中新網(wǎng)3月15日電 據(jù)證券時(shí)報(bào)報(bào)道，中國(guó)人民銀行研究局日前完成的《中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展與金融支持》課題研究報(bào)告提出，要大力發(fā)展多元化的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)，包括擁有債權(quán)融資、股權(quán)融資兩種基本形式的一級(jí)市場(chǎng)，以及具有包括投資基金、信托證券、指數(shù)化證券等多種金融資產(chǎn)和金融工具的房地產(chǎn)二級(jí)金融市場(chǎng)，以分散銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)。
報(bào)告認(rèn)為，自1998年實(shí)施擴(kuò)大內(nèi)需政策以來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)投資率先啟動(dòng)，并較快形成了新的“房地產(chǎn)熱”，近六年來(lái)，房地產(chǎn)投資額年平均增長(zhǎng)率達(dá)到20.79%，房地產(chǎn)銷(xiāo)售額也以每年超出27%的速度增長(zhǎng)。與1992年相比，新一輪“房地產(chǎn)熱”有兩個(gè)不同點(diǎn)，一是個(gè)人住房需求快速增長(zhǎng)；二是住房消費(fèi)信貸和低利率政策為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了雙重金融支持。
報(bào)告指出，中國(guó)房地產(chǎn)金融主要以銀行信貸為主，其他金融方式如上市融資、信托融資、債券融資以及基金融資等占比較小。而在1998年以前，銀行房地產(chǎn)信貸的主要對(duì)象是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，1998年以后才擴(kuò)展到個(gè)人住房消費(fèi)信貸。可見(jiàn)中國(guó)房地產(chǎn)金融以債權(quán)融資為主，股權(quán)融資比例較小，其融資格局較為單一的特征十分突出。
報(bào)告分析說(shuō)，目前中國(guó)擁有3萬(wàn)家房地產(chǎn)企業(yè)(2002年底為29967家)，其中，2002年房地產(chǎn)業(yè)上市公司只有42家，占全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)總數(shù)的0.2-1%；2002年房地產(chǎn)上市公司的總發(fā)行量4000萬(wàn)股，籌資總額33200萬(wàn)元，占全部房地產(chǎn)企業(yè)的資金來(lái)源不足0.5%，如果考慮到其他上市企業(yè)通過(guò)證券融資后將資金投向房地產(chǎn)業(yè)，則上市融資在房地產(chǎn)業(yè)總資金來(lái)源中的占比會(huì)有所擴(kuò)大，但仍然是一個(gè)較小的比例。
報(bào)告指出，這種融資格局使得中國(guó)房地產(chǎn)金融存在四大問(wèn)題：一是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金過(guò)多地依賴于銀行貸款，使得房地產(chǎn)投資的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和融資信用風(fēng)險(xiǎn)集中于商業(yè)銀行；二是土地儲(chǔ)備制度不完善，土地儲(chǔ)備貸款存在隱性風(fēng)險(xiǎn)；三是個(gè)人住房消費(fèi)信貸的發(fā)展可能存在違約風(fēng)險(xiǎn)；四是商業(yè)銀行和其他金融機(jī)構(gòu)存在經(jīng)營(yíng)行為本身不理性、不科學(xué)、不規(guī)范等問(wèn)題。
報(bào)告還有針對(duì)性地提出四大政策建議：在繼續(xù)支持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的同時(shí)，加大房地產(chǎn)信貸監(jiān)管；大力發(fā)展多元化的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)，形成具有多種金融資產(chǎn)和金融工具的房地產(chǎn)二級(jí)金融市場(chǎng)，以分散銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)。正是通過(guò)各種投資者在房地產(chǎn)金融市場(chǎng)上對(duì)證券化金融資產(chǎn)的自主購(gòu)買(mǎi)，二級(jí)市場(chǎng)把本來(lái)集中于房地產(chǎn)信貸機(jī)構(gòu)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和信用風(fēng)險(xiǎn)有效地分散于整個(gè)金融市場(chǎng)的各種投資者；將房地產(chǎn)資金信托轉(zhuǎn)變?yōu)檎嬲饬x上的房地產(chǎn)信托；加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款管理，加快土地管理模式的轉(zhuǎn)變。(李巧寧)
