今年來，投資類房產(chǎn)品隨著投資客的淡出在平淡的樓市中表現(xiàn)得越加落寞。可是，近日一則酒店式公寓的廣告頻頻在報紙上露面，吸引了大家的眼球：

　　武林CBD首席酒店式公寓——華潤西子中心，投資性業(yè)主可帶租約購買，年收益率6%(含稅)。按照這個年收益率測算，一間四五十平方米的酒店式公寓，月租金可達到近1萬元。

 　　近兩年，酒店式公寓一路走紅，成為一種新興房產(chǎn)投資品種。可是，到底是怎樣的酒店式公寓，月租金可以高達1萬元？這是個例還是普遍現(xiàn)象，杭州酒店式公寓的投資回報率真有那么高嗎？記者前往華潤西子中心一探究竟。

　　“臻鉆19席”，起價4萬元/平方米，承諾月租達萬元

　　號稱月租金達1萬元的華潤西子中心地處體育場路，單幢樓體共24層高，規(guī)模并不宏偉，門口，世貿(mào)君亭廣場酒店的金屬字體很顯目。

　　實際上，世貿(mào)君亭廣場酒店是華潤西子中心的組成部分之一。華潤西子中心的3~14層為世貿(mào)君亭廣場酒店，15~24層為酒店服務式公寓。今年十一黃金周，世貿(mào)君亭廣場酒店開始試營業(yè)。

　　華潤西子中心，去年1月開盤后均價18000元/平方米。近來，華潤西子中心在媒體上頻頻拋出“臻鉆19席”的消息，承諾業(yè)主可享受由世貿(mào)酒店提供的長達5年的穩(wěn)定養(yǎng)租服務，投資型業(yè)主可帶租約購買，保證租金年收益6%(含稅)。

　　據(jù)廣告宣稱，最后的“臻鉆19席”，主力戶型44~48平方米，購房者每年可獲得高達10萬~14萬元的租金收入。

　　華潤西子中心的售樓處隱藏在西子中心后面。記者去時，只有兩個售樓人員在當班。據(jù)售樓人員介紹，該樓盤自去年初開盤后，已基本售罄。目前，440多套房源只剩下10多套尾房，基本處于18層以上，都可以享受世貿(mào)的養(yǎng)租服務。

　　售樓小姐說，這10余套尾房起價在40000元/平方米以上。之所以和開盤價差距如此之大，主要因為樓層較高。售樓小姐帶記者去看了一套面積為48.04平方米的酒店式公寓，地處20層，精裝修，單價為42270元/平方米，總價高達2030651元。

　　記者暗自算了一下，以這套房為例，以6%的年收益(含稅)計算，年租金回報可達到121839元左右，折合成每個月約為10153元。

　　這樣的房子，如何保證每月1萬元的收益？銷售人員表示，如果個人出租不但很難租高價，也很難保證長期有客源，而華潤西子中心的酒店式公寓統(tǒng)一由世貿(mào)酒店管理，酒店擁有相對獨立和穩(wěn)定的客源，也就保證了可觀的租金收益。

　　在世貿(mào)君亭廣場酒店前臺，記者看到，差不多面積的標準房，掛牌房價在430元/天以上。以這樣的房價計算，一間客房，不打折，且一年的入住率起碼達到80%以上，則全年能收益125560元，才能保證年6%的收益。這還不算世貿(mào)酒店其他的經(jīng)營成本，比如人員開支等。

　　而據(jù)2008年8月浙江省旅游局的公報數(shù)據(jù)，杭州四星級酒店8月份的出租率為58.4%，1~8月份累計65.4%，平均房價379元/間。

　　據(jù)一家熟知酒店式公寓內(nèi)情的開發(fā)商介紹，其實，開頭幾年，開發(fā)商出于促銷需要，會將6%的收益率補貼給酒店經(jīng)營方，而且前期如裝修投入都由開發(fā)商支出，酒店做的是只賺不賠的生意，又可以壯大品牌，何樂而不為？購房者并不用多擔心前幾年的投資回報，關鍵是5年之后怎么辦。

