中新網10月26日電 中國建設部政策研究中心課題組日前就“怎樣認識當前房地產市場形勢”課題進行了深入研究。研究詳細而權威的分析了當前房地產發(fā)展總體形勢、房地產價格上漲以及房地產的金融風險等，并指出房價中長期趨勢總是看漲，現(xiàn)階段房價下跌不一定就是好事。

　　一、對當前房地產發(fā)展總體形勢的分析

　　(一)房地產投資的走勢說明宏觀調控已見成效

　　當前，一種持“房地產過熱論”、“泡沫論”和“風險論”的觀點認為，“此前的宏觀調控對房地產的緊縮效應并不明顯”，其依據是“1-6月，房地產開發(fā)投資累計資金金額為4924億元，與上年同期相比增長28.7%”。我們認為，觀察宏觀調控措施是否發(fā)揮作用，不能看某一時間段的經濟數據，而應該看其在較長時間內的發(fā)展變化趨勢，走勢比絕對量或相對量更加重要。從圖1中可以清晰的看出，國家采取的抑制固定資產投資和房地產投資過熱的宏觀調控措施充分發(fā)揮了作用。

　　(二)判斷房地產是否出現(xiàn)泡沫，關鍵是看是否存在真實需求

　　我們認為，目前的住宅需求仍是真實需求，其依據如下:

　　首先，從潛在需求看，我國現(xiàn)有城鎮(zhèn)居民4.9億人，到實現(xiàn)“全面小康”的2020年，我國城市化水平將達到55-60%，城鎮(zhèn)居民將增長到8億至8.5億人。在此期間約有3-3.5億左右的新增城鎮(zhèn)人口需要解決住房問題。這是從新增城市人口的住房需求進行估計。另一方面，原有城市人口同樣存在改善住房條件的需求。2003年末中國城鎮(zhèn)居民人均住房面積為23.8平方米。根據國外相應發(fā)展水平的經驗，根據中國過去城鎮(zhèn)居民住房改善的速度，根據我國城市化的進程等多方面因素和目前的統(tǒng)計資料初步測算，我國2020年城鎮(zhèn)居民的人均住房面積可能要達35平方米。也就是說，每個城鎮(zhèn)居民的人均住房面積要在目前基礎上再增加10平方米以上。

　　其次，從有效需求測算，不算農村進城經商務工人員的住房需求，只計算城鎮(zhèn)居民改善住房的需求，如果假定有20%的城鎮(zhèn)家庭有改善住房的要求，而且這20%要求改善住房的城鎮(zhèn)家庭每戶也只是想增加20平方米的住房，那么中國20%的城鎮(zhèn)家庭是2700萬戶，每家增加20平方米，這個現(xiàn)實需求總量是5.4億平方米。這個需求是客觀存在的，是現(xiàn)在就買得起、或者在住房信貸的幫助下買得起的需求。

　　第三，必須注意到，真實有效需求除由居民住房消費支撐的主動需求外，還包括因城市房屋拆遷產生的大量被動需求。隨著城市化進程的加快和城市改造力度的加大，我國城市房屋拆遷進入快速發(fā)展階段。各地特別是經濟發(fā)達地區(qū)房屋拆遷規(guī)模不斷擴大，呈快速增長趨勢。2003年，全國城市房屋拆遷量約為1.4億平方米，占當年房地產竣工量的28%左右。2003年10月，國務院辦公廳下發(fā)《關于控制拆遷規(guī)模規(guī)范拆遷行為的通知》之后，2004年全國城市房屋拆遷量有所下降。但未來一段時間內，由于城市基礎設施建設、舊城改造、危房拆遷，城市房屋拆遷量將仍保持較大規(guī)模，從而形成對房地產的巨大需求。

　　在有真實需求支撐的前提下，即使局部地區(qū)可能出現(xiàn)房地產過熱或結構性過剩現(xiàn)象，也不能就此判斷房地產已經是“泡沫經濟”。

　　(三)房地產空置量確實是影響我國房地產業(yè)發(fā)展的“雙刃劍”

　　根據目前的統(tǒng)計數據分析，不能否認房地產空置現(xiàn)象的存在。從圖2中可以看出，如果將商品房年竣工面積與年銷售面積對比，每年都有較大面積的未銷售商品房，且累計總量較大，說明房地產的確存在空置問題。

