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　　一座座新崛起的高樓背后，往往隱藏著被拆遷戶在補償上所遭遇的不公正。2004年1月1日，建設部實施《房屋拆遷評估指導意見》，將會給拆遷估價一個完備的程序。這是否意味著處于弱勢的被拆遷群體將會得到一個更加公允的補償金額？暴力拆遷及拆遷戶過激舉動帶來的悲劇還會不會重演？

　　“建設部出了新規定規范拆遷估價？”在北京首都時代廣場的星巴克咖啡廳，陳軍的問話表明她對自己的權益毫不知情。時代廣場對面就是她的家——西單附近的牛肉灣胡同。歷經一年的拆遷，胡同里的四合院都變成了殘門破窗，陳軍家所在的樓房是胡同里惟一完整的建筑物，突兀地站在廢墟中。

　　樓洞口張貼著一張發黃的拆遷告示，落款是西單商業區建設開發公司拆遷辦公室，時間是2002年4月15日。“這是最早的通告，今年11月6日又發了一張，通知最后的拆除期限是今年12月10日。”陳軍說。

　　拆遷期限已經過了，樓房里仍有好幾戶居民沒搬。除了故土難離，他們對補償價格也心存疑慮。“拆遷通知里給的補償價格是7600元/平方米，我們不知道是否合理。”陳軍說。

　　對建設部出臺的估價新規，陳軍有一連串的疑問：新的規定真能防止評估中的暗箱操作嗎？評估出的結果能兌現嗎？

　　混亂的舊例

　　12月3日，建設部頒布了《房屋拆遷評估指導意見》。意見規定，拆遷估價應按房屋所處地段的市場價進行評估，主管部門每年要隨行就市公布新的基準地價；市、縣房地產管理部門應公示一批優質估價機構作為獨立“第三方”，由被拆遷人投票或拆遷當事人抽簽決定，為明確責任，拆遷評估報告必須有評估師簽名；同時要求成立一個獨立“第四方”——估價專家委員會，對拆遷估價進行技術指導；一旦估價中出現糾葛，專家委員會就要擔當民間裁判的角色。

　　“新條例集中了以往各類法規中關于拆遷評估的條款，并加以細化，更傾向于保護被拆遷戶利益。”建設部政策研究中心住宅與房地產處處長趙路興告訴中國《新聞周刊》。

　　我國關于房屋拆遷估價的法規由來已久。在西單商業區建設開發公司致“牛肉灣胡同居民的信”中，拆遷的政策依據有《國務院城市房屋拆遷管理條例》、《北京市城市房屋拆遷管理辦法》、《北京市房屋拆遷評估規則》等多套法規，對拆遷估價市場化有著零散的規定，但或語焉不詳，或監督體系單薄，對處于弱勢的被拆遷方保護不力。

　　如《北京市房屋拆遷管理辦法》中規定，“評估機構由拆遷人委托”。2001年頒布的《國務院城市房屋拆遷管理條例》則聲稱，拆遷補償的具體條款由各地政府定奪。2002年初，《北京市房屋拆遷評估規則》問世，成為目前北京市拆遷評估機構從業的標尺，但其中標示的基準地價沿用2001年北京市國土資源和房屋管理局確定的標準，在地價突飛猛進的今天，多少有些不合時宜。

　　在這些東鱗西爪的條例指導下，以往的拆遷評估多是在混亂的妥協中進行。

　　牛肉灣胡同所在地將被改建為西單商業區。2002年9月14日，陳軍家收到第一份有關拆遷補償的通知。通知里附有一個簡單的補償公式：補償金額=7600元/平方米×原房建筑面積+重置成新價。評估單位是北京市西域房地產價格評估公司。“通知沒有任何單位的公章，也沒有對評估結果做任何解釋。”陳軍說。

　　7600元/平方米從何而來？陳軍找到北京西域房地產價格評估公司，評估師王文奇給了她另一個公式：基準地價×K容積率修正系數+基準房價。基準地價和房價依據北京市國土資源和房屋管理局2001年制定的《住宅房屋拆遷基準地價和基準房價表》，該標準按區位將土地分為10級，西單地段寸土寸金，“所以地價和房價都取了一級地段中的最高價：6000元和1000元，這已經是北京市最高的價格。”王文奇說。

　　對兩年前制定的地價標準是否能反映市場價值，王文奇未予評論。但他認為，政府標準不改，他們評估的標尺也不會變。

　　這種評估標準“老化”的現象非常普遍。在建設部政策研究中心的實地調查中，江蘇，浙江一帶的拆遷評估多沿用1998年制訂的基準房地價，在一些拆遷量很大的城市，按舊標準計算的補償價，只有市場價的75%左右。

　　從事估價的機構也良莠不齊。河南某市符合資質的房地產評估機構只有兩家，但包括計委、審計局、物價局、財政局在內的多家政府機構都在做房產評估，甚至鑒定法律物證的法院鑒定處也“兼職”評估房產。“估價起了糾葛，當地法院在和我們座談時才知道，這些機構的評估結果是不合法的。”趙路興說。

　　有的地方政府干脆省略了評估機構，實行“一口價”。某城市為承辦省運會，拓馬路、開場館，政府規定用2000萬元拆遷400戶人家。

　　對新規則的擔憂

　　新的《指導意見》設定了一個相對完備的估價程序。“可依照這個程序估出高價，能兌現嗎？”對這個“看上去很美”的法規，陳軍又有了另一層擔憂。

　　目前的拆遷始于大面積鋪開的城市改建。其中，政府項目占據絕大多數，因此政府財力成為拆遷補償的主要物質基礎。在建設部政策研究中心對浙江，江蘇，河南三省六市的房屋拆遷調研報告中，高新技術開發區風起云涌的蘇州市，2003年1月至今，共批準拆遷項目82個，其中政府項目占拆遷總量的93.6%。

　　“很多政府項目事先有財政規劃，拆一片房子撥多少錢，已經先定好了。”趙路興說。即使評估新規能給被拆遷戶一個合理的高價，政府也可能無力兌現，或者通過“暗渠”降低補償金額。

　　目前拆遷戶獲得的補償分為兩部分：拆遷估價和地方政府補貼。新的《指導意見》僅僅針對前一部分，而政府補貼依舊按政府制定的標準執行。政府可依據自身財力調劑兩部分補償以做到此消彼漲。

　　“如果按市場價評估出高價，政府補貼部分就會相應變少。”趙路興說。居民最后得到的補償金額實際上可能沒有變化。

　　《指導意見》只是針對既成的拆遷項目，力圖通過獨立的評估機構，評出合理的市場補償價，但大量政府財力無法支持的政績工程或冒進建設，即使評估出高價，其中超出政府財政規劃的部分如何兌現，依然是拆遷補償中的難題。

　　“建設部的評估規定管不了地方政府的投資決定。政府還得量力而行。”趙路興認為，政府想做特別多的事，可能出發點是好的，但財力有限，補償價格就會很低，在新舊交替的過程中，城市進步的成本就轉嫁給了老百姓。

　　要從根本上解決拆遷補償問題，首先應該規范政府的不理性投資行為。在十六屆三中全會《關于完善社會主義市場經濟體制改革若干問題的決定》里，投融資體制改革是中央明年工作的重點。在放寬民間資本輸入城市建設的同時，加強監管財政投資項目，才是走出拆遷補償困境的出口。

　　稿件來源：中國《新聞周刊》作者陳曉