需求：中心城區局部市場可能供不應求

　　總體購房需求成交量將逐步上升，泛城預計2006年全年增量市場需求可達2000萬平方米，少于新增供應量700萬平方米；一、二手市場整體需求可達3500-4000萬平方米左右，仍然供大于求，但中心城區局部市場可能出現供不應求。

　　市政基礎設施及生活配套的不斷建設完善將極大地帶動住宅市場，如已確定2006年開工的重大建設項目軌道交通10、11號線、蘇州河整治三期工程以及幾條道路越江工程等。這種帶動效應可分為兩方面：其一，直接改善其周邊區域環境，帶動區域住宅市場發展；其二，相關動拆遷工作將帶動配套及動遷住宅的成交，使得整體市場也將受益。

　　外來高端需求將成為高檔住宅市場的重要消費力。2005年1-10月吸收合同外資金額達115.62億美元，同比增長15.6％，其中第二產業吸收合同外資金額有所下降，但第三產業吸收合同外資58.43億美元，同比增長46.4％。海外投資穩步增加，其中第三產業比例增長迅速，這將增加上海就業人口以及人均收入，為住宅市場提供堅實的需求基礎。其中相當部分企業高層享受住房補貼，且其中有公司允許將房租補貼轉為房貸補貼，將帶動上海高檔住宅市場發展，特別是居住氛圍成熟、具有濃厚文化積淀的區域更是受到海外人士的歡迎，將直接受益。

　　部分2005年購房需求將推遲到2006得到實現。同在住宅市場中，投資需求與購房需求是部分重合，或者說難以有效區別的，因此以打擊投資、投機為目的的調控政策難免影響到一定自住需求。2006年隨著政策環境的穩定，觀望氣氛將逐步轉淡，帶動部分潛在需求轉為現實需求。

　　鼓勵住房消費符合我國經濟發展要求，將是國家長期執行的政策方向。從宏觀角度來說，國家鼓勵消費的政策將在一個比較長的時期內持續，其中住房需求是重要的內需，且房地產業對其他相關產業具有較強的關聯帶動效應，在國家經濟發展中發揮著重要的作用。預計未來的宏觀政策將繼續鼓勵自住消費的宗旨，對住宅消費發揮利好的效應。

　　自住需求將是主體，預計2006年全年需求可望達到2300萬平方米，不同區域供求形勢將有較大差別。在上述因素綜合影響下，自住消費市場將在2006年有長足的發展。事實上，2005年第四季度住宅交易較二、三季度明顯回升，已恢復到日均成交500-600套的水平。預計2006年市場還將繼續逐步回暖的趨勢，到第四季度市場交投活躍程度將會高于2005年第四季度，但不會超過2004年末的水平，全年市場需求可望達到2300萬平方米。

　　在市場日漸理性的發展過程中，區域差異將會越來越明顯，地段及樓盤自身品質等宜居因素將成為決定樓盤價格的關鍵因素。因此中心城區的宜居板塊及個案將可能出現供不應求局面，反之在供應集中、配套相對不夠完善的區域則需求有限，住宅銷售將會面臨較大壓力。

　　價格：調整幅度不超過7%

　　2006年上海整體市場價格仍有下降空間，平均價格估計在7400元/平米左右，中心城區部分區域或板塊住宅價格有望小幅上升。

　　專家預計2006年住宅價格在一、二手市場共同作用下，將呈“鋸齒形”下滑走勢。就區域來看，由于地段的稀缺性，中心城區住宅價格的總體走勢將不會下調，而是會延續目前的“鋸齒形”上升走勢。其中配套成熟居住氛圍良好的板塊更將受到自住客歡迎，價格走勢將看漲。

　　從整體市場來看，將延續2005下半年供大于求的態勢，但隨著供應結構的改善及自住需求的啟動，供求差額將會逐步縮小，預計價格將呈“鋸齒形”下降走勢。上海一、二手住宅價格相互影響，2004年二手房價格的不斷拉升帶動一手住宅價格上升；而2005年隨著宏觀調控的逐漸深入，一、二手住宅價格都有所回調，但都在第四季度逐步回穩或降幅趨小，特別是自7月份開始，中心城區一手住宅均價已經呈“鋸齒形”上升走勢。

　　成交均價與實際價格變動趨勢并非完全一致。報告中所指“實際價格”并非均價，而是去除結構性影響后的價格，是價格指數的概念，兩者具有本質的區別。就均價而言，2005年12月份住宅成交均價6238元/平方米，較2005年1月份下跌31.9％。但若考慮第四季度成交結構發生的巨大變化，實際價格跌幅為3.6％，屬于比較平穩合理的狀態。

　　由此，降幅將不會超過5％的預計是指實際價格跌幅，而不是均價，但即便考慮均價，預計跌幅也將不會超過7％。2005年第四季度配套住宅成交量達246.27萬平方米，占同期住宅成交量的43.5％，12月份配套住宅更是占到半壁江山，在此基礎上，預計2006年配套房成交比例將處于2005年第四季度及12月份水平之間，即可達40％，因此綜合成交結構的變化以及實際價格的變動，全年均價跌幅預計不會超過7％。（唐海力）

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