　　但從動態(tài)上看，商品房空置面積并沒有增加，而是呈下降趨勢。2004年8月底，商品房空置面積0.97億平方米，同比減少0.8%，比去年底減少3%。這說明當前的房地產空置問題并未惡化。我們認為，對于房地產空置現(xiàn)象，必須從兩個方面認識：一方面，房地產空置占壓大量資金，其中部分形成不良資產；另一方面，一定規(guī)模的空置對正常的房地產市場是完全必要的，它實際上在某種意義上是一種“庫存”，從而發(fā)揮平抑房價的作用。從圖3的對比可以看出，上海市近幾年房地產供銷兩旺，不僅沒有出現(xiàn)大量空置，連部分以前積壓的房子也賣出去了，而房價表現(xiàn)為一路飆升；北京市則房價比較穩(wěn)定，甚至穩(wěn)中有降，其中房地產空置對房價上升起到的抑制作用不可忽視。

　　需要補充說明的是，對于我國的房地產空置率，不能簡單套用國際上10%的警戒線，其原因是國內空置率的計算方法和國際通行的并不一樣。國際上的空置率是用空置量除以全部存量房，而我國目前的空置量是用空置量除以增量房，分母的不一樣導致我國的房地產空置率與國際比較偏高。

二、對房地產價格上漲的分析

　　(一)關于房價上漲的兩個基本觀點

　　1、房地產價格本身呈自然上漲趨勢，房價中長期趨勢總是看漲。

　　正常情況下，房地產價格應該是呈緩慢、平穩(wěn)上漲趨勢的。另一方面，不能將房價上漲的長期趨勢與房價中短期的周期波動趨勢混淆。在市場經濟下，各行業(yè)包括房地產業(yè)都有復蘇、高漲、危機、蕭條的周期變化，只不過周期的長短、起伏不同。從長期看，房價應該是平穩(wěn)緩慢增長；但對長期增長趨勢的分析，不能代替對中短期周期波動的分析。長期增長趨勢是在中短期周期波動中實現(xiàn)，在這個實現(xiàn)過程中，可能出現(xiàn)大的波動甚至是劇烈波動。房價的平穩(wěn)變化只是一種理想狀態(tài)，現(xiàn)實是房價在發(fā)展過程中必然有漲有跌、有起有落。理論上通過宏觀調控可以減緩波動。但由于我們的主觀認識具有一定的局限性，對事物的發(fā)展規(guī)律并不總能科學正確地把握，因此對調控時機、力度的把握不可能總是最優(yōu)，對調控效果的評價也不宜只從短期目標出發(fā)。有時對長期房價的合理調控反而會對短期房價起到加劇波動的作用。

　　2、現(xiàn)階段房價下跌不一定就是好事。

　　目前我國城鎮(zhèn)已有72%以上的居民擁有自己的住房，如果住房降價，首先是廣大有房居民因“住房資產縮水”而受到傷害。特別是用抵押貸款買房還處于還款期的居民，房價降多了，就會產生一種特殊的“住房資產負債”，甚至導致所謂“理性違約”，反而產生新的金融風險。因此，對是否降低房價，要審慎地考慮廣大居民的利益，不能認為只要降房價就是好事。現(xiàn)階段已經采取的逐步增加中低價位住房(不僅是經濟適用住房，還應包括中低價位的商品住房和)供給的措施，我們認為是完全正確的，這種結構性的降價不會傷害有房的居民。

　　(二)房價上漲的原因分析

　　1、地價上漲推動。

　　隨著國民經濟和城市建設的發(fā)展，相關土地會因“級差地租”變化的影響，造成土地出讓價格的上漲，這是完全正常的。需要密切關注的是地價的不正常上漲。土地儲備和“招(標)、拍(賣)、掛(牌)”制度實施以來，對增加土地出讓的透明度、避免尋租發(fā)揮了重要作用。但不可回避的是，“招、拍、掛”制度也存在明顯的缺限，即短期內容易推動地價上漲。這就提出了一個在拍賣時如何控制出讓價的高限問題。杭州是我國最早實行土地儲備制度的城市，也是地價上漲最快的地區(qū)之一。從表1中可以看出，2004年第一季度和第二季度，杭州地價同比增長51.3%和81.3%。

