土地競拍：餓狼之中還有老虎

　　房地產開發企業要想立足于長遠發展，就需要大量的土地儲備。明天地產運營總監陳云峰此前在一個房地產論壇上坦言明天地產公司想要拿地的迫切心情：他現在每天急得眼珠子發藍，老板給的壓力很大，因為發展的重心得去找地。

　　很多開發商都說，項目賣得越好，開發商越著急，賣完了就沒有。現在，手里有地的開發商心里是踏實的，而沒有地的開發商不僅心慌，最重要的是有錢也不一定能拿到合適的地。

　　記者采訪了解到，開發商拿地主要有兩個渠道，一個是參與土地儲備中心的招拍掛進行競價摘牌。但是，由于每塊地的背后都有不一樣的故事，等到最后進行招拍掛時的價格已經相對比較高，再加上多次加價后價格更高，很多企業考慮到成本投入過高，所以最后都選擇了放棄。據了解，幾年前順馳高價拿“順弛領海”的地塊時，很多開發商當時都說順馳瘋了。但現在，也有很多人回頭說順馳沒瘋，只是地價突破了很多人的心理防線。

　　開發商拿地的另一個渠道就是參與一級開發。很多開發商介入一級開發后，抬高成本，這樣自己在二級市場摘牌的可能性就會加大。“現在有一些開發商拿地的主渠道就是一級開發，在與一些企業老總溝通時，大家無一例外談的都是一級開發的地塊。”一位專門負責拿地的開發商老總認為，一級開發的土地并不真正屬于參與開發的企業，最多是有一半的可能性。因為只有在招拍掛中最終摘牌，與政府簽訂了出讓合同，地塊才真正屬于開發企業。

　　而土地市場實行招拍掛以來，一個很顯然的規律就是：好的地塊絕對輪不著小開發商，只有資金實力強大、規模宏大的企業才有可能在這場競爭中一搏高低。“好的地塊招拍掛時，一幫餓狼在門口等，其中還有個別的老虎。”陳云峰這樣形容目前的招拍掛現狀。

　　據了解，北京有三千家房地產公司，而目前在售的項目只有一千多個，這說明只有三分之一的企業有項目，剩下的公司不是在倒騰土地就是在一邊呆著，拿地的競爭激烈可想而知。

　　招標機制擠掉“曲線拿地”水分

　　為了拿地，有越來越多的企業愿意參與到一級土地開發中來。用任志強的話說“‘曲線拿地’是上有政策、下有對策的無奈之舉”。從一級市場獲地，通過對該地段前期的了解、開發進而得到二級市場開發權，這無疑成為開發商在市場上繼續生存下去的一條途徑。

　　偉業顧問公司總經理林潔表示：“由于目前一級開發市場的不成熟及在二級市場競爭激烈和拿地門檻的提高，房地產企業紛紛進入一級土地開發市場。”據不完全了解，北京目前有80%的知名房地產企業都在參與土地一級開發，而且動輒就是百萬平方米的大塊土地。

　　但是，開發商這種“曲線拿地”的無奈途徑有可能會被堵上。前不久，北京市國土資源局表示，土地一級開發權將通過招投標方式確定開發企業，并且引入財政收入補貼到土地儲備資金中。據了解，招標細則將于近期出臺。有業內人士認為，這一規定將使一級土地開發市場更加規范，而眾多開發商希望的“曲線拿地”方法也有可能面臨“退位”。

　　“土地一級開發過程中引入招標機制，表明政府希望加大主動儲備土地的力度。在此之前，土地儲備在一定程度上是被動的，基本都是企業自己找土地找信息，然后和土地儲備中心合作。而此次政策的出臺，顯然是政府為加大主動儲備土地的力度而邁出了重要的一步。”一家正在從事一級土地開發的開發商代表毛炳輝告訴記者，政府用財政補貼來推動土地儲備的力度，是非常積極的嘗試。顯然，招標機制能在一定程度上擠掉“曲線拿地”的水分，而政府的財政補貼，將使這一水分被擠掉的可能變得更加現實。（王小霞）

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