核心提示:小區有人在裝修時改變房屋承重結構該誰管？小區里噪聲太大怎么辦？小區內車輛亂停該誰管？一些“小事”往往影響了小區鄰里的和睦，今后這些事由誰管有了明確說法。泉州市政府近日出臺的《關于加強全市物業管理工作的若干意見(試行)》(以下簡稱《意見》)，從根本上規范了物業管理工作中的各種行為。

　　意見明確了各級各有關單位的相關職責，要求依法做好與物業管理有關的管理和執法監督工作。對房地產管理部門、建設部門、城市管理行政執法部門、公安部門、消防部門、交警部門、工商部門、環保部門等市有關行政主管部門在物業管理中的執法管理事項(行為)、應予查處的范圍進行了明確的規定。

　　遇事找“管家”可按圖索驥

　　擅自占用、挖掘物業管理區域內道路與場地；違法搭建建筑物、構筑物……這些到底由誰來管呢？根據《意見》，各行政主管部門在物業管理中的執法管理事項(行為)清清楚楚。

　　房地產管理部門負責查處的范圍包括：擅自改變物業管理區域內的公共建筑和共用設施用途；擅自占用、挖掘物業管理區域內道路、場地，損害業主共同利益；擅自利用物業共用部位、共用設施設備進行經營，侵占、損壞共用部位、公共場地、共用設施設備；將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛生間、廚房間；拆除連接陽臺的磚、混凝土墻體；建設單位未按規定配足物業管理用房；物業服務企業違反有關規定，對業主或者使用人的違法行為未予以勸阻、制止或者未在規定時間內報告有關行政管理部門；其他依法應由該部門查處的行為。

　　建設部門負責查處的范圍包括：未經原設計單位或者具有相應資質等級的設計單位提出設計方案，擅自改變建筑主體和承重結構；擅自擴大承重墻上原有的門窗尺寸；擅自拆改房屋承重結構；住宅小區工程未經竣工驗收備案或者驗收不合格，擅自投入使用；其他影響小區建筑結構和使用安全的行為。

　　城市管理行政執法部門負責查處的范圍包括：違法搭建建筑物、構筑物；改變建筑物外立面，在非承重外墻上開門、窗；擅自改變儲藏間功能等各種改變建筑物使用性質的行為；在建筑物、構筑物上涂寫、刻畫或者違反規定懸掛、張貼宣傳品；侵占園林綠地或擅自砍伐、移植、修剪等損壞城市花草樹木；未經有關部門批準現場攪拌混凝土；亂倒建筑及生活垃圾；在人口集中地區和其他依法需要特殊保護的區域內，焚燒瀝青、油氈、橡膠、塑料、皮革、垃圾以及其他產生有毒有害煙塵和惡臭氣體的物質；未經批準在城市市區進行產生環境噪聲污染的夜間施工作業；未經批準擅自飼養家畜家禽影響市容和環境衛生；行使衛生行政管理方面法律、法規、規章規定的對城市流動飲食攤點食品衛生的行政處罰權；其他依法應由該部門查處的行為。

　　公安部門負責查處的范圍包括：違反治安管理條例以及生產、銷售、運輸、儲存、燃放煙花爆竹等行為；以及其他依法應由該部門查處的行為。

　　消防部門負責查處的范圍包括：擅自改變建筑物防火間距、耐火等級、防火分區、消防安全疏散條件、消防設施；增加建筑物火災荷載、占用道路設施；實施其他影響消防安全的行為。

　　交警部門負責查處的范圍包括：開放式小區車輛亂停亂放等交通違法行為；配合住宅小區內車輛亂停亂放的整頓工作。

　　工商部門負責查處的范圍包括：依照相關規定自行或者配合其他相關職能部門，查處在物業管理區域內未取得營業執照擅自從事經營活動的違法行為；對住宅改變為經營性用房、申請人未能提交利害關系人書面同意材料的，不予核發營業執照；其他依法應由該部門查處的行為。

　　環保部門負責查處的范圍包括：貯存、堆放、棄置、傾倒、排放工業污水、工業廢棄物；城市飲食服務業的經營者未采取有效污染防治措施，致使排放的油煙對附近居民的居住環境造成污染；其他依法應由該部門查處的行為。

　　物業服務企業及業主委員會

　　管理服務行為不能隨心所欲

　　《意見》對物業管理活動中相關主體行為進行了進一步規范，要求物業服務明碼標價，每個小區都要有物業管理用房，業主委員會可實行合理的薪金補助制度。

　　物業服務要明碼標價

　　物業服務企業要按照物業服務合同的約定，提供相應服務，收取物業服務費，實行明碼標價收費公示制度。因物業服務收費問題產生糾紛的，不得對業主強制停水、停電，應通過平等協商或法律途徑解決。協助做好物業管理區域內的安全防范工作，對發現業主或者使用人在物業使用、裝飾裝修過程中有違反國家有關規定以及業主規約行為的，應當予以勸阻、制止。對違反業主規約的行為勸阻、制止無效的，應當在24小時內報告業主委員會；對違反國家有關規定的行為，應當在24小時內報告當地有關行政主管部門。在承接物業或退出物業時，應按照規定做好查驗和物業管理資料的移交工作。物業管理區域內供水、供電、供氣、通信、有線電視等單位，應向最終用戶收取有關費用，并承擔物業管理區域內相關管線和設施設備的維修、養護等管理責任及有關費用。

