多管齊下治理房市
“要消除市場失靈和市場局限性對房地產(chǎn)經(jīng)濟的影響，建立有效的房地產(chǎn)市場經(jīng)濟機制，應(yīng)采用漸進的改革模式，不斷改善市場生態(tài)環(huán)境，這是保證宏觀調(diào)控有效性的基礎(chǔ)。”這位銀行高級研究人員指出，當(dāng)前的房地產(chǎn)市場無法建立起一個自足均衡的系統(tǒng)，因為企業(yè)無法通過現(xiàn)行的法律與經(jīng)濟政策形成明確的預(yù)期，導(dǎo)致經(jīng)濟行為的無效率與短期化。
認為當(dāng)前的宏觀調(diào)控僅用市場手段就可以解決的想法，是行不通的。因為市場建設(shè)是一個自發(fā)的、漫長的過程，不會在短期內(nèi)起作用。因此，還應(yīng)采取有效的總供給管理措施，調(diào)整需求結(jié)構(gòu)，通過完善公平的法律手段和政府科學(xué)管制手段如房價管制、投資準(zhǔn)入限制、高稅率抑制房地產(chǎn)企業(yè)，補助普通購房者等，來消除市場失靈的問題。
此外，政府應(yīng)加快由主導(dǎo)建設(shè)型政府轉(zhuǎn)向公共服務(wù)型政府的轉(zhuǎn)變，盡快建立住房保障體系，理順中央和地方政府之間的關(guān)系，創(chuàng)新政治體制，完善對地方政府和官員的考核體系。
“具體到金融政策的調(diào)控，我認為應(yīng)該調(diào)整信貸結(jié)構(gòu)，加強房地產(chǎn)金融體系的創(chuàng)新。”他指出，應(yīng)該對過度集中于房地產(chǎn)業(yè)的信貸結(jié)構(gòu)進行調(diào)整，加大對其他行業(yè)有發(fā)展前景的中小企業(yè)的融資支持，建立有效的信用體系，優(yōu)化信貸結(jié)構(gòu)，有效規(guī)避房地產(chǎn)金融風(fēng)險。
日前，央行副行長吳曉靈在住房金融體系國際研討會上強調(diào)，中國的住房改革經(jīng)過20多年的探索，初步形成了以銀行信貸為主的住房金融體系。但這個體系近幾年開始顯現(xiàn)出不能適應(yīng)的跡象，需要深化改革加快發(fā)展。
對此，這位銀行高級研究人員也表示，改革住房金融體系已經(jīng)勢在必行，積極進行金融創(chuàng)新是其中的重點。
“首先是房地產(chǎn)的資產(chǎn)和資本市場的創(chuàng)新。比如產(chǎn)品可以進入資本市場，資本市場則可以進一步加劇與國外的融合。”他指出，其次，應(yīng)該減少間接融資，增加直接融資，實現(xiàn)融資渠道的多元化，加快國際化、全球化的步伐。比如，適當(dāng)增加外資銀行、國外基金在房地產(chǎn)開發(fā)融資方面的比重等。
第三，發(fā)展房地產(chǎn)金融的遠期交易市場，用房地產(chǎn)證券化取代預(yù)售制度，分散金融風(fēng)險。
第四是房地產(chǎn)金融制度和技術(shù)、產(chǎn)品的創(chuàng)新，可以通過引進外資銀行或中外合作的方式創(chuàng)新。
“必須強調(diào)的是，針對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控并非僅靠金融政策的調(diào)控就能一蹴而就，需要房地產(chǎn)業(yè)各相關(guān)政府部門相互溝通、協(xié)作，聯(lián)手調(diào)控。”他指出，去年宏觀調(diào)控沒有取得十分理想的效果，部分源于政府部門的配合存在問題。這是日后宏觀調(diào)控應(yīng)該引以為戒的。
正常下跌，但不能暴跌
“調(diào)控的目的是擠出房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫、控制穩(wěn)定房價。”姜明認為，北京的房地產(chǎn)市場肯定是存在泡沫的，對于泡沫潛藏的金融風(fēng)險，銀行比較擔(dān)憂。但銀行的處境也十分尷尬：一方面房價高，房屋銷售不理想，如果開發(fā)商低價銷售房屋，可能導(dǎo)致資金鏈出問題，銀行會受到牽連；另一方面，如果開發(fā)商強撐房價繼續(xù)上漲，房地產(chǎn)泡沫不斷膨脹，一旦破滅，銀行將遭受巨大的金融危機。
“像上海房價那樣的正常下跌，銀行能夠承受得起，但不愿意看到暴跌。”姜明表示，目前銀行對于住房按揭仍然保持發(fā)展的態(tài)勢，對于單純的開發(fā)貸款則顯得特別謹(jǐn)慎，尤其對于預(yù)期會出現(xiàn)資金問題的開發(fā)商已經(jīng)開始更加關(guān)注。
他告訴記者，北京目前已經(jīng)有一些開發(fā)商的資金鏈趨于緊張，此次加息更加重了開發(fā)商的資金壓力。商業(yè)銀行應(yīng)適時關(guān)注此類開發(fā)商的資金狀況。（謝麗佳）
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