“天下沒有白給的餡餅，地上沒有免費(fèi)的午餐”。這個(gè)簡(jiǎn)單的道理大家都懂。
但是人們又是幼稚的，因?yàn)槲覀兿嘈胚@個(gè)世界上有免費(fèi)的東西，這種信仰是危險(xiǎn)的，尤其當(dāng)我們致力于可持續(xù)增長(zhǎng)時(shí)，我們不能簡(jiǎn)單而幼稚地幻想能夠免費(fèi)地獲得穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)環(huán)境。
筆者可能是較早提出加息無益于降低房?jī)r(jià)的人，當(dāng)時(shí)經(jīng)濟(jì)學(xué)家們的普遍觀點(diǎn)是：“加息能夠增加購(gòu)房者的貸款成本，打壓他們的購(gòu)房熱情，最終通過降低購(gòu)房需求來打壓房?jī)r(jià)。”典型的經(jīng)濟(jì)學(xué)家的論述，因?yàn)樗麄兿嘈拧斑呺H效益和邊際成本相等時(shí)效益最大化的規(guī)律”。無奈這種規(guī)律本身是排除了風(fēng)險(xiǎn)因素的。經(jīng)濟(jì)學(xué)家從來不考慮風(fēng)險(xiǎn)因素，他們的腦海中只有“成本”和“收益”。因此，他們認(rèn)為：成本上升時(shí)，收益會(huì)下降。幾個(gè)月來，經(jīng)濟(jì)學(xué)家們有關(guān)加息的建議終于得到了央行的響應(yīng)，中國(guó)加息了。
經(jīng)濟(jì)學(xué)家們還沒有來得及慶祝他們理論的勝利，就先發(fā)現(xiàn)了他們理論的缺陷：房?jī)r(jià)不僅沒有下跌，反而上漲。在他們百思不得其解的時(shí)候，讓筆者來談幾點(diǎn)看法吧。
一、加息與房?jī)r(jià)的無關(guān)性：金融學(xué)不考慮“成本”和“收益”的問題，而只考慮“風(fēng)險(xiǎn)”和“收益”的問題。我們認(rèn)為金融市場(chǎng)會(huì)自動(dòng)地將各項(xiàng)資產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)和收益進(jìn)行合理的配比，并由此決定了各項(xiàng)資產(chǎn)的融資成本。也就是說，如果你有一項(xiàng)收益很高、風(fēng)險(xiǎn)很低的資產(chǎn)，你肯定能夠獲得很低的融資成本；如果你有一項(xiàng)收益很低而風(fēng)險(xiǎn)很高的項(xiàng)目，你將必須承擔(dān)很高的融資成本。因此，融資成本和投資對(duì)象的收益是無關(guān)的。
提高貸款利率只是人為地提高了購(gòu)房者的融資成本，卻沒有改變房產(chǎn)本身的預(yù)期收益和風(fēng)險(xiǎn)。所以，加息不能打壓房?jī)r(jià)。這是加息與房?jī)r(jià)的無關(guān)性。
二、加息推高房?jī)r(jià)：我們還需要論證加息有助于提高房產(chǎn)價(jià)格才能夠領(lǐng)悟其中的道理。房產(chǎn)其實(shí)是一項(xiàng)期權(quán)：持有房產(chǎn)的人，有權(quán)每年從自己的房產(chǎn)中以固定的價(jià)格獲得基礎(chǔ)消費(fèi)的權(quán)利。這個(gè)固定的價(jià)格相當(dāng)于房屋的物業(yè)管理費(fèi)，這個(gè)基礎(chǔ)消費(fèi)指的是“居住的便利”。這項(xiàng)權(quán)利能夠有效地對(duì)沖今后全國(guó)物價(jià)上漲的風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)椤熬幼〉谋憷笔腔A(chǔ)的消費(fèi)，只要物價(jià)上漲，這項(xiàng)基礎(chǔ)的消費(fèi)也會(huì)上漲。所以，只要投資人對(duì)未來物價(jià)上漲存在預(yù)期，就會(huì)繼續(xù)持有或者買入房產(chǎn)，對(duì)沖掉未來通貨膨脹的風(fēng)險(xiǎn)。一旦我們將其定義為一項(xiàng)期權(quán)，我們就會(huì)發(fā)現(xiàn)：無風(fēng)險(xiǎn)利率越高，期權(quán)價(jià)格也就會(huì)越高。所以，加息有助于推高房?jī)r(jià)。
三、過熱的根源：經(jīng)濟(jì)過熱的根源在于“美元不負(fù)責(zé)任的貶值和人民幣負(fù)責(zé)任的穩(wěn)定”。世界上其他各國(guó)貨幣都對(duì)美元出現(xiàn)了大幅度的升值，而我國(guó)的人民幣則始終保持和美元的穩(wěn)定。這就造成了所有用人民幣表現(xiàn)的資產(chǎn)被低估了，市場(chǎng)是敏銳的，投資人很快會(huì)捕捉到這個(gè)機(jī)會(huì)，通過立即購(gòu)入人民幣表現(xiàn)的實(shí)物資產(chǎn)，可以防止手中的人民幣和美元一起貶值，這就是推高房?jī)r(jià)的重要原因。
四、未來的展望：美國(guó)政府剛剛提高了8000億美元的國(guó)債最高限額，看來他們打算進(jìn)一步通過發(fā)行國(guó)債來彌補(bǔ)巨額財(cái)政赤字。美國(guó)政府的各級(jí)官員都無一例外地表示：美國(guó)支持強(qiáng)勢(shì)美元。世界上沒有免費(fèi)的午餐，當(dāng)然也沒有免費(fèi)的強(qiáng)勢(shì)美元。為了實(shí)現(xiàn)強(qiáng)勢(shì)美元的目的，美國(guó)政府希望其他國(guó)家更多地夠買美國(guó)國(guó)債，這樣就可以幫助美國(guó)“免費(fèi)”地度過難關(guān)。格林斯潘甚至在談到強(qiáng)勢(shì)美元政策時(shí)，用調(diào)侃的口吻說道：那些沒有防范美元下跌風(fēng)險(xiǎn)的投資人應(yīng)該已經(jīng)受到嚴(yán)重的懲罰而不再出席記者招待會(huì)了。
而我國(guó)加息之后，雖然提高了購(gòu)買房產(chǎn)的融資成本，卻也降低了房產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)，最終推高了房產(chǎn)價(jià)格。(國(guó)際金融報(bào) 周洛華)
