別墅、類別墅還將繼續出現

　　對于北京去年以來別墅供應量陡增的原因，公衍奎認為主要來自以下三個方面：一是2004年“8·３1”大限過關了相當多的郊區土地，別墅用地在這些土地中占較大的比重，經過兩年多時間的開發，這些項目形成了相對比較集中的放量；二是對別墅沒有一個統一的定義；三是政府多頭管理所致。由于缺乏一個統一清晰的定義，再加上多頭管理，因此在把關和管理方面存在很大的漏洞，使得一些開發商在普通住宅用地上建了別墅產品。

　　與那些純正的獨棟別墅相比，當前樓市一個值得關注的動向是，類別墅的產品不斷涌現，這些產品是不少開發商在普通住宅用地基礎上經過一番“變臉”演化而來。置信華安公司項目就是這樣一個例子。該公司拿到土地是在2004年年底，是建筑面積10萬平方米、容積率為1.5，限高15米的普通住宅項目用地。

　　“如果我們當時建成六層板樓的普通住宅，每平方米最多也就賣3000多塊錢，而且還不一定賣得出去。”聶欣說，在對項目進行充分的前期調研之后，置信華安公司對項目“動了一些腦筋”，進行了一番“調整”。

　　聶欣所謂的“調整”，主要是加裝了電梯，改變了戶型和外立面設計，同時對整個房屋做了下沉處理。經過這樣一番精心的“調整”，原來六層普通住宅項目在置信華安公司手里搖身一變，看上去像只有四層半，而且成了“京城惟一的三疊拼別墅”。雖然容積率由1.5降為1.3，發生了細微的變化，但項目均價提高了2000多元。

　　盡管和那些動輒四五百萬元以上的別墅比較而言，置信華安公司項目還不能算是真正意義上的別墅，但“花100來萬塊錢就可以圓‘別墅夢’，享受別墅生活品質。”還是讓許多購房者十分踴躍地掏了腰包。據聶欣介紹，從去年11月開盤至今，置信華安公司的銷售工作已創下了一個奇跡，一期近700套房屋已經銷售過半，剛剛過去的3月份，該公司項目銷售收入首次突破了1億元人民幣大關。

　　最后值得一提的是，除了類別墅項目，在京城樓市，還有一些沒有產權的四合院，如號稱是長城腳下的四合院的“家春秋”及位于懷柔的“山水四合院”。這些成片開發的四合院用地屬于未經征用的農村集體土地，在這樣的土地上興建的房屋自然拿不到產權，甚至連正式的房屋買賣合同都沒有。這樣的項目也赫然出現在別墅類專業網站上。

　　“這種項目很難講清它是不是別墅項目。”聶欣說，如果僅從它的售價和其本身的高端市場定位，和別墅沒有什么區別，但它又確實不同于一般意義上的別墅。

　　“別墅是禁不了的，因為有人需要。”公衍奎認為，需求決定著市場。“北京開發商目前已經取得的別墅項目用地至少可以夠其開發四五年。”聶欣預測，因此今后還會有別墅不斷冒出來，“類別墅項目也會很多。”而這，也正是當前和今后一段時間限建豪宅政策無法回避的一種尷尬。（周雪松）

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