“民宅商用”需經誰同意

　　[現狀]多年來，城鎮居民樓住戶深受“民宅商用”之苦，五花八門的公司、店鋪進入居民樓，甚至有的商戶把住宅的大門變成窗口，居民樓內經常是顧客攘攘，廢物滿眼，噪音通宵達旦。

　　[草案摘錄]第75條：“業主不得違反管理規約，將住宅改變為餐飲、娛樂等商業用房。管理規約未作規定，業主將住宅改變為餐飲、娛樂等商業用房的，應當經相鄰的業主同意。”

　　[專家意見]全國人大常委會南振中委員在8月份的審議中曾指出，草案目前的規定雖然有利于制止餐飲、娛樂業占用住宅、干擾居民生活的情況發生，但在本條的表述中，在餐飲、娛樂后面采用了“等”字，這容易使人誤解為物權法主要限制餐飲和娛樂業對住宅的占用。為了保護居民的安寧權、休息權等人身權利，建議將這一條中“應當經相鄰的業主同意”修改為“應當經有利害關系的業主同意”。

　　盧志強也表示，民宅商用不僅影響同一樓層的左鄰右舍，而且由此帶來的油煙、噪音和顧客流，有可能影響不同樓層的業主，所以草案中規定的“相鄰的業主”到底是指哪個范圍，也有必要予以明確規定。

　　樓頂廣告牌收益該歸誰

　　[現狀]現在一些臨街的商品樓房及墻面大多設置有廣告牌，對于這些設置廣告牌所得收益，到底應該歸業主所有，還是歸開發商所有，經常引發糾紛。

　　[草案摘錄]第69條：“業主對建筑物內的住宅、商業用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同權利的權利。”

　　[專家意見]據北京的房地產律師介紹，依目前的規定，樓頂廣告收益歸誰所有，關鍵要看設置廣告的樓房是否屬于公共區域，如果在公共區域以外，屋面和外墻面使用權歸開發商所有，開發商安裝廣告牌就不需要經過業委會同意，只要做到不影響全體業主的正常生活，廣告的內容不會降低小區的整體形象，開發商就可以安裝廣告牌，并且所收取的廣告費就全部歸開發商所有了。

　　全國人大內務司法委員會委員應松年表示，有人認為歸業主所有，有人認為歸國家所有，還是歸這個樓的業主所有？各說各的，各有道理，因此他認為，現在已經引起了很多爭議，物權法要說清楚這個問題。(據上海證券報；何鵬 )

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