　　不得擅自處分業主享有的物業共用部位

　　建設單位應當按照規定配置相應的物業管理用房，具體為：建筑面積10萬平方米以下的小區，按照不少于總建筑面積4%。且不少于50平方米配置；建筑面積超過10萬平方米的，超過面積部分按照2%。增配。按照國家規定的保修期限和保修范圍，承擔物業的保修責任。對共用部位、共用設施設備出現質量和使用功能問題的，應當及時整改。對已竣工但未出售或者尚未交給物業買售人的物業，物業服務費用由建設單位交納。不得擅自處分業主依法享有所有權或使用權的物業共用部位、共用設施設備。

　　業主委員會可有薪金補助

　　業主委員會是業主大會的執行機構，代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同，根據業主大會授權就涉及全體業主的物業服務糾紛依法進行訴訟，負責召集業主大會會議，向相關社區居委會(村委會)通報有關情況。定期公布財務經費使用情況，協調業主之間、業主與物業服務企業之間關系，督促業主及時交納物業服務費用和專項維修資金，配合公安機關做好維護物業管理區域內的社會治安，配合社區居委會(村委會)依法履行自治管理職責，支持社區居委會(村委會)開展工作并接受其指導和監督。組織任期期滿后的換屆選舉，依法做好相關資料移交和財產清算工作。

　　對任意棄置垃圾、排放污染物或者產生噪聲、違反規定飼養動物、違章搭建、侵占通道等損害他人合法權益的行為，有權依照法律、法規以及管理規約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。業主委員會可實行合理的薪金補助制度，具體由業主大會在業主管理規約中明確。

　　引導和扶持行業發展

　　鼓勵社區居委會

　　成立物業服務企業

　　物業服務要規范收費，物業管理用房不能計入容積率，物業服務企業違規行為要記入信用檔案……《意見》提出了一系列引導和扶持物業服務行業發展的具體意見。

　　物業服務要“質價相符”

　　物價部門要定期測算普通住宅小區物業服務實際成本、法定稅費及物業服務企業的合理利潤，聯合房地產行政主管部門及時制定與物業服務等級相適應的政府指導價格，定期向社會公布；要監督物業服務企業全面推行明碼標價收費公示制度，將收費項目、收費標準和服務內容等在住宅小區內向業主公示。

　　物業管理用房不計入容積率

　　各級各有關部門要將轄區內一些分散的、規模較小的舊住宅小區整合成一定規模的物業管理區域，實現物業管理資源共享和規模效益。要通過采取選聘物業服務企業入駐實施專業化管理、業主大會決議自治、業主大會委托社區居委會管理等方式，解決舊住宅小區管理難問題。鼓勵社區居委會(村委會)成立物業服務企業，發展專業化的物業服務。新建樓盤要配足物業管理用房及停車位、車庫等配套設施。物業管理用房建筑面積不計入容積率，不進行產權面積公攤。對未實行“一戶一表”改造的物業管理區域，物業管理單位要積極配合供水或供電單位加快推進“一戶一表”改造。

　　嘗試企業等級評定

　　要培養健康的物業服務市場，依托行業協會，強化行業自律管理，建立物業服務招投標有形市場，規范物業項目接管和前期物業服務招投標。發揮品牌企業帶動效應，依托前期物業服務招投標平臺，積極引入資質高、信譽好、服務質量優的大型品牌物業服務企業入駐。抓好以動態考核為主的行業管理，嚴格市場準入，逐步嘗試企業等級評定制度，完善企業信用管理體系，對物業服務企業違規行為及時記入信用檔案，并適時向社會公布，逐步形成規范有序的市場環境和優勝劣汰的市場競爭機制。

　　明年起物管工作納入政績考核

　　不合格者不得評先進

　　依據《意見》，明年開始，物業管理工作將納入工作考核內容，考核不合格者將會影響到評優評先。

　　按照這一意見，自2010年起，市政府將物業管理工作納入對縣(市、區)政府及市直相關部門的工作考核，縣(市、區)政府將物業管理工作納入對街道辦事處(鄉鎮政府)、社區居委會(村委會)、各相關職能部門(基層組織)年度工作考評的重要內容。要逐級簽訂年度物業管理工作目標責任書，對下一級單位的物業管理工作實行定期督查，年終聽取物業管理工作情況匯報，并會同效能管理部門進行綜合評定。對工作考核或綜合評定不合格的單位，不得評為綜合治理、平安建設先進單位和文明單位。 （王朝暉）