根本，二是涉房詐騙數(shù)額巨大，如果不能及時(shí)懲治犯罪分子，追回?fù)p失，勢必成為影響社會(huì)安全與穩(wěn)定的一大隱患。

　　(二)加強(qiáng)對房屋交易、租賃市場的規(guī)范和監(jiān)管刻不容緩。一是加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司即房屋中介公司的規(guī)范與管理，首先是對其內(nèi)部員工和辭職員工的嚴(yán)格管理，對內(nèi)部員工的代理、洽談、簽約等活動(dòng)要有明確記錄與情況掌握，對辭職員工應(yīng)及時(shí)收回租賃合同、授權(quán)文書等相關(guān)材料。其次對合同進(jìn)行規(guī)范，嚴(yán)格按照北京市出臺的合同文本使用，切實(shí)保護(hù)購房人、出租人、承租人的利益。二是建立房屋產(chǎn)權(quán)、租賃信息便捷查詢制度，比如利用現(xiàn)代通訊手段，開通網(wǎng)絡(luò)查詢、手機(jī)查詢等，使購房人、租房人能夠及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題，躲避風(fēng)險(xiǎn)。三是建立健全房屋交易、租賃行業(yè)自律性組織，發(fā)揮和加強(qiáng)其對行業(yè)行為的監(jiān)督作用。四是建立和強(qiáng)化該領(lǐng)域的消費(fèi)者協(xié)會(huì)。五是加強(qiáng)監(jiān)管，對一些信譽(yù)不好、服務(wù)不好或者有欺詐行為的房屋中介公司加強(qiáng)監(jiān)督和管理，嚴(yán)重的剔除出該行業(yè)。

　　(三)加大對偽造、私刻類違法犯罪的打擊力度，增加涉房詐騙犯罪的犯罪成本。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2005年至今，涉房詐騙犯罪案件中，偽造房產(chǎn)證、身份證等證件的有25件，占四年來總數(shù)的45%。為有效打擊和遏制涉房違法犯罪，一個(gè)行之有效的方法是盡量限制實(shí)現(xiàn)該類違法犯罪的條件，增加其成本，即對偽造證件、私刻印章等虛構(gòu)身份的違法行為加大打擊力度，特別是對專門偽造證件、私刻印章的不法分子進(jìn)行重點(diǎn)打擊，使涉房違法犯罪分子難以輕易獲得詐騙條件，從而達(dá)到實(shí)現(xiàn)遏制此類違法犯罪發(fā)生的目的。

　　(四)加大宣傳，增強(qiáng)公眾風(fēng)險(xiǎn)、法律意識、規(guī)范意識。

　　(五)推進(jìn)部門法銜接，加強(qiáng)相關(guān)部門合作、協(xié)調(diào)，建立被害人救濟(jì)機(jī)制。(作者：黃福濤　謝財(cái)能 單位：北京市朝陽區(qū)人民檢察院)