　　市場實際月租金4000~6000元

　　如果自己出租的話，如此高價的酒店式公寓一個月能租多少錢？租的人多么？從最近的租賃市場情況看，華潤西子中心的出租情況并不是很好。

　　“現(xiàn)在剛交付不久，還沒什么人氣。”中原地產(chǎn)一位經(jīng)紀人這樣解釋。從掛牌出租的信息可以看出，不少房東都是置有數(shù)套房產(chǎn)的投資客，受市場環(huán)境影響，近來在租金上有所放松。“反正空著也空著，不如便宜些租出去。”一位房東原打算將她44平方米左右的酒店式公寓出租6500元/月，而如今則表示5000元/月就可以接受。

　　10月交付后，華潤西子中心的房源大量進入二級市場，僅我愛我家一家就有60套華潤西子中心的房源掛牌出租，40多套出售。至今只有兩套出租房源成交，一套月租金5000元，一套月租金4200元。

　　其實，武林廣場一帶有不少酒店式公寓，如深藍廣場、元豐鈦合國際。從深藍廣場的成交紀錄看，今年5月份成交的一套35平方米的酒店式公寓，也是精裝全配，月租金不過3800元。

　　一位開發(fā)商表示，對于這類承諾投資回報的酒店式公寓，購房者更應關注養(yǎng)租期之后的實際市場回報，因為那才是真實的回報。以西子中心為例，假如5年后，業(yè)主還要和酒店簽約，按照一般酒店裝修5年更新一次的原則，可能還要重新投入裝修；假如不和酒店簽約，實際租金回報并不特別高。這些可變因素，投資前都要考慮清楚。

　　酒店式公寓投資，沒有想象的美好

　　目前，在很多小戶型房產(chǎn)的業(yè)主中，投資客的比例都超過了一半，一些短線炒作者通過購買熱門的酒店式公寓然后快速轉(zhuǎn)手賺差價。但由于今年來樓市低迷，高價的酒店式公寓今年的銷售情況同樣不理想。

　　如本月開盤的濱江酒店式公寓視界之窗，推出400多套房源，但銷售情況卻不是很理想，僅售18套。城東某酒店式公寓5月份開盤，開盤均價18500元/平方米，銷售也不理想。相比周邊住宅來說，酒店式公寓的銷售狀況在樓市低潮期似乎更差一些。

　　由于銷售不暢，杭州市場上也留下了數(shù)量龐大的積壓房源，目前有2000多套主打“酒店式公寓”概念的房源尚未有買家，且銷售率非常低，如上月開盤的城東某樓盤，246套房源至今仍無一套成交記錄。

　　回想2006年，酒店式公寓這一新名詞剛剛亮相杭州樓市時，人們曾為它的投資藍圖歡呼雀躍，它也曾被視為最好的投資性房產(chǎn)品。可是，2年過去了，當這批酒店式公寓陸續(xù)進入二級市場后，其投資回報的真相顯然沒有想像的那么美好。

　　武林廣場某剛交付的酒店式公寓開發(fā)商向記者大吐苦水：低迷市場對酒店式公寓的沖擊遠大于住宅。以他這個項目為例，原先預估的月租金，一間30～40平方米的房子，大約在4000元左右，但交付后才發(fā)現(xiàn)，實際成交的月租金不過3000元左右。很多人買酒店式公寓沖著出租回報，可是，酒店式公寓定價一般高于周邊住宅，而出租回報率實際上和住宅小戶型差不多。

　　中原地產(chǎn)荊海燕分析說，酒店式公寓月租金是比周邊普通小戶型高出1000元左右，但由于高檔客戶稀少，空置期也比普通住宅高得多。普通小戶型一般掛牌最多半個月就可成交，而酒店式公寓起碼兩三個月才租得出去。（張曉霞 張卉卉）