在目前全球性房地產(chǎn)過(guò)熱的大背景下，德國(guó)也吸引了來(lái)自世界各地的眾多房地產(chǎn)商人。其中，不乏華人房地產(chǎn)精英。他們以獨(dú)特的經(jīng)營(yíng)方式，屢戰(zhàn)屢勝的業(yè)績(jī)，被德國(guó)媒體稱(chēng)為“東方炒房團(tuán)”。

　　華人房產(chǎn)精英脫穎而出

　　“據(jù)我所知，德國(guó)現(xiàn)在是歐美最充滿機(jī)遇的房地產(chǎn)市場(chǎng)。”在接受記者采訪時(shí)，德國(guó)華裔房地產(chǎn)商人石凱開(kāi)門(mén)見(jiàn)山地說(shuō)道。

　　石凱在國(guó)內(nèi)時(shí)是公務(wù)員，后來(lái)在德國(guó)工作了一段時(shí)間。在柏林，他先是開(kāi)餐館，9年前以50萬(wàn)德國(guó)馬克為啟動(dòng)資金，開(kāi)始闖蕩德國(guó)地產(chǎn)業(yè)。現(xiàn)在他已經(jīng)是華人圈里腰纏上億歐元資產(chǎn)的“樓王”。他說(shuō)，自己的業(yè)務(wù)量每年進(jìn)出20多個(gè)項(xiàng)目，小到一套住房，大至數(shù)百萬(wàn)歐元的項(xiàng)目。業(yè)務(wù)量雖說(shuō)不小，但并沒(méi)有龐大的公司為其作后盾。只有一個(gè)捷克籍的經(jīng)理帶著幾個(gè)大學(xué)生為他做銷(xiāo)售房地產(chǎn)的工作，從中賺取大約7%的好處費(fèi)。

　　40歲還不到的葉麗來(lái)自上海。她通過(guò)做紡織貿(mào)易積累了第一桶金。她對(duì)記者說(shuō)：“這里正在上演一場(chǎng)不動(dòng)產(chǎn)大甩賣(mài)啊。”在過(guò)去半年里，她和她的合作伙伴已經(jīng)在柏林和法蘭克福買(mǎi)進(jìn)了5幢寫(xiě)字樓。2007年，她的計(jì)劃是買(mǎi)進(jìn)15幢以上的大樓。

　　除了個(gè)人和合伙人外，華人投資的方式還有集團(tuán)性的炒家。據(jù)記者了解，來(lái)自北京、上海等地的國(guó)內(nèi)集團(tuán)，已經(jīng)進(jìn)入德國(guó)房市。他們手中掌握著非常充裕的資金，頻頻在柏林、萊比錫等地得手，讓德國(guó)同行刮目相看。

　　不按常規(guī)出牌的生意經(jīng)

　　那么，華商在德國(guó)房地產(chǎn)業(yè)崛起的秘訣是什么？“好像李嘉誠(chéng)說(shuō)過(guò)，選項(xiàng)目時(shí)最重要的是地點(diǎn)、地點(diǎn)，第三還是地點(diǎn)。”石凱向記者坦言，他遵循的是所謂“農(nóng)村包圍城市的戰(zhàn)略”。他的中小型項(xiàng)目大多在勃蘭登堡州偏遠(yuǎn)城鎮(zhèn)。“德國(guó)人愛(ài)選擇豪華地段，熱鬧的商業(yè)街，收回投資成本的時(shí)間自然長(zhǎng)，所以我的一些項(xiàng)目選在了看不到人煙的地方，那里機(jī)會(huì)多，盈利機(jī)會(huì)也多。”

　　同時(shí)，他也指出，東西德統(tǒng)一是千載難逢的良機(jī)。自上世紀(jì)90年代起，德國(guó)經(jīng)濟(jì)漸入低谷。為鼓勵(lì)在東德投資，政府給房地產(chǎn)投資提供稅收優(yōu)惠。但隨著一幢幢大樓相繼建成，德國(guó)失業(yè)率卻持續(xù)上升，人口也不斷下降，致使樓房空置率不斷攀升、房?jī)r(jià)下降。上世紀(jì)90年代中葉德國(guó)東部地區(qū)房地產(chǎn)全部崩盤(pán)時(shí)，他投入了自己的全部資金，換回了高回報(bào)率。“我不相信，東德會(huì)永遠(yuǎn)差下去。”果然，之后東德房地產(chǎn)價(jià)格不斷回升。

　　葉麗的訣竅是大量買(mǎi)進(jìn)政府強(qiáng)行拍賣(mài)的低價(jià)房。她指出，離婚、失業(yè)、負(fù)債等等情況，使一些房主無(wú)法付清房款，銀行就會(huì)申請(qǐng)將這些房子強(qiáng)行拍賣(mài)。比如，在慕尼黑一棟1962年建造、建筑面積達(dá)134平方米、前院帶有車(chē)位的聯(lián)排別墅，廣告上的售價(jià)高達(dá)32.1萬(wàn)歐元。但強(qiáng)行拍賣(mài)時(shí)，24.2萬(wàn)歐元就可以買(mǎi)到手。

　　很多華商表示，德國(guó)人買(mǎi)房不看風(fēng)水，而看太陽(yáng)。因?yàn)榈聡?guó)人最喜歡西曬，有個(gè)朝西的陽(yáng)臺(tái)更好，陽(yáng)光很珍貴，很多人希望下班后還可以在家里曬太陽(yáng)。所以他們會(huì)投資那些有頂樓和有落地窗的閣樓房屋。未來(lái)德國(guó)房屋市場(chǎng)，便于老年人生活的住房將受到歡迎，因此交通、醫(yī)院、購(gòu)物和電梯等將成為購(gòu)房的重要因素。

