隨著國家宏觀調控政策的不斷收緊，房地產稅收和地方財政收入的關系成了較為隱諱的話題。記者在年初曾經引用一些地方政府官方網站上公布的數據，指出一些城市的地方財政收入因為房地產市場的變化出現較大下滑，現在再上網，用“google”搜索，發現曾登載相關數據的所有相關網頁均已顯示“被刪除”。

　　樓市變冷直接影響財政收入

　　據調查獲悉，今年以來，以“樓市熱土”聞名全國的杭州，房地產市場長時間處于“粘滯”狀態，流動緩慢。商品房供需關系自去年“國八條”出臺以來僵持一段時間之后，已開始呈現較清晰的“買方市場”局面，建成的住宅積壓量上升，已經交付的住宅屢屢遭遇“退房”壓力，開發企業資金壓力日益增大，財政收入受到明顯影響。

　　根據今年第一季度的統計數字，杭州市區(不包括蕭山、余杭)可售商品住宅達到2.0645萬套，而去年同期可售商品住宅為7099套，可售商品住宅數量還在穩步上升。杭州的商品房供應壓力正在加大。

　　而另一方面，市場觀望氣氛較濃，需求表現冷淡。據統計表明，一季度納入杭州市透明售房網銷售的八大區域成交量為3118套，同比下降達55.5%。

　　杭州房地產需求不旺的局面和前些年一路高歌猛進的快速增長態勢形成了鮮明的對比。首當其沖的就是財政收入受到很大影響。在過去，房地產及相關產業的稅收在杭州地方財政中占到相當大的比例。據統計，一季度，杭州市房地產企業入庫稅收為23.14億元，下降13.2%，導致杭州市財政收入增幅出現較大回落。部分城區房地產稅收滑坡現象嚴重，近些年房地產開發量較大的幾個城區稅收下降較明顯。如濱江區、上城區房地產企業入庫稅收同比分別下降27.1%和16.2%，房地產項目集中的西湖區更是下降達45.1%。受此影響，西湖、濱江、上城的地方財政收入同比分別下降10.2%、0.3%和0.1%。

　　杭州市地稅部門日前對今年該市房地產行業地稅收入作出“前景堪憂”的預測。地稅部門稱，隨著國家調控力度的加大，杭州2006年的房地產行業地稅預計將減收14.31億元，下降25.14%。

　　杭州市政府負責人表示，財政負擔壓力增大，一季度全市財政支出增幅高于收入增幅9.5個百分點，市本級更高出19.6個百分點，杭州市將謀求盡快改變財政收入過度依賴房地產稅收的狀況，擴大財源渠道。預計今年杭州的經濟運行將呈現“階梯式平穩走低”態勢。

　　調控“倒逼”地方政府調整策略

　　嚴峻的形勢“倒逼”地方政府調整發展思路和策略。杭州房地產開發較為集中的西湖區，在“調控”的聲聲警鐘中，地方財政收入已是“新舊兩重天”。

　　去年西湖區的地方財政收入總體增幅和營業稅等主體稅種增幅，與往年相比產生了較大回落。該區負責人承認，最主要的原因就是受宏觀調控影響。

　　從2004年到2005年，西湖區房地產業地方財政收入增幅由55%降至9%，所占份額從54%降至46%。營業稅增幅從30%降至2%以下，占地方財政收入份額從55%降至46%。今年一季度的統計表明，西湖區房地產企業入庫稅收同比下降達45.1%，受此影響，西湖區的地方財政收入同比下降10.2%。

　　財政收入的減少令很多城區感到頭疼，有的財政局長抱怨“區財政快成吃飯財政了”。

　　西湖區財政局局長干新衛在今年該區第十二屆人代會上作報告說，在這樣嚴峻的形勢下，全區地方財政收入還能保持平穩增長，主要得益于全區上下合力招商引資、協稅護稅。據不完全統計，在房地產業徘徊的同時，其他行業地方財政收入增幅卻由2004年的16%提升到了2005年的40%。另外，一年來，財稅部門千方百計，挖潛征收，使小稅種、非稅收入得以高速增長，有效地彌補了主體稅種滑坡帶來的影響。

