顧建發：市場調控將不會放松

　　國家此輪的宏觀調控，早在2003年央行出臺121號文件時便宣告奏響序曲，2004年和2005年的上半年，國家和地方政府又從稅收、金融、土地等方面推出了一系列的調控措施，曾經一路狂飚的中國樓市也從去年上半年宏觀調控全面產生效應后踏上漫長的調整之路。不過，調控的腳步邁入2006年，各地的樓市又出現了不同的表情。今年第一季度，京滬穗深等一線市場成交放量，特別是北京、深圳的房價一路走高，讓業內又開始產生憂慮。

　　促動房價上漲因素復雜

　　應該說，導致近幾年房價快速上漲的因素是多方面的，有經濟快速發展下的合理因素，也有利益驅動下的投機行為；有住房消費觀念的影響，也有深層次的制度制約。這些因素的共同作用，最終體現為房地產市場供求關系的過度失衡，從而助推了房價。

　　具體來看，去年調控以來，南北中三大地區市場的變化還是有目共睹的。其中，長三角地區受到調控的影響最為明顯，從1999年就開始進入上升通道的上海樓市，在連漲好幾年后，至去年也差不多觸頂，正好在政府加大調控力度的外力作用下，終于冷卻下來，目前雖有選擇性的回暖，但已趨于理性。

　　市場調控將不會放松

　　而南北地區在這一輪調控中所受的影響似乎比較微弱，這當然也有其內在因素。如一直是跟著香港走的深圳樓市在2003年才算啟動，宏觀調控雖在那個時候拉開了序幕，但造成的影響還是敵不過恰處于上升通道的市場的。北京樓市則是原先的一個本地化市場逐漸成長為了全國性市場，很多赴京工作的外地人及生意人都需要在那里置業，當然加上大城市一貫的吸引力，也不排除投資力量在其間發揮的作用。

　　最近，發改委又強調今年將嚴格治理鋼鐵、電解鋁、鐵合金等11個行業的產能過剩問題，嚴格市場準入和加快淘汰落后產能將成為促進中國產業結構調整的重要手段。同時發改委也強調了對房地產業的調控將繼續不放松。

　　房地產行業需要穩定發展

　　的確，房價的快速上漲制約了普通居民居住權益的實現，既影響國民經濟的健康發展，也波及社會的穩定。面對這一社會焦點問題，國家已連續出臺了一系列穩定房價的政策措施。而對于未來的政策趨向，政府官員已經在不同場合發出一致的聲音——在今年這個“十一五”規劃的開局年，房地產這一重要行業更需要穩定地發展，避免大起大落。

　　調控要符合老百姓需求

　　至于能夠調控房價的具體舉措，個人認為，征收二手房交易個人所得稅、抬高房產投資的資金門檻、加大社會住房保障等都是值得著重把握的。如二手房交易個人所得稅中國一直都有，其應納稅所得額為轉讓房屋收入額減除房屋原值和合理費用后的余額，但目前開征的城市并不多，不過此舉只有在供求平衡的市場才會產生作用。還有要提高投資門檻，如房貸政策上對購買第二套住房提高首付成數及無優惠利率。

　　此外，推動房價合理化是促進社會和諧的一大要素，政府在社會住房保障工作上還是要“理直氣壯”的。包括完善住房保障制度，擴大保障覆蓋面等等。房地產結構性矛盾目前依然存在，普通百姓的購買力與高位運行的房價之間的矛盾也并未解決，今年建設部等相關部門的工作要點中已明確要控制高檔住宅開發，改善市場結構，以穩定房價。另外，部分購房者的消費行為還不夠成熟，政府需要進一步鼓勵適度消費。總之，對城市樓市的調節要繼續沿著老百姓需求方向發展。(作者為上海社科院房地產研究中心副研究員)

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