更多的人在擔(dān)心，北京是否會(huì)步上海的后塵。
顯然，更嚴(yán)厲的調(diào)控措施并不是地產(chǎn)商們?cè)敢饪吹降慕Y(jié)果。那么，今春的北京房?jī)r(jià)飛漲，其真正原因是什么？意味著地產(chǎn)宏觀(guān)調(diào)控的失敗嗎？到底是誰(shuí)制造了房?jī)r(jià)上漲的“北京速度”呢？
房地產(chǎn)戰(zhàn)略咨詢(xún)顧問(wèn)王志綱認(rèn)為，北京房市的火熱，其實(shí)是由買(mǎi)房人的恐慌性消費(fèi)、超前消費(fèi)和投資型購(gòu)買(mǎi)共同促成的。事實(shí)上，當(dāng)建設(shè)部的官員不再宣布新的宏觀(guān)調(diào)控政策時(shí)，市場(chǎng)就趨于穩(wěn)定，觀(guān)望期也就結(jié)束了。
但北京大學(xué)城市與區(qū)域規(guī)劃系教授董黎明卻認(rèn)為，這是一個(gè)賣(mài)方主導(dǎo)的不屬于完全競(jìng)爭(zhēng)性的市場(chǎng)，地產(chǎn)商人為囤積土地，減少供應(yīng)，抬高價(jià)格，才是房?jī)r(jià)上漲的主要因素。
天相投資顧問(wèn)地產(chǎn)分析師段海瑞在接受本刊采訪(fǎng)時(shí)則認(rèn)為，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的進(jìn)程緩慢是造成房市火熱的重要原因。他分析說(shuō)，“招拍掛”以來(lái)，政策因素導(dǎo)致土地進(jìn)入市場(chǎng)步伐放緩，加上宏觀(guān)調(diào)控，地產(chǎn)投資增速下降，拆遷政策的改進(jìn)也在客觀(guān)上造成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)進(jìn)程減緩；而另一方面，銀根對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的緊縮沒(méi)有得到根本性改善，房地產(chǎn)信托受到整頓，房地產(chǎn)業(yè)整體資金緊張。
在房?jī)r(jià)的一片上漲聲中，4月5日，北京市國(guó)土局終于重拳出擊，祭出了加大土地供量、優(yōu)先中小戶(hù)型、清理閑置土地三大利器。其中6500公頃的2006年土地供應(yīng)總量，更被媒體認(rèn)為是擊穿了地產(chǎn)商所持的“地荒論”。
潘石屹在接受本刊采訪(fǎng)時(shí)認(rèn)為，房?jī)r(jià)在未來(lái)能不能穩(wěn)定，最關(guān)鍵的取決于房子的供應(yīng)量，而房子的供應(yīng)量又取決于土地的供應(yīng)量。為了使房?jī)r(jià)穩(wěn)定，土地的供應(yīng)一定要和市場(chǎng)房屋的需求量相平衡。
“而這種平衡由于房地產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)的特點(diǎn)，它的區(qū)域、品種都要平衡，否則就會(huì)出現(xiàn)一些區(qū)域的房?jī)r(jià)暴漲，一些區(qū)域的房子積壓。”潘石屹說(shuō)。
上海：升與挺
進(jìn)入2月后，上海樓市上演了先抑后揚(yáng)的態(tài)勢(shì)。不但價(jià)格開(kāi)始止跌回穩(wěn)，成交量也穩(wěn)中有進(jìn)。根據(jù)上海中原地產(chǎn)對(duì)本刊提供的數(shù)據(jù)，3月上海市一手住宅市場(chǎng)成交均價(jià)8289元/平方米，環(huán)比上升8.86%。而在量上，而該月一手住宅市場(chǎng)新增供應(yīng)109.3萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)113.2%，全市大部分區(qū)域都有新的住宅物業(yè)推出。
而在二手房交易中，在中原地產(chǎn)監(jiān)測(cè)的上海11個(gè)區(qū)域中，價(jià)格指數(shù)同上月相比出現(xiàn)上漲的區(qū)域有7個(gè)，分別是靜安、普陀、虹口等區(qū)，上漲的幅度在2.80%以?xún)?nèi)。
