兩大原因導致“補漲”

　　經歷過杭州樓市風云變化的陳豪認為：“這是北京的地價在‘補漲’，北京以前的地價太低了�！标惡勒J為，出現補漲的原因有二：其一是土地供應方式的變革，即從協議到招拍掛的過程，因為競拍人多而地塊少，必然要經歷“漲”的階段。陳豪從杭州的經驗分析，杭州從2000年開始實行招拍掛公開交易，同期，從“外行”或者外地進入杭州的開發商也多了，“僧多粥少”的局面使地價出現上揚，“這個階段需要兩三年的時間”。按陳豪的分析，從2004年8月開始真正實行招拍掛的北京土地還有兩年的上漲空間。其二是外資企業和上市房地產公司“囤積土地”的結果。“北京實行招拍掛前，應該有很多土地進入市場，即所謂4000公頃的存量土地，按照現行的政策，這些土地的開發商兩年內不予開發，政府就將收回。事實上，一些土地都還囤積在很多開發商手中，這部分地形不成有效供應，又不能及時收回重新上市，上市的土地就勢必少了，而北京的房地產市場又處在上升階段，天價地塊出現、開發商搶地也就不足為奇了。”陳豪的這個觀點得到了很多業內人士的認可。

　　觀點：天價拍地　開發商頭腦發熱？

　　“土地交易方式，由原來的協議供地到招拍掛陽光交易”，開發商是否頭腦發熱？昨天，在采訪中，分析天價地塊在北京頻頻出現的同時，專家、經濟學家和業內人士提出了建議。

　　地產業內一些人士認為，根據國際上的做法，價高者得未必合理。不少人士建議：應該盡快制定評標標準，根據綜合評定確定得主，而不是單一價格決定制。而據了解，通常國際上招標評定的標準有四個：第一，方案是第一位，對城市土地價值的提升有什么作用，這可能是所有政府在公共土地招標的時候最關心的問題。第二，建成后對城市經濟的貢獻。比如說能解決多少就業、能解決多少稅收、能解決多少原來這個地區存在缺陷的問題。第三，項目是否會對地區造成負擔。如果項目建成以后對當地的交通產生了重大的壓力，政府即使在拍賣中獲得了很高的資金也是不合適的，因為這個地區本身產生的公共壓力都會轉嫁到政府的頭上，使政府不得不用更大的支出實行轉移支付，來解決公共交通等等更多的問題。第四才是價格。

　　此外，業內人士還建議，土地供應計劃應盡可能細化。這里有兩層含義：一層是目前土地整理儲備中心的人員配置是否足夠，相關工作能否及時完成，會不會因為人力物力跟不上，而出現土地供應速度放慢問題；另一層就是土地供應計劃應該細化、透明化。

　　除此之外，在采訪當中，幾乎每位被采訪的業內人士和經濟學家都提出：土地市場要根治天價地現象，治理“部分開發商囤積土地，讓閑置土地盤活”刻不容緩。業內人士和經濟學家呼吁：有關方面應該在出讓土地的清查方面多下功夫，對那些已經閑置兩年、無能力開發的土地盡快收回，通過招拍掛，讓那些有實力、能夠在最短的時間內把土地變成有效供應的開發商開發，既解決開發商天價搶地的問題，又解決目前購房人買不到房子的難題。(余美英）

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