深化房地產產能過剩認識　有利宏觀經濟穩健運行

　　面對產能過剩，人們難免會產生這樣的疑問，本輪宏觀調控始自2003年4月，當時調控的出發點就是為了防止投資過熱，避免行業出現產能過剩造成信貸不良資產。但是為什么自2005年以來，鋼鐵、建材、冶金、化工、電力等一些行業還是出現了產能集中釋放，供大于求的矛盾開始突顯？

　　宏觀調控之所以沒能阻止產能過剩，關鍵有兩點：一是宏觀調控存在滯后效應；由于目前投資過熱、產能出現過剩的行業都是一些生產資料產業，投資規模大、周期長，調整起來難度大、時間長，投資熱降溫需要一個相當長的階段。二是不可諱言，調控各部門之間的分歧影響了宏觀調控的實施和效果；如果說，2005年是名副其實的“房地產宏觀調控年”的話，那么，2004年可以說是名副其實的“房地產泡沫爭論年”；在這種房地產到底有無泡沫也尚無定論的前提下，宏觀調控企圖通過降溫房地產，進而降溫其上游產業的所有舉措，自然是大打折扣。

　　產能過剩是個相對的概念，是相對于需求而言的。然而，需求是個變量，事先準確預測確實不易。因此，在產能過剩的結果未出來前，預測產能是否過剩，往往存在著爭論。

　　房地產開發，從資金這個角度講，其實質是一個資金運作的過程。房地產“產能過剩”，反映到資金層面，就是房地產行業吸納資金的過剩，一旦房地產行業吸納了過度的資金，也就出現了所謂的房地產“泡沫”。房地產是否存在“產能過剩”的爭論，從資金層面講，其實質就是房地產是否存在泡沫的爭論。

　　房地產泡沫按其表現形式，一般地說，可以分為三種形式：地產價格泡沫、房屋空置泡沫和房地產投資泡沫。

　　國家統計局中國經濟景氣監測中心日前發布的《重視房屋潛在過剩的矛盾》報告中，主要有這樣三組數據——

　　1、2005年前11個月，中國土地購置面積中，有一半以上即將近1.7億平方米未完成開發。2003年以來，未完成開發土地面積占本年購置土地面積的比重總體呈快速上升的趨勢：2003年為37.9%，2004年超過50%，2005年前11個月上升到53.8%。

　　2、中國商品房的年施工面積按目前水平計算是年竣工面積的5倍多。2005年前兩個月，房屋建筑面積竣工率僅為3.7%，比上年下降26.5個百分點，之后雖逐步提高到2005年前11個月的18.8%，但仍比上年低11.4個百分點。

　　3、商品房空置面積達1.14億平方米。到2005年11月末，全國商品房及住宅空置面積分別達1.14億平方米和0.63億平方米，比上年同期分別增長14.2%和8.0%。

　　從以上這三組數據，結合 “房價已到九成人承受極限”的媒體調查，以及城市普通白領工作一年所積蓄的資金僅夠買一平方米住房的現實，我們可以很清楚地看出，中國一些房地產熱點城市，地產價格泡沫、房屋空置泡沫和房地產投資泡沫，這三種房地產泡沫形式均已日益凸顯——

　　地產價格泡沫，主要累積在“1.7億平方米未完成開發的土地面積”中。這可以從近來這些房地產熱點城市，土地招拍掛頻頻“流產”的眾多案例中，得到充分的驗證。在這些房地產熱點城市，原來眾多開發商為爭奪一塊土地，往往要爭得“頭破血流”。可現在，這些城市推出的土地招拍掛，竟然連“底價”也難以成交，有的干脆根本無人問津，這說明在這些城市，地產價格的泡沫已經處于瀕臨破滅的邊緣。

　　房屋空置泡沫，主要累積在“中國商品房的年施工面積按目前水平計算是年竣工面積的5倍多”以及“1.14億平方米商品房空置面積”上。從“房屋建筑面積竣工率比上年低11.4個百分點”，同時“全國商品房及住宅空置面積比上年同期分別增長14.2%和8.0%”，這一“低”一“增”中，我們已經可以明顯看出“房屋空置泡沫”的嚴重程度。

　　房地產投資泡沫，主要累積在“2004年，商品房銷售面積比上年增長13.7%，增幅比同期商品房竣工面積高11.6個百分點”等相關數據上。從一些房地產熱點城市，那些屢屢發生的一浪高過一浪的業主“團退風潮”中，我們可以明確知道，這種“房地產投資泡沫”已經初露破滅的端倪。

　　房地產形式是產業，本質是金融，由此可見，中國房地產“產能過剩”，已是一個不爭的事實。當然，這種過剩只是一種相對的過剩，是相對于民眾現實購買力的過剩。最粗略地說，房地產行業吸納的投資資金與自住購房者能夠提供的購買資金之差，也就是房地產泡沫。

　　中國房地產行業的“產能過剩”，由前面一節的分析，可以知道，從房地產開發所需的鋼材、水泥等建材的角度講，是房地產上游關聯行業的產能過剩；從組織生產能力講，房地產企業已經可以組織生產出超過消費者需求的產品，是房地產行業整個企業隊伍組織生產能力的過剩；而從資金的角度講，也就是房地產行業吸納投資資金的過剩。

　　當然，我們必須看到的是，房地產的“產能過剩”，是一種結構性的過剩，是相對于廣大中低收入階層現實購買能力的過剩，是經濟適用房、廉租房等保障性住房匱乏，中低檔商品房過少，而高檔商品房過多的一種結構性過剩。

　　如果無視房地產的這種結構性的“產能過剩”，也即房地產吸納資金的結構性過剩，那么，最終的結果，只能是繼續加劇“地產價格泡沫、房屋空置泡沫和房地產投資泡沫”的膨脹。而由于中國房地產融資，至今沒有形成風險分攤機制，房地產的資金最主要來自于銀行，在這種情況下，房地產的泡沫風險隨時就有可能演變為金融風險。

　　在一些房地產熱點城市，“地產價格泡沫”、“房屋空置泡沫”和“房地產投資泡沫”這三者已經兼而有之，房地產泡沫風險正在逐步凸顯之際，有關部門將房地產列入產能過剩行業名單，無疑極具警世作用和現實意義。

　　從宏觀經濟上講，這有助于市場各方主體，正確認清當前中國宏觀經濟形勢，自覺順應中央宏觀調控政策而動，繼續嚴把土地、信貸這兩道閘門，控制投資過快增長，尤其是產能過剩行業的投資增長，順利完成中國經濟的結構性調整。從房地產行業經濟講，也有利于房地產市場各方主體，認清當前房地產市場形勢，增強結構調整的緊迫感和危機感，嚴格控制高檔商品房開發，切實增加中低檔商品房、經濟適用房和廉租房建設力度，鼓勵和支持居民住房消費需求的理性釋放，逐步擠出房地產泡沫，化解房地產金融風險，最終實現房地產乃至整個宏觀經濟的穩健運行。

　　（來源：人民網房產城建頻道 作者：章林曉）

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