　　國家發(fā)展和改革委員會、國家統(tǒng)計局最新發(fā)布的調查報告顯示，2004年一季度35個大中城市有9個城市房價漲幅超過10個百分點，另外有7個城市土地交易價格漲幅超過10個百分點。對比這些城市可以發(fā)現(xiàn)，其中有5個都是重合的：上海、沈陽、杭州、寧波、天津。同年二季度，全國有8個城市房屋銷售價格同比漲幅超過10個百分點，土地交易價格同比漲幅超過10%的城市有6個，其中重合的城市有4個：杭州、上海、沈陽、天津。見標1。可見，地價上漲是當前房價上漲中的重要因素。

表12004年一季度、二季度全國房價和地價上漲超過10%的城市

　另外，必須看到，新建住宅成本的上升也是導致房價上漲的原因。這里所說的成本上升，并不單指建材等價格上漲帶來的成本增加，還應包括新建住宅品質提升所帶來的成本增加。比較上世紀80年代、90年代和2000年以來建成的住宅可以發(fā)現(xiàn)，無論是所使用的建筑材料、建筑設計的戶型，還是小區(qū)環(huán)境的營造，都有巨大的提升。如果說以前的住宅是低檔的“溫飽型”的住宅，現(xiàn)在的商品住宅則是中、高檔的“小康型”住宅。應當引導消費者樹立“不僅關注房價，更要關注房屋性價比”的觀念。

　　2、房地產供給結構變動推動。

　　目前房地產市場供求總量的階段性失衡直接影響房地產價格變動，即中低價位商品住房供應量下降，高檔商品房供應增加，使得商品房平均價格上揚，這與當前房地產市場的結構性矛盾是吻合的。

　　1至8月，全國經濟適用住房投資同比增長4.4%，占開發(fā)投資的比例由去年同期的6.2%下降到5.0%，部分地方經濟適用住房供應量減少更加明顯；一些城市中低價位普通商品住房供不應求，部分城市中低價位的住宅所占比例不到10%，而高價房占到40%以上。房地產供給結構的不合理推動了商品住房平均價格上升。

　　此外，我們認為，必須密切關注當前非住宅物業(yè)(特別是商業(yè)物業(yè))的供需狀況。目前非住宅物業(yè)已呈現(xiàn)供大于求狀況。有的城市非住宅供應量占據總量的三分之二，2004年一季度有9個省份房地產開發(fā)投資增幅超過60%，其中主要是非住宅投資。

　　3、多種住房需求旺盛。

　　除了第一部分分析的自用性需求，也就是消費需求外，當前房地產市場中還存在大量投資需求。隨著我國經濟發(fā)展，居民可支配收入提高，民間資金雄厚，大量資金需要尋找投資渠道，而股票市場等投資渠道目前又處于低迷狀態(tài)，這是房地產投資需求不斷擴大的經濟背景。在上海，住宅投資比例達到16.6%，長沙市的住宅投資比例為16%，寫字樓則高達40%。

　　在一定條件下，局部地區(qū)的投資有可能轉化為投機。目前國內部分地區(qū)房價飛漲，與存在投機性炒作密切相關。以“溫州購房團”為例，對當地房地產市場和房價的直接影響可能很小，但經過開發(fā)商借勢、媒體放大之后造成的影響卻不可忽視，房價上漲之后反而有更多人跟風，進一步形成房地產投機。

　　(三)房地產價格上漲深層次原因在于消費者預期改變

　　以上主要是從成本和供求關系兩個方面來分析房價。但實際上，房價有區(qū)別于一般商品價格的形成特點。簡單按照成本或者供求關系來認識房價、調控房價并不能收到預期的效果。事實上，房價不僅可以極大地脫離成本，甚至可以極大地脫離實物層面的供求關系。因為在市場經濟條件下，真正決定房價的并不是開發(fā)商要賣多少房子，或者居民的消費需求需要多少房子；而是社會普遍的經濟預期。以香港房地產價格為例，為亞洲金融危機以來，香港的房價6年間跌去了65%。在這個過程中，無論是房子、人口，還是社會收入水平的變化都不大，僅僅是人們的社會預期、經濟預期發(fā)生改變，房價就發(fā)生劇烈變化。也就是說，社會經濟預期對房價的影響要比真實的供求關系大得多。