　　在過去的相當長時間內，包括杭州在內的不少城市地方財政收入對房地產及其相關產業的依賴度非常大，很多正在大干快上的城市建設項目，其資金都是來自“土地財政”。在浙江不少地方，土地出讓金已經成為地方政府財政預算外收入的最主要來源。調查表明，2003年紹興縣的土地出讓金收入為19.2億元，占預算外收入的69.3%；金華市的土地出讓金收入為20億元，占預算外收入的58%；義烏市的土地出讓收入15億元，占預算外收入的60%。很多發達地區的地方財政就是“土地財政”。

　　在“倒逼機制”的作用下，新的發展思路正試圖擺脫房地產的高風險。在“有形之手”的作用下，不少地方的房地產市場趨于平穩發展。

　　不少專家認為，預計杭州樓市下半年成交量會在上半年基礎上趨于平穩，在自用需求的驅動下，未來成交量的變化將主要隨著房交會的舉辦而上下波動，短期價格則保持平穩，商鋪及寫字樓價格將在目前相對較低的價格水平上保持比較穩定的發展趨勢。總之，“軟著陸”之征象已經出現，但整個杭州樓市還要在后續政策和市場實際情況相結合的基礎上持續穩定運行一段時間，才能真正促成這一目標的實現。

　　轉變職能政府應擺脫“經濟組織”色彩

　　國務院發展研究中心的一份調查報告指出，在現行分稅制下，增值稅的75%上繳中央，25%留作地方，近幾年來增長較快的所得稅也改為共享稅，使得像浙江這樣的經濟發達地區，盡管財政收入大幅增長，但地方財政收入在總收入中的比重不高。如義烏市2003年的財政總收入近59億元，地稅收入只有13億元。紹興縣的制造業對GDP的貢獻達60%以上，但是，對地方稅收的貢獻份額卻只有27.9%。相比之下，由城市擴張和土地占用帶來的稅收，包括建筑業和房地產業的營業稅和所得稅及耕地占用稅等則全部由地方享有。“攤大餅”式的城市擴張因此成為地方政府擴充稅源的最有效途徑。

　　戴德梁行執行董事張國正說，根據他們的調查，房地產已成為長三角趕超珠三角的巨大引擎。據分析，目前長三角房地產投資額占全國的份額均值為21.6%，高于長三角GDP占全國的份額均值17.7%，這反映出長三角區域的房地產業發展對當地經濟起到重要推動作用。根據戴德梁行的研究數據顯示，僅2002年長三角房地產市場銷售面積就達5022.91萬平方米，約占全國份額的25%左右，而且隨著近些年該區域房地產業的迅速發展，估計這一比重可能會達到1/3。

　　這一區域的不少地方政府實際上已經深陷房地產經營的利益格局之中。事實上，作為土地出讓金以及房地產稅收的最大得益者，地方政府在一定程度上扮演了房地產市場鏈條中“土地一級運營商”的角色。他們將國有土地出售給開發商，開發商再加工成樓盤，出售給買房人獲利。在這個食物鏈中，地方政府獲得了從土地出讓金到開發、銷售稅收以及建筑業等一系列相關行業的豐厚稅收，扮演的是最高端的“財富源頭”。在這種利益格局下，地方政府宛如“經濟組織”，忙著賣地、招商引資，計算財政和稅收的巨額數字。

　　有不少專家指出，宏觀調控想要從根本上獲得成功，關鍵在于斷開地產行業和地方政府的這種利益關系，轉變政府職能，使地方政府從“獲得收入”的迷局中脫離出來，從制度上打破政府壟斷土地一級市場的格局，改變地方政府作為建設用地的“地主”和土地經營者的角色，變“投資性政府”為“服務性政府”，地方政府不作為城市投資的主導者，而是作為公共服務的提供者，形成多元化的城市公共投資機制，才能充分發揮市場的自我調節作用。

　　（來源：經濟參考報 作者：方益波）