二、開征物業稅的制度意義在于維護公共利益

　　陳淮表示，對中國來說，物業稅的還有一個極其現實和重要的職能，就是推進資源節約。

　　中國不僅是一個人多地少的國家，而且是一個處于城市化快速發展過程的國家。在過去二十余年中，我國城鎮居民人均居住面積從1980年的不足5平方米提高到了2005年的26平方米。在1999年到2005年的7年間，城鎮居民每年每人居住面積的增長都在1平方米以上。二十余年里，中國的城鎮人口從1.9億人增長到了5.4億人。按照這樣的住房改善速度和城市化速度，中國可用于居住的土地將不可能滿足未來15到20年發展的需要。不僅土地不夠用，水資源和能源也嚴重短缺。人們很容易注意到，老百姓居住用能，已經從照明、聽收音機發展到用彩電、冰箱，又發展到用空調和各種電熱器具。目前中國一次能源消耗中超過40%以上的部分用于了建房子和住房子。而中國恰好是一個能源資源嚴重匱乏的國家。怎么應對呢？就得鼓勵資源節約，抑制過度消費。

　　節約資源是公共利益。這個公共利益包括國民經濟可持續發展的利益，包括我們這個社會全體成員的利益，包括我們子孫后代的利益。請注意，這里所說的“過度消費”不僅包括富人的奢侈性消費，也包括中等收入階層、普通工薪階層享受性的消費。物業稅真正開征時，單套面積過大，超出普通住宅標準或者生活必要限度的房子可能適用稅率就要明顯高一些。2005年黨的十六屆五中全會“關于十一五規劃的建議”中明確指出，要“發展節能省地型建筑，形成健康文明、節約資源的消費模式”。

　　陳淮指出，過去一些年來的住房制度改革、發展房地產市場等都是為了讓老百姓擁有自己住房，這個目標沒有疑問。但人人有房住、大多數人擁有自己的住房，不能光靠蓋新房子。還要通過一定方式的鼓勵流動，加快存量資源的優化配置。中國目前的城鎮住房資源總量已達165億平方米。但由于歷史因素，這些資源的分布存在著兩個極大的不合理。

　　其中，一是從上世紀80年代初期起的很長一段時期內，為了應對當時嚴重的住房短缺危機，政府采取了“鼓勵單位自建住房”的政策。機關、企業均可利用所占有的城市土地自建職工住宅。由此形成了嚴重的城市功能分區混亂。居民住宅與商業區、政務區、工業園區以致旅游區相互混雜。這種狀況導致了寶貴的城市土地資源的極大浪費。

　　二是中國曾長期實行“福利分房”制度，居民的住房位置以及空間大小幾乎完全不取決于個人或家庭的意愿。“分到什么房子就得接受什么房子”。這種被迫接受的資源配置格局，使大量住房資源實際上處于低效率的利用狀態。社會資源所能提供的福利水平被大大降低。從1999年起，中國實行了大規模的住房制度改革。通過市場途徑實現“以小換大”、“以遠換近”、“以差換好”已成為人們的普遍要求。要實現這個目標，就需要促進促進存量住房資源的流轉。

　　在持有環節的開征物業稅的同時，降低交易、流轉環節的稅負，促進一級市場、二級市場、租賃市場和中介市場等多層次市場體系不斷趨于完善，可以有效地推進現有住房資源的市場化流動，優化城市土地資源的配置結構，提高城市住房存量資源的利用效率。讓所有資源都得到最充分、最合理的利用，這也是一種公共利益。

　　但不論怎么說，增稅就會抑制住房消費。2005年中央經濟工作會議的重要議題就是要努力擴大內需。這其中的矛盾怎么解決呢？

　　陳淮對此表示，這個問題問得很專業。解決好制度建設與經濟調控之間的矛盾的確是非常重要的。其實，稅也是一種經濟運行的調控手段。人們常聽說的“財政政策”，其中就包括動用稅收手段調整短期的經濟運行狀態，調整國民經濟中的供求關系。

　　物業稅是增強政府對社會經濟運行調控能力的一個必要工具。舉個例子說。現在人們已經對通貨膨脹和通貨緊縮這些說法比較熟悉了。通脹與通縮之間的相互交替、輪動，是市場經濟下不可避免的常態現象。通脹實際上就意味著貨幣資產貶值而實物資產增值。通縮則正好相反。通脹時，社會普遍的經濟行為是“以幣求貨”，而通縮時則是“以貨求幣”。買賣住房等不動產，恰好是大多數人“貨”、“幣”轉換的最好方式。

　　建立和完善針對實物資產持有環節的物業稅，政府就可以通過物業稅與利息稅等財政手段、利率等貨幣手段的反向調整，實現對宏觀經濟運行狀況的有效調節。例如在通脹預期強烈時提高利率、降低利息稅，同時提高物業稅，鼓勵人們持幣；在通縮預期強烈時則相反，鼓勵人們投資實物資產。就是說，鼓勵消費擴張就可以通過減免物業稅來鼓勵人們購房和持有房產。調整經濟運行，這也是一種公共利益。

　　應當強調的是，在正常的制度框架內，政府利益本身就代表公共利益。市場經濟下政府的首要職能就是維護公共利益。

　　土地、房產有個特點，隨著國民經濟的發展、城市環境的改善，其價值會不斷升值。物業稅最重要的制度功能之一，就是讓政府所代表的社會公共利益有機會在長期發展過程中持續不斷地分享城市化、工業化以及經濟規模擴張所帶來的好處。同時，還可以使政府在改善基礎設施、優化環境，提供更多公共產品的投入獲得間接補償，使公共利益獲得可持續的擴張動力。設置物業稅的目的之一，就是要讓公共利益有更多機會分享土地增值的收益。

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