“胡星系”的規劃之手

　　所謂“容積率”，是指一個小區的總建筑面積與用地面積的比率。但對于開發商來說，容積率決定地價成本在房屋價格中的比例，決定被開發土地的含金量。因此，容積率越高，開發商的利潤就越大。容積率較低，建筑密度一般也較低，開發商可用于回收資金的面積就越少。

　　容積率是多是少，決定權在規劃部門手里，這意味著規劃部門可以很大程度上影響開發商的成本和收益。該人士舉例說，如果一塊地的容積率為3，可以建3萬平方米房屋的話，將容積率提升為6，在同樣的地塊上就可以建設6萬平方米房屋——如果每平方米賺1000元利潤，這一改動可以為房地產企業凈增3000萬元利潤。

　　上述人士表示，如果其為房地產公司老板，就可以輕松甩出1000萬元給規劃部門，因為此舉還能帶來2000萬元利潤。

　　上述情況還僅是一般的住宅項目的審批。前述人士表示，如果是商住樓，其容積率會更高一些，對一些商業中心區域的樓盤，其容積率則可能高達10~15。商業中心樓盤是容積率為8還是容積率為15，小小的數字變動，背后就是幾千萬乃至上億元的利潤變動。

　　現在很多人都在想辦法主動利用這些規劃資源，譬如某個人跟規劃局局長熟悉，他就可以做一個“中間業務”，讓你的批件很快批下來，或者把你的容積率調高點。同樣一塊地，在土地市場中，不同的容積率價格差異很大，如果能花錢把容積率低的土地買過來，將容積率調高后巨額加價出售，在土地市場中依舊很搶手，其原因是買家也可從中獲得更多收益。

　　以前行業內的“中間業務”大都是幫人批地，但是現在土地交易收緊了，且有招、拍、掛(指招標、拍賣、掛牌出讓土地)規范，因此現在這些人的重心大都轉到 “調整地上長出多少東西”這一新領域來了。

　　當地媒體曾經對該市北市區的規劃提出質疑，公開提出十問：如規劃中的3塊教學用地是不是還在？規劃中的3塊醫療用地還在不在？等等。

　　目前昆明北市區目前有樓盤近70個，居住人口已突破20萬，規劃人口近40萬人，可相應的配套設施卻嚴重滯后，甚至連涉及老百姓衣食住行的基礎設施都很缺乏。已經開發了近8年的北市區，至今還沒有一家大醫院；尚缺66個中學教學班、189個小學教學班、59個幼兒園教學班，一些居民要打著“三輪車”趕公交。

　　“現在全國不少地方像昆明北市區一樣，并非個別現象，但很少有高官因這樣做而翻船。”該人士稱，曾、胡這個案子，應是一個嚴重的警示。(程維)

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