　　從當前我國的宏觀經濟形勢分析，人們對未來的經濟預期是看好的。CPI(消費價格指數)是觀察和分析消費心理預期的重要指標。最新統(tǒng)計表明，2004年8月居民消費物價與去年同期相比上漲5.3%，這已是連續(xù)第3個月居民消費物價漲幅達到5%以上；從環(huán)比增長看，8月居民消費物價上漲0.7%，改變了前兩個月同比上漲但環(huán)比下降的走勢。強勁的CPI上漲說明當前的房價上漲并非孤立，是有其宏觀經濟背景的。

　　更重要的是，國家對房地產業(yè)采取的宏觀調控政策也印證了人們的預期。當前采取的調控措施主要有二：一是通過銀行收緊房地產開發(fā)項目的貸款供應，二是暫停農用地轉非農用建設用地審批，嚴格控制農用地轉為建設用地的規(guī)模，從緊控制房地產開發(fā)的土地供應。實際上從資金和土地兩個源頭控制了房地產供應。從國家的角度講，是為了控制房地產投資規(guī)模，防止宏觀經濟過熱采取的必要措施。但對普通消費者來說，他們能感受并得到的心理預期就是“開發(fā)商地也沒了，錢也沒了，今后房子的供應要少了，房價也要漲了”。

　　在這個過程中，開發(fā)商利用政策和市場信息的不對稱，利用自己的話語權，通過媒體宣揚“房價還要繼續(xù)上漲”的觀點，進一步強化老百姓的心理預期，造成局部地區(qū)價格短期內出現(xiàn)非正常上漲。

三、對房地產金融風險的分析

　　(一)房地產金融風險必然存在

　　1、房地產業(yè)先天具備的高風險性以及和金融的天然聯(lián)系決定了房地產金融風險必然存在。

　　房地產業(yè)本身是一個高投入、高利潤的產業(yè)，先天就具備高風險性。另一方面，房地產業(yè)所需要的大量資金以及房地產開發(fā)運用的“財務杠桿原理”決定了房地產資金不可能單純依賴開發(fā)商的自有資金，必須依靠金融工具融資。金融業(yè)介入房地產業(yè)之后，在分享房地產利潤的同時也承擔了房地產風險。因此，房地產金融風險是必然存在的。

　　2、我國房地產業(yè)融資主要依靠銀行貸款，導致銀行承擔了大部分金融風險。

　　從國外發(fā)達國家成熟的房地產市場看，房地產開發(fā)資金來源渠道很廣，除銀行貸款外，還包括各種房地產投資基金、房地產信托等，銀行貸款最多不超過房地產總投資40%。

　　而我國目前的情況是，房地產開發(fā)的三個階段(取得土地的前期階段、施工階段和銷售階段)每一階段都離不開銀行資金的支持，具體來說包括房地產開發(fā)貸款、流動資金貸款、施工企業(yè)貸款、住房抵押貸款等。事實上，除了開發(fā)企業(yè)自籌資金外，其余資金基本來源于銀行。據我們測算，目前房地產開發(fā)資金60%左右來自銀行貸款，這一結論和央行的分析也是吻合的.

　　顯然，我國目前的確存在房地產企業(yè)對銀行的依存度過高的問題，一旦房地產經濟發(fā)生波動，企業(yè)的經營風險將轉變?yōu)殂y行的金融風險。也就是說，目前我國房地產金融風險主要是由銀行系統(tǒng)來承擔的。

　　(二)房地產金融風險存在并不意味著房地產業(yè)已經“挾持”國家金融和經濟

　　1、房地產金融仍是銀行的優(yōu)質業(yè)務

　　銀行本身愿意向房地產業(yè)提供資金。在房地產融資過程中，不僅房地產企業(yè)是主動的，銀行也是主動的，銀行分享著房地產開發(fā)的高利潤。

　　首先，商業(yè)銀行擁有巨大的存貸差。根據央行的統(tǒng)計，2003年末全部金融機構本外幣存款余額22萬億元，比上年末增加3.7萬億元；另一方面，金融機構本外幣貸款余額17萬億元，比年初增加3萬億元。銀行存款數量持續(xù)大量增加，盡管同期貸款也保持了增長，但存貸余額之間仍保持了5萬億的差額，說明大量銀行資金處于閑置狀態(tài)。因此，當前我國商業(yè)銀行基本狀況是超過5萬億元的巨大存差貸不出去。這就導致迄今我國開發(fā)商的資金供給者仍主要是銀行。

