中新網8月18日電 據《中華工商時報》報道，熱錢在房地產領域猶如水中花鏡中月，若隱若現。日前央行公布的《2004中國房地產金融報告》還是給人留下了不少猜想的空間。

　　熱錢迄今沒有定義

　　什么是熱錢？盡管各方意見不一，但有一點似乎是共同的，都把它視為快進快出的投機資金，而且進出之間往往引起市場乃至金融動蕩。以此為標準，業內人士認為，惟有對沖基金可當此任。

　　對沖基金進中國房地產市場了嗎？答案是否定的。因為房地產是不動產，還沒有真正成為證券化的投資品，而且由于中國實行嚴格的外匯管制，對沖基金惟一能夠進來的途徑是QFII，但通過QFII進來只能進行證券投資，不買股票是不行的。

　　除對沖基金外，其他機構投資者，如房地產信托基金、瑞思(REITS)乃至個人投資者等，有的還沒進來，有的即使進來也是投在商用物業上，投資商品住宅的主要是境外個人投資者，基本上都不是靠短線炒作牟利的資金。因此，央行在其報告中也沒有用熱錢這個字眼，用的是境外資金，應該說這是一個比較確切的說法，其中包括了機構投資者，個人投資者，也許還有熱錢。

　　四條渠道并不新鮮

　　對境外資金如何進來的，央行的報告其實也還沒說清楚。央行列舉的四條渠道，業內人都知道，一是直接設立外資房地產投資公司或參股境內房地產開發企業。2004年全國房地產開發利用外資228.2億元，同比增長34.2%，占開發資金來源的1.3%。二是間接投資，購買房地產開發企業的債券或外資房地產中介公司以包銷的方式批量買入樓盤，再進行商業性銷售。三是外資銀行對房地產開發企業和個人發放貸款。四是非居民外匯流入，結匯購買房產。

　　其中，第一條投資或參股，應該說是正經的投資行為(FDI)。就目前掌握的情況來看，摩根斯坦利、新加坡凱德置地、荷蘭ING國際房地產集團、美林集團等是活躍在滬京兩地房地產開發領域的主要投資者。他們通過投資或參股形式，先后與上海永業集團、復地集團、上海盛融公司、深圳金地集團、北京銀泰中心、天津順馳中國控股公司等國內開發商有過資本合作，開發過一些住宅項目。

　　長遠來看，這類投資會越來越多，從央行提供的數據來看，全國才200多億，《2004年上海市金融運行報告》提供的數據是上海150億，但這一數據與其它行業的FDI相比實在不大，對上海的房地產投資有影響，但對住宅投資影響不會很大，對房價更不具決定性影響。

　　《2004年上海市金融運行報告》顯示，外資銀行在上海本外幣貸款中的分量正在加重，已占2004年末上海本外幣貸款額增加值的四分之一，貸款余額同比增長也比中資銀行高出44個百分點，其中有多少是貸給房地產開發企業的，央行報告也沒提供具體的數據。相比中資銀行，外資銀行對貸款審查要嚴格得多。但對房地產市場的作用與中資銀行并無二致，如果中資銀行更多擔心金融風險的話，外資銀行應該沒有太大的問題。就像房價高漲板子不能打在中資銀行身上一樣，同樣外資銀行也不應該受指責。

　　熱錢有多少

　　由于外匯管制，外資進中國，渠道是有限的，主要包括貿易、直接投資、間接投資、QFII、個人結匯等幾種方式。只有個人項下進外匯基本上是敞開的，上千萬美元都可以進來。直到今年年初，100萬美元以上才規定要到北京審批。但換匯還是有限制的(每次只能換相當于1萬美元的外匯)。涉嫌炒房的只有非居民個人結匯一項，如果是通過正常結匯進來的，外匯局應該有數字，但其中有多少投到了炒賣住宅上，就不得而知了。上海提供的數字也不知是從何而來的。境外熱錢有沒有可能通過個人方式大規模進來呢？業內人士基本否定了這種可能性。

　　央行報告只提供了境外資金中投資和參股的數據，雖說沒有提供數據來源，但應該是有依據的。投資與參股，只要查一下工商局的企業注冊登記情況就可以一目了然。其它途徑的外資，央行并未提供具體數字，也很難提供這樣的數據。

　　熱錢很難搞清它的來龍去脈，但要搞清有多少境外資金在上海、北京買房還是有辦法的。雖說內外銷已合并，但通過查詢產權登記情況，應該可以非常方便地查清有多少房子落在外籍人士名下，再核算一下這些房子的價格，應該就可以得出一個基本準確的數據。但相關部門懶得去查，或者查了也沒公布出來。

　　熱錢在賭什么

　　在人民幣升值前，應該說外來熱錢并不多，房價高漲很大程度上還是國內投機者做大的。但海外熱錢賭人民幣升值的說法很流行，這種說法其實也沒多少根據。央行的報告把受房價快速上漲影響放在人民幣升值預期前面是有道理的，因為機構投資者一般都有非常嚴密的組織和投資程序。投資非常慎重，決策過程較長，而且有數據表明，在美國投資房地產的基金年平均收益率為6.7%，日本、新加坡為4%，人民幣升值前市場普遍猜測升值幅度在6%左右，這對外國基金沒有太大的吸引力。

　　但人民幣升值后，境外資金的來華步伐明顯加快了。這是為什么？是賭人民幣繼續升值的預期，更重要的是，是賭商業物業的升值潛力。因為商業物業是純粹的收益性物業，中國的商用物業剛剛起步，而國內開發商實力有限，無法通過長期持有獲得穩定的收益，經營模式更是談不上。同時，經歷了此輪房地產宏觀調控，房地產的證券化進程已是箭在弦上，而這正是外國房地產基金的長處。(記者陳雪根)