“市中心房?jī)r(jià)在前期宏觀(guān)調(diào)控中有較大幅度回落，目前房?jī)r(jià)已基本調(diào)整到位，在年后市場(chǎng)基本穩(wěn)定的情況下，許多客戶(hù)都開(kāi)始有了買(mǎi)房的意向，而房東在經(jīng)歷了大半年的心理調(diào)整后也開(kāi)始對(duì)市場(chǎng)逐步樹(shù)立起信心。” 中原地產(chǎn)副總經(jīng)理李錦德對(duì)本刊介紹。
在這背后，買(mǎi)賣(mài)雙方的心態(tài)已經(jīng)悄然發(fā)生了變化：對(duì)賣(mài)方而言，由于年后看房客不斷增多，其心態(tài)開(kāi)始逐漸放穩(wěn)，對(duì)市場(chǎng)信心逐步恢復(fù)，適當(dāng)提高房源掛牌價(jià)，而部分持有較好品質(zhì)物業(yè)的業(yè)主甚至產(chǎn)生惜售心理，將物業(yè)由售轉(zhuǎn)為租。而買(mǎi)方，在經(jīng)歷了一段觀(guān)望期后，發(fā)現(xiàn)房?jī)r(jià)不但沒(méi)有下跌，反而有了上漲的跡象，觀(guān)望者因而失去了“定力”。
另一方面，“政府也沒(méi)閑著，利好的政策幾乎沒(méi)斷過(guò)。最明顯的就是連買(mǎi)二手房都可以用公積金了。”上海南京西路一家中介對(duì)本刊稱(chēng)。
2月28日，上海市公積金管理中心出臺(tái)《關(guān)于微調(diào)本市部分二手房住房公積金個(gè)貸政策的通知》。根據(jù)通知，購(gòu)買(mǎi)竣工5年以?xún)?nèi)的二手房，可以通過(guò)公積金貸款，最高可以貸款八成，這是上海樓市今年第一個(gè)實(shí)質(zhì)性利好政策。
之所以出臺(tái)這個(gè)措施，“主要原因是上海銀行業(yè)承受著越來(lái)越大的壓力。公積金上場(chǎng)可以大大緩解。”上海銀行同業(yè)公會(huì)的一位人士對(duì)本刊稱(chēng)。
根據(jù)中原地產(chǎn)透露，3月底，上海又傳出“以戶(hù)為單位的公積金貸款將改為以個(gè)人為單位貸款，每戶(hù)可獲得的公積金貸款額度大幅上調(diào)”的消息。如果以個(gè)人為單位放貸，每個(gè)家庭的公積金貸款額度可能將達(dá)到60萬(wàn)元，甚至更高。這意味著上海市民可以憑純公積金貸款購(gòu)房。這項(xiàng)舉措無(wú)疑將極大刺激上海人的自住需求。
而銀行方面，一些利好也相繼出臺(tái)。3月份，上海銀行推出個(gè)人住房貸款寬限期還貸新方式。上海銀行對(duì)本刊介紹說(shuō)，寬限期還款方式是指?jìng)�(gè)人住房貸款發(fā)放后，在合同約定的一定時(shí)期內(nèi)，借款人只需每月支付利息，暫不歸還貸款本金。待寬限期結(jié)束后，對(duì)貸款發(fā)放金額還本付息。上海銀行稱(chēng)，該還款方式的最大優(yōu)勢(shì)是，可適當(dāng)減輕購(gòu)房者借款初期的還款壓力，保證原有生活計(jì)劃安排不受影響。
而銀行對(duì)于地產(chǎn)商的貸款也開(kāi)始放松。3月，中國(guó)建設(shè)銀行在同一天里分別和華潤(rùn)集團(tuán)、金地(集團(tuán))股份有限公司、中海地產(chǎn)股份有限公司三大地產(chǎn)公司簽署了《戰(zhàn)略合作協(xié)議》，為其提供包括融資在內(nèi)的金融服務(wù)。根據(jù)協(xié)議，建行和華潤(rùn)總公司在2003年雙方簽約協(xié)議的基礎(chǔ)上，將為華潤(rùn)提供245億元的融資額度，對(duì)于金地和中海地產(chǎn)，建行并沒(méi)有公布具體的融資額度。
去年以來(lái)上海樓市調(diào)控中有三大利器：不得轉(zhuǎn)按揭、購(gòu)房按揭首付比例最低三成、征收5.5%的營(yíng)業(yè)稅。有意味的是，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，這些政策正在悄悄地松動(dòng)。現(xiàn)在已經(jīng)有不少銀行放開(kāi)了三成首付比例按揭的規(guī)定，而且將有可能更大面積地放松；不得轉(zhuǎn)按揭，近期也將解禁；只有5.5%的營(yíng)業(yè)稅，由于是中央明確規(guī)定的政策目前還維持原狀。
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