“把房?jī)r(jià)飆升的責(zé)任推給溫州炒房團(tuán)，高估了我們的實(shí)力。”作為溫州炒房團(tuán)中的一員，面對(duì)人們?cè)絹碓蕉嗟闹肛?zé)，劉先生昨天十分平靜。他認(rèn)為，市場(chǎng)資本的逐利行為無可厚非，只不過是溫州人發(fā)現(xiàn)了機(jī)會(huì)。
1999年，劉先生以每平方米約2700元的價(jià)格，在杭州城西一舉買下剛剛開盤的20多套商品房。2001年，這個(gè)樓盤的房?jī)r(jià)升到每平方米近5000元。劉先生以每平方米4700元左右的價(jià)格將手上的房子放入二手房市場(chǎng)，立刻變現(xiàn)，平均每套凈賺了20多萬元。
作為一個(gè)熱點(diǎn)，溫州炒房團(tuán)近來在全國各地鬧得沸沸揚(yáng)揚(yáng)。伴隨著全國許多大中城市房?jī)r(jià)的輪番上漲，溫州炒房團(tuán)似乎成了中國樓市的攪局者、房?jī)r(jià)飆升的罪魁禍?zhǔn)祝恍┑胤秸矊⒎績(jī)r(jià)飆升歸罪于溫州炒房團(tuán)。但有專家認(rèn)為，炒房團(tuán)只不過是利用資金優(yōu)勢(shì)和對(duì)市場(chǎng)的敏感，在這個(gè)巨大的利益鏈條里分到了一杯羹。
那么，誰該為飆升的房?jī)r(jià)負(fù)責(zé)？
以近年價(jià)格一路高歌的杭州房產(chǎn)市場(chǎng)為例：1995年到1997年間，杭州市中心的商品房銷售價(jià)格為每平方米4000元到6000元，主要集中在每平方米5000元左右，次市中心價(jià)格范圍大約在每平方米2800元到4000元。
到1999年，杭州市中心的銷售價(jià)格開始漲到每平方米4500元到6500元，并主要集中在每平方米5800元左右。次市中心價(jià)格范圍在每平方米3500元到4800元。
從1999年開始，杭州房產(chǎn)出現(xiàn)供不應(yīng)求的態(tài)勢(shì)，但就在這一年，杭州土地供應(yīng)量卻創(chuàng)造了歷史新低，僅500畝。在之前的1995年至1999年，杭州市共出讓的房地產(chǎn)開發(fā)用地是4407畝，其中1998年為2200畝。
2000年是杭州房?jī)r(jià)飚升的第一年。
當(dāng)年，一般樓盤價(jià)格的增幅都在每平方米500元以上，一些品牌樓盤漲幅則突破千元。西湖邊的樓盤開始以美元議價(jià)，價(jià)格范圍在每平方米900美元到2000美元左右；市中心樓房均價(jià)在每平方米6800元到9000元；次市中心的樓價(jià)穩(wěn)中有升，平均單價(jià)在每平方米3600元到4500元。
到這時(shí)候，市場(chǎng)供需矛盾已經(jīng)變得尖銳，但杭州堅(jiān)持“非飽和適度供應(yīng)，有計(jì)劃出讓，保持賣方市場(chǎng)”的供地政策，大多數(shù)地產(chǎn)開發(fā)商處于“半饑餓”狀態(tài)。
一面是已經(jīng)釋放的購房者潛在的購買欲望和長期累積的消費(fèi)需求，一面是建立在土地供應(yīng)不足基礎(chǔ)上的商品房供求緊缺。巨大的需求缺口使得之后的杭州房?jī)r(jià)連年攀高：1999年每平方米均價(jià)3000多元；2000年為4000元左右；2001年，幾乎沒有3000元以下的房子；2002年，4000元以下的商品房幾乎沒有。
“正是高速上漲的房?jī)r(jià)為炒房族提供了足夠的利潤空間。”一位房地產(chǎn)企業(yè)老總說，精明的溫州人最先在杭州淘走了第一桶金，但他們遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能決定市場(chǎng)本身。不過，炒房者的存在，的確折射出房產(chǎn)市場(chǎng)存在的矛盾。
據(jù)了解，盡管2000年杭州開始恢復(fù)了以前的土地供應(yīng)量，為2200畝；2001年為2033畝；2002年達(dá)到2800畝；2003年，房?jī)r(jià)狂漲，也才投放4549畝。
“這遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有滿足土地需求的增長。”這位房產(chǎn)開發(fā)商比喻，正如一個(gè)正在成長發(fā)育中的少年胃口大開，卻只能得到比嬰兒略多的口糧。
實(shí)際上，開發(fā)商對(duì)土地如饑似渴的表現(xiàn)，從杭州土地招標(biāo)會(huì)上的屢創(chuàng)天價(jià)也可以反映。因?yàn)橥恋亍跋∪薄保恋爻鲎屬M(fèi)從1998年底的每畝200萬元開始，逐年瘋漲，1999年為每畝500萬元，2000年則達(dá)到每畝800萬元。樓面地價(jià)從1998年底的每平方米800元漲至4200多元，增長了5倍之巨！在一次公開拍賣中，更是創(chuàng)出了每畝1800萬元的天價(jià)。
一位房地產(chǎn)商算了一筆賬：按土地的拍賣價(jià)，每平方米地價(jià)成本4000元到6000元，加上3000元的房屋造價(jià)，不算開發(fā)商的利潤，房?jī)r(jià)就已經(jīng)超過7000元，其商品房最終售價(jià)必須達(dá)到每平方米7500元到8000元以上才能掙到錢。房?jī)r(jià)影響地價(jià)，地價(jià)推動(dòng)著房?jī)r(jià)。到目前，在杭州市區(qū)已很難找到7000元以下的房子。
“可以說，這些年房?jī)r(jià)飆升的主因是地價(jià)飆升，而地價(jià)飆升又是地方政府‘調(diào)控’的結(jié)果。”浙江大學(xué)一位研究房地產(chǎn)的教授直言，造成房?jī)r(jià)幾年來持續(xù)上漲的原因，絕不只是簡(jiǎn)單的市場(chǎng)行為，在某種程度上，政府不是房產(chǎn)市場(chǎng)的“配角”，而是房地產(chǎn)市場(chǎng)的“導(dǎo)演”。
他解釋說，在市場(chǎng)配置的情況下，房屋的價(jià)格和數(shù)量是由供需關(guān)系決定的，取決于供需曲線的均衡點(diǎn)。但問題在于，在目前的土地儲(chǔ)備制度下，土地被政府部門高度壟斷。在出讓過程中，地方政府出于土地收益的考慮，往往希望獲得較高的土地溢價(jià)，即所謂的“城市經(jīng)營”收益。同時(shí)，土地收購和開發(fā)過程中，往往介入了很多政府意圖和政府行為。
杭州的一位房產(chǎn)商認(rèn)為，一些地方政府從房地產(chǎn)的“繁榮”及高房?jī)r(jià)中得到好處，才是造成幾年來房?jī)r(jià)居高不下的主要原因。他認(rèn)為，無論是自用的需求還是投資或投機(jī)的需求，本身并沒有錯(cuò)，沒有任何理由責(zé)怪住房需求增長太快，也無權(quán)指責(zé)省內(nèi)外炒房大軍的瘋狂搶購，抱怨需求增長過快、批評(píng)炒房者是于事無補(bǔ)的。(來源：中國青年報(bào)作者：董碧水)