　　其次，銀行愿意分享房地產開發(fā)的高利潤。房地產業(yè)的高利潤、高收益對銀行有巨大的吸引力，明知有風險，銀行也愿意對其融資。

　　第三，住房抵押貸款仍是銀行的優(yōu)質業(yè)務。國際研究表明，住房抵押貸款的違約率一般低于萬分之二，被公認為安全性較高的信貸業(yè)務。從我國的情況看，住房抵押貸款的違約率仍明顯低于其他固定資產融資項目，因而住房抵押貸款實際是商業(yè)銀行的優(yōu)質業(yè)務和為數不多的優(yōu)良資產之一。因此，不能因為房地產金融先天的風險性就忽視住房抵押貸款對銀行整體資質的優(yōu)化作用。

　　2、評價中國房地產金融風險需要和全部資源的資產信用比較。

　　衡量房地產金融風險不僅需要將當期房地產信貸規(guī)模與當期房地產實物資源的市場價值進行比較，還需要將總的銀行信貸規(guī)模和全社會總的房地產實物資源的市場價值進行比較。在發(fā)達國家或者地區(qū)，通常全社會所有住房的總市值中有40%以上的比重實際是通過“按揭”方式從銀行借的錢。而中國的情況是，絕大部分存量房產，特別是通過住房改革獲得自有住房的的房屋所有者并未向銀行借貸，目前銀行擁有債權的住房主要是最近幾年開發(fā)和銷售的新房。

　　3、房地產金融風險是否轉變?yōu)槲�機依賴于國民經濟整體的運行狀況。

　　房地產經濟的發(fā)展不是孤立的，是與國民經濟的整體宏觀形勢緊密聯(lián)系的。1997年亞洲金融風暴首先是東南亞一些國家短期外債無力償還引起的。房地產“泡沫”破滅只是繼發(fā)因素。實際上，破滅的并非是房地產價格“泡沫”，而是社會經濟預期。把房地產“泡沫”說成是導致金融風暴的根本原因是不確切的。實際上，在亞洲金融風暴之前，相關各國的經濟、金融就已經出現(xiàn)了不正常的狀況。從我國當前的情況分析，我們認為，只要國民經濟保持持續(xù)、健康發(fā)展的勢頭，房地產經濟不出現(xiàn)整體過熱，就不能輕言“房地產泡沫要破滅”、“房地產經濟要崩潰”。

　　(二)依靠房地產融資渠道多元化和證券化轉移和分擔房地產投資風險

　　為了解決當前房地產企業(yè)過于依賴銀行資金的問題，在收緊銀行對房地產企業(yè)信貸規(guī)模的同時，還必須為房地產企業(yè)創(chuàng)造新的融資渠道，通過房地產融資渠道多元化來實現(xiàn)有效的風險分散。我們認為，拓寬房地產企業(yè)融資渠道的關鍵在于發(fā)展市場化的直接融資，也就是說，最好的途徑是讓投資者直接承擔產業(yè)風險的市場化融資。

　　從國際經驗看，拓寬房地產企業(yè)的融資渠道、發(fā)展直接融資，可有多種形式。除房地產企業(yè)通過股票市場上市融資外，還包括發(fā)行企業(yè)債券，即允許有實力、有信譽的大開發(fā)商直接到公開資本市場上發(fā)行短、中期項目債券，債券投資者根據不同的收益預期承擔不同的風險；具有股票性質的購房者與開發(fā)商“合伙建房”，即允許購房者直接通過“入股”方式和開發(fā)商“合伙”建房；發(fā)展房地產投資基金以及房地產信托投資等。

　　另一方面，可以利用資本市場，創(chuàng)新金融品種。例如允許銀行把資金貸給開發(fā)商以后，把若干項目的債權“打包”在債市上賣掉。允許銀行房貸在債市上“打包”轉讓流通。此外，隨著今后房地產貸款的投向由開發(fā)貸款轉向個人按揭消費貸款，個人抵押貸款的證券化將成為化解金融風險的有效途徑。