新政下買二手房仍有價(jià)可還

　　新出臺(tái)實(shí)施的“國六條”規(guī)定：從今年6月1日起，對購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅。二手房受時(shí)間限制房源減少影響，廣州一些二手樓價(jià)格也出現(xiàn)了上升趨勢。但有關(guān)專家指出，近日市場正處于政策的消化期，不少買賣雙方正處于觀望狀態(tài)，如果能把握好一些還價(jià)技巧，仍能買到心儀的二手房。

　　記者日前采訪了一位王小姐，在目前市場上普遍認(rèn)為二手房漲價(jià)的勢頭中，她“偏向虎山行”，上周在海珠區(qū)某樓盤買到了一套“優(yōu)質(zhì)”樓房，一套原本42萬的房，最終以34萬的價(jià)格讓王小姐收入囊中。

　　她以其購房經(jīng)歷告訴記者，購買二手房的幾招必殺計(jì)。

　　一招：多搜集市場信息

　　目前房地產(chǎn)新政讓不少市民不敢貿(mào)然買房，大家普遍認(rèn)為，新政將使廣州二手房價(jià)呈現(xiàn)走高趨勢。然而，王小姐卻認(rèn)為，大家看到的僅是一方面，雖然新政會(huì)讓一些不足5年的房由出售轉(zhuǎn)為租賃，而一些在售的二手房價(jià)格卻趁機(jī)提高，但必須看到另一點(diǎn)的是，這也導(dǎo)致了買二手房的人在這段時(shí)期減少了很多，一些急于出手的賣家也面臨著賣房的壓力，加上前段時(shí)間央行“加息”，讓不少投資者覺得“以租養(yǎng)房”不劃算，也希望趕緊拋售。

　　同時(shí)，王小姐還考慮到一點(diǎn)，目前二手樓價(jià)已達(dá)到歷史新高，而一些業(yè)主擔(dān)心樓價(jià)下降，即便有了新政，如果有一定的利潤可賺，也會(huì)將房出售。因此，王小姐就抱著試試看的心態(tài)，看能否在“危險(xiǎn)”期揀到寶。

　　二招：可在網(wǎng)上搜價(jià)格

　　王小姐本身就住在海珠區(qū)某樓盤，買套二手房，想把遠(yuǎn)在老家的父母接到身邊，也好有個(gè)照應(yīng)。在鎖定了樓盤后，王小姐先在網(wǎng)上大量搜索，了解目前該樓盤的二手價(jià)格。她告訴記者，由于該樓盤最長樓齡也不過3年，因此，價(jià)格幾乎都處于6000元/平方米以上，有的甚至高達(dá)7000元/平方米，與一手價(jià)格不相上下。

　　三招：多跑幾家中介尋找

　　了解了大體價(jià)格后，王小姐把目標(biāo)鎖定在60平方米的兩房單位或是70~80平方米的三房單位。但她認(rèn)為網(wǎng)上直接和賣方交易還是不妥，因此她開始把目光放在了地產(chǎn)中介。周邊10多家中介公司成為王小姐選擇的對象，她發(fā)現(xiàn)，很多同樣的房源在好幾家中介公司同時(shí)放盤，而各中介標(biāo)出的價(jià)格也有一定差距。

　　四招：態(tài)度不急于表明

　　經(jīng)過十幾天的看房后，王小姐將目標(biāo)鎖定在三套房上，一套81平方米的小三房，總價(jià)58萬；一套73平方米的小三房，總價(jià)51萬，另外還有一套65平方米的兩房單位，總價(jià)42萬。

　　看了兩次房后，王小姐并不急于表明態(tài)度，盡管中介公司打了多次電話詢問，王小姐仍然態(tài)度模糊，既不表示要買，也不說不買，“這時(shí)中介和賣家是最著急的，害怕到手的肥肉飛掉了。”王小姐得意地告訴記者，“千萬別讓他們看出你買房的急切心理，這樣才能有講價(jià)的機(jī)會(huì)。”

　　五招：了解業(yè)主最低放盤價(jià)

　　一星期后，王小姐最后選定了那套65平方米的兩房單位，因?yàn)殚_價(jià)相對較低，加上樓齡長、頂樓、北向等房子本身的“劣勢”，估計(jì)還價(jià)的空間比較大。但王小姐仍然“按兵不動(dòng)”，兩天后，再也等不下去的中介終于給王小姐打電話表示，價(jià)格還可以再商量；同時(shí)，王小姐也打聽到那套兩房單位當(dāng)時(shí)業(yè)主的放盤價(jià)是40萬。王小姐告訴記者，一般業(yè)主放盤都會(huì)給中介一個(gè)所謂的“最低價(jià)”，而中介往往會(huì)在這個(gè)基礎(chǔ)上再提高2萬~3萬，如果買家在這個(gè)基礎(chǔ)上還價(jià)就不劃算了。所以選定一套房后，應(yīng)該盡快了解業(yè)主的最低放盤價(jià)，如果不能直接找到業(yè)主，可以通過幾家中介的比較，哪家中介的該套房掛牌價(jià)最低，也就意味著最接近業(yè)主的“最低價(jià)”，對那種獅子大開口的中介最好避而遠(yuǎn)之。

　　此外，王小姐還告誡，必須同時(shí)弄清楚的還有該住宅上市多久，賣出去的原因，要盡量搞明白曾有多少人出過價(jià)，出價(jià)多少，要弄清賣主有什么附加條件，付款方式如何，最好能弄清賣主賣房的原因，必賣的期限、賣房款的用處，以及當(dāng)年買進(jìn)房屋時(shí)的真實(shí)價(jià)格等等。

　　六招：雞蛋里挑骨頭狠砍價(jià)

　　了解了以上信息后，就可以切入“還價(jià)”的主題了。同時(shí)，還必須抓住該套房的所有“弱點(diǎn)”，以作為壓價(jià)的籌碼。還價(jià)時(shí)，王小姐和賣主是在中介公司當(dāng)面進(jìn)行的，王小姐列出了該套房的各種不足之處，迫使賣主降價(jià)。賣主堅(jiān)決要賣38萬，由于該套房未滿5年，還必須征收2萬多的全額營業(yè)稅，王小姐靈機(jī)一動(dòng)表示，營業(yè)稅可以由她出，但樓價(jià)必須34萬，她心里算了一筆賬，即便自己負(fù)擔(dān)營業(yè)稅，若總價(jià)能再低，那也劃算。放盤了半年的賣主最終答應(yīng)以34萬元的價(jià)格將房售出。

　　王小姐表示，盡管業(yè)主事先有個(gè)放盤“最低價(jià)”，但如果在還價(jià)時(shí)不停表示房主賣價(jià)太高，可以打擊房主的自信心。如果了解到賣主最后的必賣日期，可使用一邊討價(jià)還價(jià)，一邊拖延時(shí)間戰(zhàn)術(shù)，等接近必賣日期時(shí)，利用賣主的急售心理，伺機(jī)殺價(jià)購買。

　　另外，為了解除賣主的防備心理，殺價(jià)時(shí)最好坦率地告訴賣主，買房的目的是自用，而不是為他人代買，這樣可防止賣主怕房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人插手牟利而故意拒不讓價(jià)。

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