據仲量聯行、世邦魏理仕等多家代理公司統計，連續三年供應大幅上升的商業地產終于在2008年將空置率推到了新高。原本寄希望于搭上“奧運末班車”的北京眾商業項目，在奧運即將過去時，尚未能全面開業。近200萬平米商業體量將在奧運后排隊開門迎客，而在零售商選址日趨謹慎的后奧運時代，北京商業項目集中招商競爭壓力大增，促成了京城商業地產租金兩極分化的態勢。

　　近200萬平米項目推遲開業

　　“我們招商已完成75%，開業時間推遲到大概明年1月左右，主要是受奧運對工期的影響。”國瑞地產傳媒總經理武斌談到占地近13萬平米的崇外國瑞購物中心時這樣表示。與該項目不同，眾多商業則因為招商難推遲了開業或者部分開業后繼續招商工作。

　　據世邦魏理仕的研究報告，上半年除SOLANA、華貿購物中心等八家商業地產開業外，其余188萬平米商業體均推遲開業。除受奧運會對工期的影響外，招商是部分項目延期開業的主因。“算上銀泰中心等部分開業的商業中未完成招商的部分，實際未開業體量在200萬平米以上，而去年到今年商業總體供應量在600萬平米左右，招商壓力很大。”戴德梁行商鋪部高級助理董事張家鵬透露，目前在京城已有項目因招商問題而停滯下來。

　　大量商業入市，望京租金降5%

　　伴隨大體量的商業項目集中入市，部分項目選擇了以較低租金或更大優惠吸引商家，短期內可能會拉低商業地產平均租金。

　　據仲量聯行的統計數據顯示，2008年大量新竣工的商業，使得商鋪和寫字樓空置率分別推高至9.5%，這促成了新興商業區與成熟商圈租金兩極分化。據高力國際的研究報告，截至8月，王府井商圈首層商鋪平均租金水平已經超過了50元/平米·天的水平，西單、CBD、中關村等成熟商圈租金水平仍在穩步上升。但新型商圈則因招商壓力，拉低了整體租金水平。望京此前商業項目平均租金水平在20元/平米·天，但在方恒國際中心、嘉美中心、六佰本等項目入市后，租金水平已環比下降了5%左右。

　　“大致統計一下今年到明年計劃開業的大小項目量在30個以上，可供零售商選擇的面太寬了。”張家鵬分析，以CARTIER為例，以前整個北京僅有一家，到目前包括銀泰中心新開的全國最大專賣店在內，整個北京已經有9家，都是在近兩年開業的，類似零售商首選一定是成熟商圈，而西單、王府井等商圈商業體量有限，新型商圈還要經歷較長養鋪期，在供需作用下促使租金水平在新型商圈和成熟商圈兩極分化。

　　商業地產將現商源劇烈之爭

　　“目前北京商業地產在量上完全能滿足市場，但在項目的質上與零售商等商業需求并不匹配。”中國購物中心產業資訊中心主任郭增利分析當前北京商業地產現狀表示，目前包括國內、國外的眾多零售商正在北京大肆擴張，但北京市場短期內集中大量的商業項目放量，使得商家選址更加謹慎。“商家單店動輒百萬級的投入，壓力并不比商業地產開發商小。”

　　郭增利認為，目前北京商業地產不分位置、體量、設計規劃，定位大多扎堆在高端，而高端商家擴張有限，另一方面眾多商業項目格局分散、集中入市，也給市場招商、運營帶來了巨大的壓力，目前已經出現了新區域新項目招商、經營壓力大，舊區域舊項目卻越來越成功的分化趨勢。“未來一段時間北京商業項目會出現對商家、客源劇烈競爭的盤整期，只有做好準備找準自己定位的項目才能發展下去。”郭增利這樣說。(記者 谷欣)