上海市4月26日起停止個人住宅期房轉讓；政府指出上海局部地區房價漲幅過快，除了商品住房供應的階段性、結構性矛盾外，投資性購房形成一定規模、短期炒作增多也是原因；為防止金融風險，一些商業銀行上收支行的房地產開發貸款審批權限；中國銀行上海分行針對房地產信貸正在研究有關方案

　　據悉，上海近期將放緩居民動遷工作，以降低住房剛性需求，同時大力建造中低價住房。上海社科院的專家向《財經時報》表示：“在較遠的郊區建造中低價住房，能夠拉低全市平均房價，但并不等于調整目前的房價。”上海市浦東區近日舉行的“中低價房展”所展出的樓盤，均價已達到6000～7000元／平方米。

　　一位上海市政協常委告訴《財經時報》，他們的專家小組接受政府委托，開始研究開征物業稅方案。他表示，這個問題比較復雜，因此不能給出何時完成研究并頒布方案的時間表。

　　在目前的房價中，稅費及房產商利潤占到了60%，建筑成本只占40%。中國一直一次性征收包括土地出讓金在內的稅費。若開征物業稅，意味著把一次性征收的稅費在房產保有期間分批繳納，一般為70年。物業稅降低了房地產商環節的成本，有媒體計算，房價可能因此跌去40%。

　　這位教授金融學的政協常委表示，開征物業稅可以化解金融風險，降低房產價格，是中央未來稅改的重點之一。但他擔心可能在一些地方遇到政府阻力。

　　備受爭議的上海房價一季度繼續上漲，國家發改委、統計局4月19日發布報告顯示，一季度全國35個大中城市房屋銷售價格同比上漲7.7%，上海以28.3%位列第一。

　　上海統計局公布的數據顯示，上海一季度房地產開發投資完成188.05億元，比去年同期增長34.5%，占全社會固定資產投資的37.6%。

　　中央要求地產降溫

　　江蘇南京4月1日限制期房轉讓后，長三角地區城市開始抑制房價過快上漲。

　　2002年開始，大量外資流入長三角地區，地方政府進行大規模基礎建設，有關“長三角是中國經濟的龍頭”、“打造世界都市圈”等輿論亦不斷升溫，房價增速成倍高于當地GDP增長率。擁有巨量閑置資金的溫州人也進入上海樓市炒房。

　　記者獲悉，在長三角最近集體行動“抑制房價上漲”之前，國務院領導在有關會議上表示，一些地區的房價完全脫離廣大人民群眾的實際購買力，炒作成分很濃；為了政績的政府對地產市場聽之任之，導致市場發展不健康，容易形成泡沫，醞釀金融風險。

　　據悉，國務院要求各級政府不得以基礎設施建設和地產投資為經濟重點，也不允許強行動遷民房；要采取必要措施打擊炒房行為，抑制房價過快上漲。

　　熟知內情的官員向記者分析，房地產已經成為一些城市的支柱產業，不宜“從快從速”用行政力量強行干預。如果限制期房轉讓等溫和措施不起作用，必要時可考慮提高住房貸款利率、開征物業稅等措施，讓房價慢慢降下來。更有分析認為，房價需要用5年時間才能緩和調整到位。

　　4月21日，國家統計局專家在分析當前經濟形勢時指出，控制固定資產投資過快增長，當前宏觀調控最重要的措施是“管緊土地，看好信貸”，尤其是控制城市建設規模和部分地區的房地產投資項目。

　　有專家認為，固定資產投資增長快，很重要的因素是一些地方政府靠經營土地籌集了資金，大搞市政建設；一些企業用相對低的成本獲得土地，又以土地去抵押貸款。由于各地原先征收的土地和開發商手中的土地資源還不少，只要盤活土地存量，就不會影響經濟發展。

　　北京一位不愿透露姓名的官員告訴記者，就像一季度各地高漲的投資增速一樣，一些地方政府“并不情愿”抑制過高的房價，“即使國務院領導以及眾多專家不斷不點名警告某些地方政府”。

　　上海在行動

　　社會輿論對于上海房地產市場是否“過熱”的分析由來已久。上海政府方面一直指出，當地樓市是健康有序的，供求大致平衡。

　　上海市政府宣布，4月26日起，停止個人住宅的期房轉讓，相關手續延至5月1日。市政府發言人隨后表示，上海局部地區房價漲幅過快的情況，除了商品住房供應的階段性、結構性矛盾，投資性購房形成一定規模、短期炒作增多也是一個原因。

　　與此同時，在上海大街小巷，很多市民抱怨房屋價格過高。有關專家向記者透露的數據與政府公布的存有差距。

　　政府數據顯示，上海投資性購房比重約16.6%。但上海社科院房地產研究中心人士認為，政府對“炒訂單”、“炒樓花”的投資行為并未做統計。在少數區域和個別樓盤中，投資性購房比重相當高，超過警戒線。至于空置面積，一位市政協常委估計，實際數字是政府的近3倍。

　　4月8日，建設部在上海召開房地產市場信息系統和預警預報體系建設國際研討會。這個謝絕記者采訪的會議最后達成共識：目前急需做的是政府公開房地產投資和交易數據，讓市場自己調節價格。會上，有些地方的官員表示“數據是政府機密”；而有專家指地方政府統計數據方法不合理，數據失真，是變相鼓勵地產投資，客觀上助長經濟過熱。

　　上海房地產交易中心要求開發企業從4月15日至26日分批加入網上合同備案系統，在有關網站上公開新盤房源信息，增加交易的透明度。

　　 銀行信貸收緊

　　與房地產過熱相伴的是金融可能出現的風險。

　　4月18日，《財經時報》就央行宣布提高準備金率并收縮信貸是否對上海產生影響等問題，詢問上海金融辦公室黨委副書記吳建融。他表示，上海政府專門開會研究后認為，不會影響上海經濟，“上海金融資產質量好，盈利能力強，誠信度高，放在上海的資金沒有限制”。據政府公報，金融和房地產為上海市主要支柱產業。

　　吳在有關演講中表示，上海近年發生了巨大變化“基本上依靠大量投資，到目前為止，資本和投資推動上海的城市發展，創新和知識所起的作用還很小”。據悉，上海金融機構目前能配置的金融資源大約2萬億元。

　　據人行上海分行統計，到3月末，上海市各類房地產貸款余額3638億元，同比增長40%，增幅較2003年同期下降8個百分點，上海個人住房貸款余額(含個人住房公積金貸款)為2286億元，同比增長48%。

　　為防范和控制房地產貸款風險，銀監會2月曾發布《商業銀行房地產貸款風險管理指引(征求意見稿)》，廣泛征求社會各界意見。

　　中國工商銀行上海分行人士向《財經時報》透露，該行已經停止期房按揭。該行目前個人商業性住房貸款約400億元，占據上海第一位。該行分析，“上海樓價在未來幾年將平緩增長，因為上海地價降不下來，上海樓價不會跌”。目前該行個人住房信貸壞賬率為千分之五，而“未來不好判斷”。

　　據悉，上海的一些商業銀行已經取消了各支行的房地產開發貸款的審批權限，收歸分行集中審批。中國銀行上海分行的工作人員表示，針對房地產信貸正在研究有關方案。

　　記者獲悉，上海各銀行正在等待北京總行的指示。來自北京的消息說，各行正在研究方案。4月14日，中國銀行在全球電視電話會議中要求，高檔住房貸款、投資用住房貸款必須降低貸款比例，縮短貸款年限。

　　(稿件來源：《財經時報》 作者：張立偉)