　　記者看到，幾乎所有做房地產(chǎn)的華商都建了房屋買(mǎi)賣(mài)網(wǎng)頁(yè)，無(wú)論是三維圖片，還是房屋結(jié)構(gòu)說(shuō)明，只要是顧客需要的資料，全能在網(wǎng)上找到。這樣不僅省去來(lái)回開(kāi)車(chē)看房的時(shí)間，也帶來(lái)更多有利的信息。不少德國(guó)房主反映，華人最講信用，買(mǎi)房喜歡付現(xiàn)金，從不賴賬。

　　回報(bào)率是曼哈頓的兩倍

　　記者了解到，德國(guó)的房?jī)r(jià)曾經(jīng)是歐洲之最：在1975年，德國(guó)的房?jī)r(jià)是法國(guó)的3倍。而今天，這兩個(gè)國(guó)家的房?jī)r(jià)差距已經(jīng)基本抹平。倫敦房產(chǎn)商愛(ài)德華先生也稱(chēng)，若在倫敦購(gòu)買(mǎi)一套與柏林同樣大小和類(lèi)似地理位置的房子，需支付高得多的價(jià)錢(qián)。

　　相反，在德國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的投資回報(bào)率卻很高。在美國(guó)和德國(guó)等地都有房產(chǎn)投資的李楊說(shuō)：“如果在紐約或者倫敦投資，4%的回報(bào)率就可以接受，但在德國(guó)投資，我的期望回報(bào)率能在7%以上。”德國(guó)經(jīng)濟(jì)研究所的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也表明，德國(guó)房產(chǎn)回報(bào)率達(dá)到8%，是紐約的兩倍。

　　此外，投資德國(guó)還有一個(gè)優(yōu)勢(shì)，就是個(gè)人買(mǎi)房自己居住，一家人獲得補(bǔ)貼，成人每年補(bǔ)貼1500歐元。所買(mǎi)房產(chǎn)超過(guò)2.5萬(wàn)歐元，全家還可移民。

　　當(dāng)然中間有幾年，有的房子租不出去，甚至被燒掉，但大多數(shù)項(xiàng)目運(yùn)作良好，現(xiàn)在有些成倍、甚至十倍以上的增值。

　　“那兩年，許多人血本無(wú)歸，從1997年開(kāi)始，幾乎無(wú)人問(wèn)津德東市場(chǎng)。

　　“現(xiàn)在是一個(gè)好時(shí)機(jī)。德國(guó)目前房屋貸款利率處于低位，十年期的抵押貸款利率僅為3%左右。預(yù)計(jì)明年起德國(guó)房?jī)r(jià)將大漲，幾年內(nèi)一些大城市的漲幅有可能達(dá)30%。”德國(guó)經(jīng)濟(jì)研究所負(fù)責(zé)人華里爾斯教授強(qiáng)調(diào)。

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　　進(jìn)軍德國(guó)房地產(chǎn)要三大條件

　　在采訪中，華人地產(chǎn)商們強(qiáng)調(diào)，國(guó)內(nèi)企業(yè)家如要進(jìn)軍德國(guó)房地產(chǎn)業(yè)，要具備三大條件：

　　第一，要懂得法律。德國(guó)法律中只有關(guān)于購(gòu)置房地產(chǎn)的一般規(guī)定，并無(wú)德國(guó)人和外國(guó)人之區(qū)分。但房地產(chǎn)商人得自行履行法律，比如，自有自用的住宅只交納宅基地的土地稅。出租房屋獲得的租金收入要交納個(gè)人所得稅，稅率在20%至49%不等。房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)還要交3.5%的不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移稅，如果通過(guò)房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)獲得盈利，還要交15%的差價(jià)盈利稅。

　　德國(guó)土地私有，但各級(jí)政府對(duì)使用土地都有嚴(yán)格規(guī)劃，哪些土地用作住宅區(qū)，哪些用作商業(yè)區(qū)，甚至建筑與空地的面積比等，開(kāi)發(fā)商都必須遵循政府規(guī)劃。房地產(chǎn)價(jià)格取決于獨(dú)立的價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)。評(píng)估機(jī)構(gòu)每年1月1日制定“地價(jià)圖”的“標(biāo)準(zhǔn)價(jià)”或“指導(dǎo)價(jià)”。

　　要學(xué)會(huì)用法律保護(hù)自己，購(gòu)房合同須在公證處簽訂。口頭或未經(jīng)公證人認(rèn)可的合同不具法律效力。房產(chǎn)移交應(yīng)在地方法院地產(chǎn)記錄處登記入冊(cè)。

　　第二，有充足的資金。與前幾年相比，現(xiàn)在的好項(xiàng)目越來(lái)越少，再加上美、荷、英以及西班牙人都紛紛來(lái)到德國(guó)搶購(gòu)房地產(chǎn)，資金周轉(zhuǎn)愈加重要。

　　第三，辦事果敢。正如石凱所說(shuō)：“拍賣(mài)時(shí)，需要在幾十秒內(nèi)作出決定，德國(guó)人的民族特性是謹(jǐn)慎小心，將風(fēng)險(xiǎn)壓得極低，往往錯(cuò)失機(jī)會(huì)。另外，我可能鉆了一個(gè)市場(chǎng)空缺，一般個(gè)人因資金不足無(wú)法與我競(jìng)爭(zhēng)，大公司根本不屑與我競(jìng)爭(zhēng)。”(沈沉)